Право государственной и муниципальной собственности на землю

В соответствии с п.1 ст.16 ЗК, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п.1 ст.16 ЗК).

Соответственно, субъектами права государственной собственности на землю в РФ могут быть Российская Федерация и субъекты РФ (например, город федерального значения Санкт-Петербург).

О разграничении государственной собственности на землю в РФ см. вопрос №20.

В соответствии со ст.ст.17,18 ЗК, в федеральной собственности (государственной собственности субъекта РФ) находятся следующие земельные участки:

1. Признанные таковыми федеральными законами.

2. Право собственности Российской Федерации (субъекта Российской Федерации) возникло в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

3. Приобретенные Российской Федерацией (субъектом Российской Федерации) по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, в порядке наследования).

Муниципальная собственность на землю является самостоятельной формой собственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 212 и ч. 1 ст. 215 ГК РФ субъектами муниципальной собственности являются город, сельские поселения и другие муниципальные образования. Согласно ст. 1 ФЗ от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» под муниципальными образованиями понимается городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, предусмотренная этим Федеральным законом, в пределах которой осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления. Наличие у территории названных признаков позволяет признать субъектом муниципальной собственности на землю: города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры.

Норма п. 2 ст. 11 ЗК РФ, закрепляющая, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления, ограничивает круг субъектов, правомочных осуществлять распоряжение муниципальными земельными участками, органами местного самоуправления и расходится с положениями ГК РФ (ст. 125, п. 2 ст. 215) и ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления». При определении круга субъектов, выступающих от имени собственника муниципальных земель, необходимо руководствоваться ст. 130 Конституции РФ, которая определяет, что местное самоуправление, т.е. самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, осуществляется гражданами путем прямого волеизъявления, а также через выборные и другие органы местного самоуправления.

Таким образом, в соответствии с законодательством от имени муниципального образования права собственника в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, могут реализовывать органы местного самоуправления либо население непосредственно.

Для обеспечения контроля за использованием и сохранностью муниципального имущества на территориях муниципальных образований ведется специальный Реестр муниципального имущества (муниципальной собственности). В основном в муниципальной собственности находятся земли в пределах границ соответствующего муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой (ст. 19 ЗК РФ). Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных земель могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др.

В соответствии с положениями земельного законодательства в муниципальной собственности могут находиться земельные участки:

· которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ;

· право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

· которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. Определен единый порядок разграничения государственной собственности на землю для выделения федеральных земель, земель субъектов РФ и муниципальных образований.

29. Право частной собственности на земельные участки: общая характеристика, субъекты права собственности.

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина» Конституции РФ. Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием, для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания, таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.

Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются и нормы земельного законодательства. В Российской Федерации с 1993 г. существовала неопределенность в правовом положении иностранцев и лиц без гражданства, а именно: в законодательстве четко не был решен вопрос о том, могут ли иностранцы приобретать и иметь земельные участки на праве собственности. Современное законодательство достаточно подробно регулирует этот вопрос.

Согласно ч. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений:

• иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами1;

• в соответствии со ст. 8 Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» (ЗАТО) к участию в приватизации недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, и совершению сделок с ним допускаются только граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории.

Участие иных граждан и юридических лиц в совершении сделок допускается по решению органов местного само-управления ЗАТО, согласованному с органами государственной власти субъектов РФ и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано ЗАТО;

• иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на частных земельных участках, по общему правилу имеют, как и граждане РФ, преимущественное право покупки или аренды земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется (ч. 5 ст. 35 ЗК РФ).

Ограничения прав иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства связаны с наличием у государства особого интереса в сохранении некоторых видов земель исключительно в частной собственности российских граждан и российских юридических лиц. В отношении земель сельскохозяйственного назначения права российских юридических лиц ограничены значительно, поскольку, даже если юридическое лицо не является иностранным, но более половины его уставного (складочного) капитала принадлежит не российским гражданам и юридическим лицам, такие юридические лица не вправе иметь в частной собственности сельскохозяйственные земельные участки.

Объект и содержание права частной собственности на землю.

Объектом права частной собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Путем межевания земель устанавливаются границы земельного участка и составляется план земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

С точки зрения оборотоспособности земельные участки могут быть: оборотоспособными, ограниченными в обороте, изъятыми из оборота. Оборотоспособностъ земельных участков — это такое свойство участков земли, которое выражается в способности (возможности) объектов (земельных участков) свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (например, в результате совершения сделок по отчуждению). Соответственно наличие установленных ограничений по отчуждению или переходу земельных участков от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом свидетельствует об изъятии из оборота или ограничении их оборота. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом сделок и находиться в свободном обороте. Ограниченные в обороте — это земельные участки, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Например, к ним следует отнести земли сельскохозяйственного назначения, поскольку они могут принадлежать на праве собственности лишь строго определенному кругу лиц.

Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение срока, определенного в законе, является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого земельного участка.

Правомочие владения — обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на при-надлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора).

Правомочие пользования — обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.

Собственник земельного участка имеет право:

• использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;

• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градо-строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

• проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законода-тельством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

• осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Правомочие распоряжения — обеспеченная законом возможность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельными участками. Известны случаи, когда отдельные субъекты РФ принимали нормативные акты, ограничивающие правомочие собственника по распоряжению принадлежащим ему земельным участком.

Правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком осуществляются собственником свободно, но не произвольно. Владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц.

Существуют два вида частной собственности на земельные участки: 1) индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц); 2) общая (общая совместная и общая долевая).