Оценка физического износа

Пример расчета физического износа конструктивных элементов здания приведен в таблице.

Задача 4. Расчет физического износа здания поэлементным методом

Задача 4.1. Здание относится к 1-й группе капитальности, не имеет яв- ных признаков физического износа. Определить физический износ здания по формуле Росса, если оно эксплуатируется в течение 18 лет, а Tнорм = 150 лет.

Физический износ здания при хорошей эксплуатации: Фи = 100 х (182 / 1502) = 100 х (324 / 22 500) = 1,44%. Заметим, что физический износ здания при средней (нормальной) экс- плуатации, определенный по формуле срока жизни дает: Фи = 100 х (tхр / Tнорм) = 100 х 18 / 150 = 12%.

Суммарный физический износ рассчитывается в следующем порядке:

1. Оценивается устранимый физический износ – УФИ (он равен затратам на устранение).

2. Определяется неустранимый износ быстроизнашивающихся элементов (с коротким сроком жизни) – НФИб.

3. Определяется стоимость восстановления (замещения) элементов с дол- гим сроком жизни: Vвосс.д. = Vвосс. зд – УФИ – Vвосс.б, где Vвосс.б. – стоимость восстановления быстроизнашиваемых элементов.

4. Определяется процент износа элементов с долгим сроком жизни – Кзд.

5. Оценивается сумма износа элементов с долгим сроком жизни: НФИд = Кзд х V восс.д.

6. Оценивается общий физический износ: ФИ = УФИ + НФИб + НФИд.

Задача 5. Определить физический износ жилого здания. Исходные дан- ные будем приводить по мере проведения расчета.

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства и восстановительную стоимость для оценки накопленного износа:

2. Определим величину устранимого физического износа

Таким образом, величина устранимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

3. Определим величину неустранимого физического износа для корот- коживущих элементов, используя метод срока жизни:

Величина неустранимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22967т.р.

Таким образом, величина неустранимого физического износа в долгожи- вущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

5. Определим величину совокупного физического износа здания:

3 000 +22 967 + 22 224 = 48 191 тыс. руб. или 27,6%.

Оценка устранимого функционального устаревания (УФУ)

Пример 1. Отсутствие элемента. Пусть в офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если ее установить, то арендная плата увеличилась бы на 2 000 долл. в год.

Текущий валовый рентный мультипликатор (GRM) равен 7,0 и был оп- ределен на основе изучения и анализа данного сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости.

Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна 12 000 долл., а если бы эту систему установили в период строительства, то затраты были бы равны 10 000 долл.

Решение. Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости 2 000 х 7 = 14 000 долл. больше, чем затраты на устранение функционального устаревания, равные 12 000 долл.

Пример 2. Замена элемента.

Пусть в здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5 000 долл. Физи- ческий износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% или 2 500 долл. Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1 000 долл.

Допустим, для данного типа зданий (сегмента рынка) коэффициент капи- тализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электро- снабжения в соответствие с современными требованиями составляют 8 000 долл. В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остаю- щихся элементов от существующей системы электроснабжения, например, стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (т.е. стоимость возвратных – повторно используемых материалов или иных других). В данном случае их стоимость равна нулю.

Решение.

Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $1000 / 0,1 = $10 000 больше, чем затраты на его устранение, равные $8000.

В этой ситуации или аналогичной, необходимо всегда учитывать любую стоимость, остающуюся в ста- рой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использова- ния элементов, т.е. стоимость возвратных материалов, изделий, оборудования. Величина функционального устаревания на эту величину будет уменьшена.

Пример 3. Модернизация (Сверхдостаточность).

Предположим, что в офисном здании, в его двух помещениях расположены две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоя- нии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти по- мещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить на $200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь за счет разборки одной из печей.

Валовый рентный мультипликатор дохода равен 7,0 и определен из изу- чения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости. Подрядчик оценивает свои затраты в $7 500 по разборке одной из печей и при- ведения помещений в соответствие с требованиями к офисным помещениям.

Текущая восстановительная стоимость каждой из печей равна $5 000. Физиче- ский износ одной печи равен 80%, а другой 25%.

Решение. Заполним таблицу:

Одна из печей, физический износ которой равен 80%, является элементом «сверхдостаточности», потому что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания. Этот элемент создает устранимое функциональное устаре- вание, поскольку мы можем убрать одну из печей, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который больше чем затраты на такую модернизацию (на устранение «сверхдостаточно- сти»). Это видно из расчета дополнительного дохода:

$200 х 12 (месяцев) = $2 400 и $2 400 х 7,0 = $16 800, а затраты составляют $7 500.

