Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости)

Начатая государством в начале 90-х годов прошлого века реформа правовой системы дало основание для формированию такого нового института современного российского права, как ипотека. Что касается новизны этого института, то здесь есть небольшая условность, поскольку российское право содержало нормы о залоге и само понятие и признаки последнего получили глубокую разработку в трудах российских ученых XIX- начала XX века(Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич и других). В советский период залог не переставал существовать, однако применение его было не столь значимым в сложившейся экономической ситуации[78].

В числе гражданско-правовых сделок с земельными участками важнейшее значение для возникновения земельных прав имеет договор залога недвижимого имущества (ипотеки).

Экономическая обусловленность введения столь сложной правовой конструкции связана с нерешенностью одного из важных экономических вопросов — земельного. Большинство земельных участков (например, в г. Москве), выделяемых под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, земля остается в государственной или муниципальной собственности, а застройщик ее наделяется лишь обязательственным правом.

Определение ипотеки содержится в ст. 1 Федерального Закона от 24 июня 1997 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» (далее Закон «Об ипотеке»). Во-первых, залог рассматривается непосредственно, как способ для того, что бы обеспечить обязательства. Во-вторых, современная ипотека, как и ипотека по ранее действовавшему законодательству, представляет собой право обратить взыскание на недвижимость при неисполнении должником своих обязательств. И в-третьих, притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства: т.е залогодержатель при неисполнении должником обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

В ч. 3 ст. 1 Закона «Об ипотеке» говорится, что общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случае когда указанным Кодексом или Законом «Об ипотеке» не установлены иные правила.

Имеются, однако, обусловленные различия в интерпретации определения ипотеки по прежнему и современному законодательству. В ст. 1 Закона «Об ипотеке» ипотека связывается только с правом залогодержателя на то, что бы удовлетворить денежные требования из стоимости заложенного недвижимого имущества. В реальности ипотека может служить для удовлетворения, как денежных, так и иных обязательств. И Гражданский кодекс РФ, и Закон «Об ипотеке» не исключают возможности перевода неденежных обязательств в денежные до того, как залогодержатель сможет начать процедуру правоприменения.

По мнению М.М. Орловой залог недвижимости определяется следующим образом: застройщик арендует участок земли и начинает возводить на нем какое-либо строение. Право залога должно быть предварительно зарегистрировано согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае недостаточности денежных средств (или по иной причине) он праве заложить возводимое строение.

Таким образом, залоговым правоотношениями следует понимать — правоотношения содержанием которого является приобретение залогодержателем права, в случае явного не исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед кредиторами за изъятиями, предусмотренными законами[79].

Ученые не могут дать окончательный ответ на вопрос какой же юридической природой обладает залог: вещной или обязательственной. Научные споры длятся и по сей день.

Сторонники вещной природы залогового правоотношения предполагают, что последнему присущи наиболее характерные свойства вещных прав — право следования. Другой характерной чертой является объект залоговых сделок — имущество.

Другие характеризуют залог непосредственно, как право обязательственное, а не вещное, обосновывая свою точку зрения тем, что залогодержатель по договору залога получает не право на саму вещь, а непосредственно право на взыскание стоимости имущества, которое заложено.

Гражданский кодекс РФ относит залог к институтам обязательственного права, учитывая двойственную природу залога[80].

Предметом ипотеки может быть, как любой земельный участок, так и его часть, который находится в собственности гражданина или юридического лица, не изъятый из гражданского оборота и не запрещенный законодательством для того, что сдать его в залог. Ипотека земельных участков не допускается, если они находятся в государственной или муниципальной собственности.[81]

Так же стоит отметить, что требование о том, что имущество, которое составляет предмет залога, должно быть обозначено и так же выделено из остального имущества залогодателя, распространяется также на залог земель. Это значит, что предметом залога может быть земельный участок с зафиксированными границами (местоположением) в документах, удостоверяющих права на землю, и в государственной регистрации этих прав. Вместе с общим правилом о допустимости использования предмета залога имущества, не изъятого из оборота, в каждом конкретном случае необходимо иметь в виду специальные правила о том, что к договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, которая должна быть выдана правомочным органом[82].

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание на то, что правила, содержащиеся в п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ, подлежат применению в тех случаях, когда лицо, непосредственно выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если же такое лицо по договору ипотеки передает в залог только лишь здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского Кодекса РФ РФ)[83].

Законодатель уделяет особые внимание конкретизации предмета залога в договоре. Так, необходимо указать предмет залога и его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Закрепление в ФЗ «Об ипотеке» требований об указании в договоре залога существенных условий обязательства, обеспечиваемого ипотекой, способствует сохранению интересов залогодателя (например, если залогодатель не является должником в основном обязательстве)[84].

