Правовое регулирование договора аренды земельных участков

Как показывает исторический анализ, арендные отношения в сельском хозяйстве России существовали уже в 30-е годы XIX века. Правовое регулирование аренды земель осуществлялось посредством норм гражданского законодательства. На сегодняшний день в России завершены земельные преобразования, происходят значительные структурные изменения в формах земельной собственности. В связи с повышением роста числа собственников, увеличилось и число участников земельных отношений, а так же расширились правовые действия, совершаемые в отношении земельных участков. Возникла реальная необходимость для решения вопросов реализации прав собственности на землю и хозяйствования на ней. Одним из важнейших направлений, здесь и об этом говорит опыт зарубежных стран, является аренда земельных участков[61].

Договор аренды широко применяется как в государственном, так и частном секторе. Развитие института аренды требует усиления землеустроительной службы в силу усложнения земельных отношений в новых экономических условиях по действующему российскому законодательству[62]. Аренда земельных участков на территории РФ регулируется рядом нормативно-правовых актов, что позволяет делать вывод о том, что правовое регулирование названного вида аренды имеет комплексный характер.

Исходя из положений ст. 606 Гражданского Кодекса РФ договор аренды — консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Возможно его заключение на определенный и так же на неопределенный срок (бессрочно)[63]. По договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование,а арендатор при прекращении аренды — вернутьарендодателю арендованный участок.

Таким образом, аренда — это срочное, возмездное пользование, предусматривающая возврат арендованного имущества.Последнее положение предусмотрено в ст. 622 Гражданского Кодекса РФ, что отражает признак объекта договора аренды — его непотребляемость.

Собственник земельного участка оставляет за собой право распоряжения имуществом, в случае передачи данного участка в аренду. Арендатор приобретает право владения и пользования в том случае, если им будут соблюдены все те требования, которые установленны законодательством и договором аренды.

Отношения по поводу аренды конкретного земельного участка оформляются договором между арендатором и арендодателем. Договором аренды земельного участка признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенный земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского Кодекса РФ), а арендатор обязан уплачивать за это арендодателю арендную плату, установленную договором (ст. 614 Гражданского Кодекса РФ). Арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли (ст. 606 Гражданского Кодекса РФ). За арендодателем остается право получения арендной платы и распоряжения земельным участком при соблюдении законных прав арендатора.

Арендатор самостоятельно и беспрепятственно хозяйствует на земельном участке[64].

Договор аренды земельного участка рассматривается как комплексный правовой институт, который позволяет рассматривать его в качестве самостоятельного договора, применяемого в сфере земельных правоотношений.

В соответствии со ст. 22 Земельного Кодекса РФ на условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, являющимся таковыми по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации. К ним относятся также международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, международные организации, иностранные юридические лица, иностранные государства, а в случаях, установленных законодательством республик, входящих в состав Российской Федерации, иные организации и лицам.

Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 Земельного Кодекса РФ) или лицо, которое непосредственно его представляет. Из этого следует, что нормы Гражданского Кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, которые были приняты до того, как был введен в действие Земельного Кодекса РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не должны применяться[65].

Земельные участки на условиях аренды могут предоставляться по решению собственника земли или уполномоченного им органа. Так, при режиме права государственной собственности на землю в аренду могут предоставляться земельные участки по решению местных администраций, в ведении которых находится эти земли[66].

Договор аренды земельного участка оформляется в том случае, когда непосредственно соблюдены все общие требования, которые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, и с учетом тех особенностей, которые регулируются действующим земельным законодательством Российской Федерации и муниципальными нормативными актами.

По общему правилу, установленному Гражданским Кодексом РФ договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. тем не менее Земельный Кодекс Российской Федерации делает исключение из этого правила. Пункт второй ст. 26 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор аренды и договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год не подлежат государственной регистрации. В отличие от того правила, что договор аренды заключается в письменной форме, для государственной регистрации в данном случае не имеет значения, кто является стороной договора – граждане или юридические лица.

К наиболее важным условиям договора аренды закон относит непосредственно предмет договора. В п. 1 ст. 607 Гражданского Кодекса РФ устанавливается, что предметом договора аренды являются вещи. В соответствии со ст. 128 Гражданского Кодекса РФ земельные участки, как вещи и имущество относятся к объектам гражданских прав. Статьей 129 Гражданского Кодекса РФ они признаются оборотоспособными и тем самым могут переходить от одного лица к другому в результате допускаемых законами сделок.