Задача 6. Определить устранимое функциональное устаревание офисного здания, если известно, что современные стандарты требуют установки в зда- нии кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании со- ставляет 150 тыс. руб., а стоимость установки его в этом же здании при строи- тельстве – 110 тыс. руб.

Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб. Физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стои- мость возврата материала – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроар- матуры – 210 тыс. руб.

В здании имеется складское помещение, и анализ наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.

Решение.

1. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера):

1 этап Стоимость существующего элемента (конструктивно- го элемента или здания в целом) – ($5000 + $5000) = $ 10 000

2 этап Физический износ – ($4 000 + $1 250) = - $ 5 250

3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа (устройст- во, установка) + $ 7 500

4 этап Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом, если бы он был уста- новлен (смонтирован, создан) при новом строительст- ве на дату оценки и соответствовал бы всем совре- менным требованиям - $ 0,000

5 этап Функциональное устаревание $ 12 250

150 – 110 = 40 тыс. руб.

2. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае электроарматуры):

350 – 200 – 10 + 100 + 210 = 450 тыс. руб.

3. Определим величину устранимого функционального устаревания, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае позициями, которые функцио- нально присущи складскому помещению): 800 – 50 + 80 = 830 тыс. руб.

Таким образом, величина устранимого функционального устаревания здания составляет:

40 + 450 + 830 = 1 320 тыс. руб.

Оценка неустранимого функционального устаревания (НФУ)

Подобно устранимому функциональному устареванию, неустранимое функциональное устаревание может быть вызвано отсутствием какого-либо элемента и требуется его дополнение, либо «сверхдостаточностью» элемента.

Пример 4. Отсутствие элемента («сверхнедостаточность»). Рассмотрим случай трехэтажного офисного здания без лифта. Изучение и анализ данного сегмента рынка объектов недвижимости показал, что если бы лифт был установлен в данном здании, то арендные платы за помещения, рас- положенные на втором и третьем этажах увеличились бы на $10 000 в чистом операционном доходе. Однако в данном здании технически невозможно уста- новить лифт. Поэтому, ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной, и это продлится неопределенно долго по времени. Валовый рент- ный мультипликатор дохода равен 8,0 и определен из изучения и анализа дан- ного сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости.

Отсутствие лифта рассматривается неустранимым устареванием, потому что не имеется технической возможности установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием лифта, может быть оценено через валовый рентный мультипликатор дохода $10 000 х 8,0 = $80 000.

Подобная оценка могла бы быть получена, при капитализации разницы в потере чистой арендной платы за здание в год через коэффициент капитализации.

Пример 5. «Сверхдостаточность».

Функциональное устаревание, вызванное «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым, потому что еѐ экономически нецелесообраз- но устранять ввиду значительных неокупаемых (неоправданных) затрат.

Одна- ко любой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен и учтен при оценке.

Пусть производственное здание имеет высоту в 24 м и его восстановительная стоимость равна $1200 000.

В данном сегменте рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо, чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м.

Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят $1 000 000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как со- ответствуют всем необходимым требованиям (для упрощения задачи).

Уста- новлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространст- ва, образованного излишней высотой здания, больше на $5 000 в год, чем тре- буется в сравнении со зданием высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%.

Коэффициент ка- питализации для данного сегмента рынка недвижимости равен 12,5%.

Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж элементов и новое устройство), и естест- венно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание – неустранимое (экономиче- ская нецелесообразность устранения).

Разница в стоимостях зданий отвечает именно функциональному устареванию, вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического износа надо исчислять только с этой разницы, а не со всей величины восстанови- тельной стоимости существующего здания. Помимо этого, существуют дополнительные эксплуатационные расходы, которые относятся на имеющееся неустранимое функциональное устаревание и естественно их надо учитывать через капитализацию потери в стоимости объекта недвижимости, отнесенные на их счет

($5 000 / 0,125) = $40 000. Корректное обоснование расчета величины функционального устарева- ния зависит от квалификации и опыта оценщика.

Задача 7. Определить неустранимое функциональное устаревание офисно- го здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет. При этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., коэффициент капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.

Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, равна 172 900 тыс. руб.

Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб.; существующий коэффициент капи- тализации для зданий составляет 10%.

Решение.

1. Определим величину неустранимого функционального устаревания, вы- званного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вы- званных отсутствием оборудования (в нашем случае системы пожаротушения): (20: 0,1) – 150 = 50 тыс. руб.

2. Определим величину неустранимого функционального устаревания за счет «сверхулучшений» (в данном случае – большую высоту этажа):

(174 900 – 172 900) х (1 – 0,4) + (500: 0,1) = 6 200 тыс. руб.

Таким образом, величина неустранимого функционального устаревания здания составляет: 50 + 6 200 = 6 250 тыс. руб.