Жилищные фонды

Основополагающей категорией жилищного законодательства является понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории страны жилых помещений (ч. 1 ст. 19 ЖК). При этом под жилым помещением закон понимает:

- жилой дом (индивидуально-определенное здание, предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан) или его самостоятельно используемую (обособленную) часть;

- квартиру (структурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений) или ее часть;

- комнату, т.е. часть жилого дома или квартиры, предназначенную для непосредственного проживания граждан (ст. 16 ЖК).

Если какой-либо имущественный объект не соответствует данному понятию жилого помещения (жилого дома, квартиры или комнаты), то даже при его фактическом использовании для проживания граждан не могут сложиться гражданско-правовые жилищные отношения, в том числе жилищные обязательства. Такие отношения и регулируются поэтому общими нормами гражданского права о договоре аренды, а не о договорах жилищного найма.

Жилищный фонд Российской Федерации составляет единую структуру, включающую все жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п. Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются жилищными фондами. Они представляют собой совокупности жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими характеристиками, создающими для каждой из них свой, самостоятельный правовой режим.

Жилищные фонды классифицируются законом по двум основным признакам: принадлежности к одной из предусмотренных законом форм собственности и в зависимости от целей (форм) использования жилых помещений*(461), поскольку ими в основном и определяются особенности правового режима указанных помещений.

В зависимости от форм собственности жилищный фонд подразделяется на следующие три вида:

- частный жилищный фонд;

- государственный жилищный фонд;

- муниципальный жилищный фонд (ч. 2 ст. 19 ЖК).

Частный жилищный фонд является совокупностью жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, во-первых, гражданам (индивидуальные жилые дома; квартиры, приобретенные в порядке приватизации, путем покупки и других сделок; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, и т.д.); во-вторых, юридическим лицам (построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных и жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченными паевыми взносами), включая жилые помещения, принадлежащие на праве собственности общественным организациям.

В состав государственного жилищного фонда входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (и составляющие жилищный фонд Российской Федерации) или ее субъектам (составляющие жилищный фонд отдельных субъектов Российской Федерации). Такие жилые помещения обычно находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений (т.е. включаются в категорию "распределенного государственного имущества" в соответствии с п. 4 ст. 214 ГК).

Ранее в законодательстве широко употреблялось понятие "ведомственный жилищный фонд". Он являлся частью государственного жилищного фонда и состоял из домов (жилых помещений), предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей работников отдельных государственных предприятий или учреждений, за которыми составляющие его жилые помещения закреплялись на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Действующим жилищным законодательством это понятие заменено категорией "специализированный жилищный фонд" (пп. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК), жилые помещения которого тоже входят в состав государственного и муниципального жилищных фондов.

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Он включает в себя и жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений. Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворения жилищных потребностей населения данного административно-территориального образования и работников принадлежащих ему предприятий и учреждений.

В зависимости от целей использования жилых помещений в составе жилищного фонда выделяются:

- жилищный фонд социального использования;

- специализированный жилищный фонд;

- индивидуальный жилищный фонд;

- жилищный фонд коммерческого использования (ч. 3 ст. 19 ЖК).

К жилищному фонду социального использования относится совокупность тех жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, которые предоставляются гражданам по договорам социального найма. Отдельным категориям граждан жилые помещения из государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются по договорам найма специализированного жилого помещения или по договорам безвозмездного пользования (ч. 1 ст. 99 ЖК). Совокупность таких жилых помещений составляет специализированный жилищный фонд. Как специализированный жилищный фонд, так и жилищный фонд социального назначения состоят из жилых помещений, в свою очередь находящихся только в составе государственного и муниципального жилищных фондов.

Индивидуальный жилищный фонд включает в себя, во-первых, жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, использующих их для своего проживания, проживания членов своей семьи, а также других граждан на условиях безвозмездного пользования (ср. п. 2 ст. 288 ГК); во-вторых, жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, также используемые ими для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования. Таким образом, индивидуальный жилищный фонд составляют жилые помещения, находящиеся в составе только частного жилищного фонда.

Жилищный фонд коммерческого использования составляют жилые помещения, которые предоставляются их собственниками, во-первых, гражданам на условиях возмездного пользования (т.е. на коммерческих договорных условиях), включая договоры коммерческого найма и иные договоры; во-вторых, гражданам и юридическим лицам (последние в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК вправе использовать их исключительно для проживания граждан) - по договорам аренды и иным договорам либо также на ограниченном вещном праве. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному жилищному фонду.

Использование гражданами для проживания жилых помещений, находящихся в жилищном фонде социального использования или в специализированном жилищном фонде, юридически оформляется с помощью договорных жилищных обязательств. При использовании гражданами для этих же целей жилых помещений, отнесенных к индивидуальному жилищному фонду или к жилищному фонду коммерческого использования, наряду с договорными обязательственными отношениями, основанными на нормах жилищного законодательства, появляются и гражданско-правовые вещные отношения (по реализации своих прав собственниками жилых помещений и субъектами ограниченных вещных прав на них). Это обстоятельство необходимо иметь в виду, поскольку право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость, тогда как для обязательственных жилищных прав такой регистрации не требуется.

Вместе с тем жилищный фонд России независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 4 ст. 19 ЖК). Такой учет включает в себя проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию всех жилых помещений, предоставляющую возможность получения точной и подробной информации о конкретном жилом помещении и его соответствии установленным требованиям.

Кроме того, государственный учет жилищного фонда имеет важное юридическое значение. Если помещение не учтено в составе жилищного фонда, на него не распространяется правовой режим жилого помещения, а к отношениям, возникшим по поводу его использования, не могут применяться нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т.д.). Вместе с тем закон предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое и наоборот - нежилого помещения в жилое - с соответствующим изменением его правового режима (ст. 22, 23 ЖК, п. 3 ст. 288 ГК). Решение об этом по заявлению собственника помещения принимает орган местного самоуправления.