Предметом договора аренды может быть только такой земельный участок; в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче[67].

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать как граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст. 124 Гражданского Кодекса РФ выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками отношений — гражданами и юридическими лицами[68].

В ст. 22 Земельного Кодекса РФ говорится о том, что иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах Российской Федерации земельные участки на праве аренды.

Еще одним значительным условием договора аренды земельных участков является срок договора, который устанавливается непосредственно по соглашению сторон. Для того, что бы определить срок аренды в договоре, необходимо отталкиваться от целей хозяйственного использования арендуемых земель. Общее условие, которое устанавливается ст. 610 Гражданского Кодекса РФ, заключается непосредственно в том, что договор аренды заключается на тот срок, который определен договором. То есть срок устанавливают стороны, которые заключают договор.

Законом или другими нормативными актами допускается установление договора на определенный или неопределенный срок. Также могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земельных участков.

Если в договоре срок не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тот же срок и тех же условиях.

Так, для аренды сельскохозяйственных земель согласно п. 3 ст. 9 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальный срок не должен превышать 49 лет.

Краткосрочная аренда (не более чем на один год) предоставляется для проведения изыскательских работ либо для государственных или муниципальных нужд (п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ). Если же срок по договору более предельного, то данный договор судами не признается недействительным — считается, что срок такого договора равен предельному.

Помимо срока действия арендного договора в договорах могут фиксироваться сроки возникновения и прекращения отдельных обязательств[69].

Договор аренды земельных участков согласно действующему законодательству можно пролонгировать. Пролонгация – продление договора сверх предусмотренного при его заключении срока действия. Условия о возможности пролонгировать договор и порядок оформления пролонгации может содержатся в самом тексте договора.

Земельный Кодекс РФ закрепляет преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора, за исключение случаев:

- когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка(п. 5 ст. 35 Земельного Кодекса РФ);

- когда граждане и юридические лица – собственники зданий, строений или сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды;

- когда у арендодателя есть желание прекратить договор аренды в связи с совершение арендатором тех действий (бездействий), которые влекут к основаниям для прекращения договора аренды земельных участков.

Наиболее важным условием в договоре аренды земельного участка является платность. Арендная плата стимулирует поведение и деятельность субъектов к объектам земельных арендных отношений. Если не установлена арендная плата, то и нет аренды земли. Тем самым арендную плату и относят к наиболее существенным условиям договора и она должна быть обязательно конкретизировано в договорах аренды земель[70]. Арендная плата может выражаться в материальной,[71] комбинированной или денежной форме (определяется дополнительными соглашениями сторон, а в том случае, когда отсутствует, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально). Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество (например, земельный участок и здание), но только при условии, что та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов федерального казначейства. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 Земельного Кодекса РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором.

При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается в денежной форме по базовым ставкам, которые установлены на основе кадастровой оценки земель с учетом тех поправочных коэффициентов, которые определяются целевым назначением и условиями использования земельных участков. Тем не менее не во всех субъектах РФ ставки арендной платы являются обоснованными.

В том случае, когда земельный участок сдается в аренду из тех земель, которые находятся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то все общие принципы, которые необходимы для того, чтобы определить арендную плату (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления соответственно.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, сроки и условия ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 Земельного Кодекса РФ).

Арендная плата - это, непосредственно то, что представляет экономический интерес и реализуется в земельных арендных отношениях, тем самым оказывая значительное влияние на отношение субъектов друг другу и к арендуемому земельному участку. Арендную плату также как и полномочия субъектов следует определить как средство реализации и существенные условия в арендных отношениях[72].

В соответствии со ст. 614 Гражданского Кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы, также как и других сделок с земельными участками, определяются по договоренности сторон (т. е. договором).

Гражданский кодекс РФ в отличие от Земельного кодекса РФ не признает размер арендной платы существенным условием договора, так как в случае, когда договором он не определен, считается, что установлены Условия и порядок платежей, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. С учетом положения п. 2 ст. 607 Гражданского Кодекса РФ, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, применяются нормы Земельного кодекса РФ.

Арендная плата за пользование землями населенных пунктов имеет ряд особенностей. В ряде крупнейших городов и субъектов РФ принято большое количество нормативных актов в этой сфере[73].

Арендный договор — основной документ, определяющий отношения арендатора и арендодателя. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон, подробно фиксирует их права и обязанности[74].

