Вопрос 57. Оценка рыночной стоимости объекта. Подходы к оценке, их характеристика

Принципы оценки недвижимости группируются на четыре категории.

1. Принципы, основанныеe на представлениях пользователя, – полезности, замещения, ожидания – позволяютe определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгодыe владения объектом недвижимости.

Полезность объекта недвижимости e – способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течениеe определенного периода времени. Это «принцип полезности».

«Принцип замещения» говоритe о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретениеe аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимостиe связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). «Принциe ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости включает в себe стоимость всех будущих доходов и учитывает постоянный рост этойe стоимости подe увеличенияe спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанныеe с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением. Экономическаяe деятельность требует наличия четырех факторов производства: – труд, которыйe должен компенсироваться заработной платой;

– капитал, который долженe компенсироваться процентами, дивидендами;

– предпринимательскаяe деятельность, которая должна компенсироваться прибылью; – земля, котораяe компенсируется рентой.

3. Принципы, связанныеe с рыночной средой, – зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренцииe

Стоимость объектаe недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектовe в прилегающей местности. Это «принцип зависимости».

«Принцип соответствия» предусматриваетe соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимостиe потребностям и ожиданиям рынка.

«Принцип спроса и предположенияe при оценке объекта недвижимости необходимоe понимать, какие факторыe и каким образом влияют на спрос и предложение на рынкe недвижимости.

«Принципe конкуренции» – рыночныйe спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Принцип, характеризующийe изменения полезности объектов недвижимости в данном месте – «принципe изменения».

4. Принцип наилучшегоe и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтезe принципов всех групп. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использованияe объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использоватьe для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли так, как если бы он былe свободным.

Существует три метода оценки e недвижимости.