Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
Практическая часть
Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».
| Наименование показателя | Объект недвижимости | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | Участок 4 | Участок 5 |
| Цена, тыс. руб. | ||||||
| Переданные права на собственность | Полное владение | То же | То же | То же | То же | То же |
| 1. Скорректи-рованная цена | ||||||
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 1000 т.р.) | Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 500 т.р. | рыночные |
| 2. Коррекция по финансированию, тыс. руб. | ||||||
| Условия продажи | Коммерческое | То же | Срочная (цена занижена на 500 т.р.) | То же | То же | То же |
| Корректировка на условия продажи, тыс. руб. | ||||||
| 3. Скорректиро- ванная цена, тыс. руб. | ||||||
| Время продажи, за год инфляция ок. 10% | 12 мес. | 1 год | 6 недель | 2 недели | 1 год | |
| 4. Скорректиро-ванная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. | ||||||
| Месторасположение | Коттедж у озера, 100 км. от города | То же | То же | То же | То же | Лучше на 10% |
| 5. Коррекция по месту, тыс. руб. | ||||||
| Размер, кв. м | ||||||
| 6. Коррекция по размеру, тыс. руб. | ||||||
| гараж | нет | есть | есть | есть | есть | нет |
| 7. Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены) | ||||||
| Законченный подвал | да | да | нет | да | да | нет |
| 8. Коррекция для подвала (определяется аналогично п.7.), тыс. руб. | ||||||
| 9. Скорректированная цена | ||||||
| Справочно: | ||||||
| 10. Общая чистая коррекция (сумма корректировок) | ||||||
| Уд. вес суммы коррекции на цену продажи | 22,68 | 11,96 | 22,94 | 4,94 | 8,04 | 31,10 |
Вывод: в качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок.
Задача №2. Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики.
| Наименование показателя | Участок оценки | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | Участок 4 | Участок 5 |
| Цена, тыс.руб. | 2380,8 | |||||
| Площадь, га | 0,04 | 0,04 | 0,045 | 0,050 | 0,035 | 0,070 |
| Цена за 0,1 га, в тыс. руб. | 595,2 | |||||
| Условия рынка | +4% | +6% | +1% | +2% | +12% | |
| или | +23 | +32 | +6 | +13 | +66 | |
| Скорректиро-ванная цена, тыс. руб. | х | |||||
| Корректировка на геологич. условия | х | +2% | -5% | |||
| Корректировка на топологию | х | +5% | -5% | -10% | ||
| Итого скорректирова-нная цена, тыс. руб. | 595,2 |
Задача №3 «Провести подробный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).
| № участка | Цена продажи, тыс. руб. | Время продажи, мес. | Площадь, га. | Геология | Топография |
| 2 400 | 0,060 | -3% | +6% | ||
| 2 500 | 0,055 | То же | То же | ||
| 2 920 | 0,050 | +1% | -3% | ||
| 2 360 | 0,035 | +5% | +5% | ||
| 3 500 | 0,065 | +1% | +5% |
Для всех участков примем инфляцию равную 10% в год
Участок №1: Стоимость 0,01 га = 2400/6 = 400 тыс. руб.
С учетом инфляции = 400*(1-0,1*5/12) = 383,3 тыс. руб.
С учетом геологии = 383,3*(1-0,03) = 371,8 тыс. руб.
С учетом топографии = 371,8*(1+0,06) = 394,1 тыс. руб.
Участок №2: Стоимость 0,01 га = 2500/5,5 = 454,5 тыс. руб.
С учетом инфляции = 454,5*(1-0,1*3/12) = 443,1 тыс. руб.
Участок №3: Стоимость 0,01 га = 2920/5 = 584 тыс. руб.
С учетом инфляции = 584*(1-0,1*1/12) = 579,1 тыс. руб.
С учетом геологии = 579,1*(1+0,01) = 584,9 тыс. руб.
С учетом топографии = 584,9*(1+0,03) = 567,4 тыс. руб.
Участок №4: Стоимость 0,01 га = 2360/3,5 = 674,3 тыс. руб.
С учетом инфляции = 674,3*(1-0,1*2/12) = 663,1 тыс. руб.
С учетом геологии = 663,1*(1+0,05) = 696,3 тыс. руб.
С учетом топографии = 696,3*(1+0,05) = 731,1 тыс. руб.
Участок №5: Стоимость 0,01 га = 3500/6,5 = 538,5 тыс. руб.
С учетом инфляции = 538,5*(1-0,1*11/12) = 489,1 тыс. руб.
С учетом геологии = 489,1 (1+0,01) = 494,0 тыс. руб.
С учетом топографии = 494,0*(1+0,05) = 518,7 тыс. руб.
Стоимость 0,01 га оцениваемого участка составит:
(394,1+443,1+567,4+731,1+518,7)/5 = 2654,4/5 = 530,9 тыс. руб.
Заключение
Обобщив все вышеизложенное, можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.
В контрольной работе была произведена оценка земли методом сравнения продаж, в основу которого положен принцип замещения, согласно ему никто не вложит в товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, способный удовлетворить покупателя своим качеством. Чаще всего он применяется при оценке жилья, т.к. другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Сравнение идет по показателям: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи, отношение арендной площади к общей; соотношение парковочного места к арендной площади.
Список литературы
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер. 2-е издание. 2008 г.
2. Беневоленская З. Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. – СПб: Изд-во «Юрид. Центр «Пресс»», 2002.
3. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.
4. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2003.
5. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости.- СПб., 2005г.
6. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2006г.
7. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 2007.
8. Управление недвижимостью и земельными ресурсами предприятий / Под общ. ред. Л. Э. Лимонова, Т. В. Веласовой. – СПб.: «Леонтьевский центр», 2002.
9. Иванов Г.И. Инвестиции: сущность, виды, механизмы функционирования. -Ростов н/Д: Феникс, 2007.
10. Инвестиции: Терминологический словарь. – М.: ИНФРА-М, 2007.
Date: 2015-09-22; view: 478; Нарушение авторских прав; Помощь в написании работы --> СЮДА... |