Договор об ипотеке является таким договором, который стороны обязаны заключить для возникновения залогового права. Ипотека — это право, которое является результатом реализации данного договора. В Гражданском кодексе также проводится четкое отграничение залога как права и ипотечного договора.

На практике преимущественное распространение имеет договор, который оформляется в виде закладной, по которой уже осуществляется передача прав путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. На оформление ипотечных отношений залоговым документом специальной формы ориентирует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором выделена специальная глава о закладной, выполняющей особые функции[85].

Закладнаяудостоверяет ипотечное обязательство залогодателя, который получил ссуду, возвратить ее в оговоренный срок, и так же закрепляет право залогодержателя на исполнение по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой имущества, на обращение взыскания на заложенное имущество, указанное в закладной. Закон «Об ипотеке» определяет закладную как именную ценную бумагу, указывая случаи, когда выдача таковой не допускается. А именно: если предметом ипотеки является предприятие, леса либо право аренды украденного имущества.

Ипотека не приобретает самостоятельного значения, в случае перехода закладной, поскольку главным признаком ипотеки является акцессорность. Если происходит перемена владельца, это означает, что происходит и перемена лиц на стороне залогодержателя, но не придает ипотечному договору статус самостоятельного обязательства[86].

Анализируя законодательство, можно сделать вывод о том, что нормы, которые определяют права и обязанности сторон, в большинстве случае являются диспозитивными и конкретный объем полномочий зависит от усмотрения сторон.

Законодательство содержит нормы, которые позволяют залогодателю пользоваться имуществом, которое заложено по договору об ипотеке и которое необходимо использовать по назначению. Залогодержатель не имеет никаких прав для воспрепятствования залогодателя в осуществлении этого права, но последний не вправе допустить ухудшения состояния или уменьшения стоимости имущества сверх того, что вызывается нормальным износом.[87]

Обращение взыскания на заложенное имущество допускается действующим законодательством на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки[88].

Заключение

В заключении хотелось бы подвести итог моей работы и вывести определенные выводы об особенностях правового регулирования сделок с земельными участками в России.

Уже второе десятилетие, с тех пор как был отменена исключительная государственная собственность, законодательство о сделках с землей подвергается реформированию и совершенствованию. К сожалению, на сегодняшний момент говорить о четкой урегулированной системе законодательства пока что рано. Существует множество пробелов и недочетов в правовом регулировании сделок с землей. Некоторые из них отражены в моей работе. Это, в частности, относится к проблеме соотношения норм земельного и гражданского законодательства при их применении.

Активное вовлечение в хозяйственную деятельность различных субъектов права требовало от государства новых подходов к регулированию такой деятельности. Однако, государство затягивало создание основополагающего правового документа в сфере регулирования земельных сделок — Земельный кодекс Российской Федерации был принят только 25 октября 2001 года. Взамен Земельному кодексу в области земельных отношений множество подзаконных актов, которые в большинстве своем противоречили друг другу. Не могло сложиться мнения о едином регулировании земельных отношений, что приводило зачастую к злоупотреблению со стороны должностных лиц или незаконным ограничениям прав собственников.

В оправдание существования в настоящее время незавершенного процесса построения земельного законодательства можно говорить об особом статусе земли, которая обладает уникальными невосполнимыми человеком, только ей присущими свойствами. Земля является важнейшим природным ресурсом, основа жизнедеятельности всего человечества и общенациональное достояние. Поэтому, в силу своей специфики, наделение статуса земли недвижимым имуществом неоспоримо вызывает трудности в ее регулировании, в том числе, правовом регулировании сделок с ней. Сделки с землей не должны определяться по тем же правилам, по которым действуют при продаже различного имущества. Они должны регулироваться земельным законодательством, которое в свою очередь точнее отразит естественную природу и значимость земель.

В дипломной работе отражается данное специфичное регулирование земельных отношений на современном этапе. Конкретно она посвящена сделкам с землей. Цель исследования заключалось в установлении особенностей совершения сделок с земельными участками. Особое место в работе отведено законодательству о сделках с землей, истории правового регулирования сделок с земельными участками, понятию сделок, форме и порядку заключения сделок с землей, их государственной регистрации. Также были определены особенности купли-продажи, мены, аренды залога земельных участков.

В итоге, по мнению автора дипломной работы, а также, по мнению большинства юристов-ученых в будущем необходимо создание федерального закона, в котором были бы оговорены основные вопросы, связанные с земельными сделками.

Список литературы