Участие граждан в управлении жилищным фондом

Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК — участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; соб­ственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собствен­ник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципаль­ного жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.

Федеральным законом №131 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспече­ния жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социально­го найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сме­нит собственника.

Одна из важных задач реформирования ЖКК — постепенная передача управ­ления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям соб­ственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О то­вариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные коо­перативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуа­тации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.

Кондоминиум — имущественный комплекс, включающий один или несколько жи­лых домов с прилегающим земельным участком.

Кондоминиум как неделимый имущественный комплекс подлежит государствен­ной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондомини­уме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального об­разования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клет­ки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земель­ные участки и другие объекты.

Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кон­доминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. ТСЖ — юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей муниципального жилищного фонда. Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучше­нии эксплуатации жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появлении у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества. ТСЖ может управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в табл.1.

Таблица 1. Возможные схемы управления жилищным фондом ТСЖ

По первой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. п. — управляющей организации в этом слу­чае не требуется. По второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступая в роли собственника и управляющей организа­ции — заказчика ЖКУ. По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих орга­низаций и заключение договоров с ними.