В соответствии с подпунктом 5 и 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ, арендатор вправе: передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог; имеет право, для того, чтобы внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды с уведомления собственника земельного участка (в отличие от п. 2 ст. 615 Гражданского Кодекса РФ, где говорится о необходимости получения согласия арендодателя на совершение сделок с правами аренды, передача участка в субаренду, за исключением случаев, когда иное предусмотрено федеральным законом, Гражданским Кодексом РФ или иным нормативным правовым актом).

Арендатор имеет право заложить право аренды, и при этом он так же вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по тому обязательству, которое обеспеченно залогом, с предварительным уведомлением банка.

Арендаторы в соответствии со ст. 57 Земельного Кодекса РФ имеют право на компенсацию вложенных затрат в том случае, когда есть добровольный отказ от земельного участка, ограничении прав и в случае выкупа этого участка для государственных и муниципальных нужд. На основании ст. 612 Гражданского Кодекса РФ в том случае, если будут обнаружены недостатки арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмеренного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

Когда определяется размер арендной платы за земельный участок учитываются множественные факторы, среди которых: размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем природные объекты значимые для хозяйственной деятельности и др.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На основании ч. 3 ст. 611 Гражданского Кодекса РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 Гражданского Кодекса РФ («Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь») и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением[75].

Арендодатель на основании ст. 619 Гражданского Кодекса РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенными нарушениями условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает качество земель;

- более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. В соответствии ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, на основе договора аренды могут быть установлены другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Закон требует, чтобы перед тем, как досрочно расторгнуть договор, арендодатель направил арендатору письменное уведомление, о том, что необходимо исполнить им обязательства в разумный срок.

Необходимо обратить внимание, что договор аренды может подлежать расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств. Примером этого факта является Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.07.2005 года №КГ А-40/5789-05, по которому «суд правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств».

Арендодатель может потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды.

На арендатора закон и договор возлагают следующие важные обязанности:

- своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 Гражданского Кодекса РФ);

- использовать земли в соответствии с договором (ст. 615 Гражданского Кодекса РФ);

- поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 Гражданского Кодекса РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского Кодекса РФ). В том случае, если арендатор все таки не прекратил пользоваться участком в тот срок, который установлен договором, и без согласия арендодателя, и хотя последний настаивает на таком прекращении, или прекратил использование несвоевременно, то арендодатель имеет право потребовать внести арендную плату за все время просрочки. В том случае, если плата, которая внесена не покрывает понесенных арендодателем убытков, то он имеет право для того, чтобы претендовать на их возмещение.

Особо следует отметить о проблеме множественности лиц на одной или обеих сторонах договора. Проблема обостряется также и тем, что права этих лиц (например, владельцев помещений сложных зданий) неоднородны в юридическом смысле (на праве собственности, на праве хозяйственного ведения и т.п.). Так. п. 3 ст 36 Земельного Кодекса РФ разрешает заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, но не предусматривает правовой механизм разрешения ситуации. То же касается случая, изложенного в п. 5 ст. 36 Земельного Кодекса РФ (отдельные обладатели помещений могут отказаться оформлять свои права на земельный участок).

Значительная часть проблем, связанных с множественностью лиц, вызвана отсутствием особенности пространственного размещения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке[76].

Прекращение права аренды земель основывается на общих условиях предусмотренных Гражданского Кодекса РФ и дополнительно установленных основаниях в земельном законодательстве. В перечне оснований прекращения права аренды выделяются такие основания, как добровольность и согласованное волеизъявление сторон на прекращение договора аренды земли, а также основанием является смерть арендатора или же отсутствует наследник желающий воспользоваться преимущественным правом аренды земельного участка[77].

Перечислим основания для прекращения права аренды:

- наличие взаимного волеизъявления сторон;

- смерть собственника и отсутствует правопреемник;

- смерть арендатора и отсутствует наследник, желающий воспользоваться преимущественным правом аренды;

- в том случае, если арендатор не выполнит обязательства, которые предусмотрены договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством п. 1 ст. 46 Земельного Кодекса РФ).

Процедура расторжения договора по своей природе имеет отличия для срочной аренды и аренды с неопределенным сроком. Если же срок в договоре аренды не определен, то каждая из сторон имеет право отказаться от него в любое время, преждевременно предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлен другой срок).

В ст. 619, 284-287 Гражданского Кодекса РФ перечислены основания, по которым арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды земельного участка.

Так же в п. 2 ст. 46 Земельного Кодекса РФ перечислены и дополнительные основания, которые предусмотрены земельным законодательством.