Качество Квартиры и Объекта

3.1. Застройщик обязан передать Дольщику Квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям настоящего Договора и проектной документации, а также Проектной Декларации и нормативным требованиям.

3.2. Комплектность и качество Квартиры считаются соответствующими условиям настоящего Договора при условии, что в Квартире присутствуют и установлены все конструктивные элементы, указанные в Приложении № 1 к настоящему Договору. Отсутствие на момент передачи Квартиры электроэнергии, тепла, воды, работающих лифтов, телефона, регулярного вывоза мусора не означает нарушение требований о качестве Квартиры, в виду того, что в момент получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию Объект подключён к сетям водоснабжения, электрификации, теплоснабжения, канализации, телефонизации, установлены лифты, но при этом могут отсутствовать договоры на эксплуатацию по постоянной схеме, и тепло, вода, электричество могут подаваться по временной схеме и с перебоями, поскольку соответствующие договоры постоянной эксплуатации, водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения и т.п. заключаются поставщиками ресурсов либо с управляющей организацией, либо с ТСЖ, и т.д. (в зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом) после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, что по объективным причинам и сложившимся правилам происходит после передачи квартир участникам долевого строительства. При этом Застройщик обязуется обеспечить всё от него зависящее для заключения договоров на постоянную эксплуатацию Объекта и снабжение его всеми ресурсами по постоянной схеме.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Наличие в квартире всех конструктивных элементов, указанных в Приложении № 1 к договору свидетельствует о соответствии квартиры условиям договора о комплектности. Что касается качества квартиры (качество выполненных строительных работ), то при приемке квартиры и визуальном осмотре не всегда можно обнаружить определенные недостатки (например, недостатки скрытых работ).

Поэтому рекомендуется данный пункт сформулировать как – «Комплектность квартиры считается соответствующей условиям договора….(далее по тексту)».

3.3. Стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая общая приведённая площадь Квартиры Дольщика может отличаться от проектной общей приведённой площади, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, и это не будет считаться нарушением требований о качестве Квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные настоящим Договором.

Уточнение фактической общей приведённой площади Квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего Договора, производится на основании обмера Квартиры Проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).

Стороны признают, что не считается нарушением настоящего Договора (и не считается существенным изменением размера Квартиры в терминах п/п 2 п. 1 ст. 9 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ) отклонение фактической общей приведённой площади Квартиры от проектной общей приведённой площади Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего договора, в пределах 10 % от общей приведённой проектной площади Квартиры.

При этом будет производиться перерасчёт долевого взноса, по правилам, указанным ниже.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Следует учесть, что договор предусматривает возможность изменения фактической площади квартиры (из-за неизбежной строительной погрешности) как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. При этом площадь, на которую увеличилась/уменьшилась фактическая площадь квартиры должна быть в пределах 10% от общей площади, указанной в п.1.2. договора. Если указанная разница больше, то имеет место нарушение условий договора.

3.4. В связи с указанным в п. 3.3 настоящего Договора Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве Квартиры и существенным изменением размеров Квартиры) при условии, что общая площадь Квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 3.3 настоящего Договора.

3.5. Не является нарушением требований о качестве Квартиры и не считается существенным изменением проектной документации по строительству Объекта следующие, не согласованные с Дольщиком изменения в Объекте (и, соответственно, в проектной документации):

- создание в коридорах лестничных площадок тамбуров, либо, наоборот, их ликвидация;

- создание вентиляционных каналов и шахт в кухнях, которые будут выступать из стен и уменьшать площадь кухни в пределах 5 % проектной площади кухни, при условии, что изменение общей площади Квартиры не превысит пределы, установленные в пункте 3.3. настоящего Договора;

- замена видов и типов электрических концевых приборов (розеток, выключателей);

- замена видов и типов оконных стеклопакетов;

- замена видов и типов отопительных батарей;

- замена вида и типа входной двери;

- замена вида и типа квартирного счётчика, электрического щитка;

- размещение в Квартире объектов согласно требованиям противопожарных норм (рукавов, вентилей);

- появление или удаление дополнительных балконов, лоджий вне Квартиры Дольщика, появление или удаление козырьков парадных, пандусов, перил лестниц Объекта;

- появление или удаление сетей электро-, тепло-, водоснабжения на лестничных площадках;

- изменение цвета и/или материала наружной отделки фасадов Объекта, элементов фасадной отделки и декора, при условии, что они не затеняют Квартиру Дольщика;

- изменение проекта благоустройства прилегающей территории.

3.6. Под существенным нарушением требований о качестве Квартиры, упомянутым в пункте 3 статьи 7 и п/п 3 п. 1 ст. 9 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ, а также (в применимых случаях) под существенным изменением Квартиры, как объекта долевого строительства понимаются только:

- отклонение фактической общей приведённой площади Квартиры от проектной общей приведённой площади Квартиры более пределов, описанных в пункте 3.3. настоящего Договора;

- отклонение какого-либо из помещений Квартиры от общей приведенной проектной площади этого помещения более следующих значений (вне зависимости от общего изменения площади Квартиры):

• Кухни – 20 % площади;

• Комнат – 15 % площади;

• Санузла – 10 % площади;

• Коридоров – 20 % площади;

- непригодность Квартиры в целом, либо каких-либо из её комнат для постоянного проживания, что определяется по критериям, установленным «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утверждённым Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года и иными законодательными актами.

3.7. Застройщик также уведомляет Дольщика, что трубы горячего водоснабжения или отопления могут быть проведены в Квартире не только вдоль пола, но и вдоль потолка в коридорах, кухне, санузле, и зашиты коробом, как это допускается согласно СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий», СП 40-103-98 «Проектирование и монтаж трубопроводов систем холодного и горячего внутреннего водоснабжения с использованием металлополимерных труб». Изменение конфигурации проведения труб в Квартире Застройщиком также не считается нарушением требований о качестве Квартиры и нарушением условий Договора, существенным изменением проектной документации Объекта и т.п.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Следует уточнять у застройщика, какой способ проводки труб горячего водоснабжение или отопления предусмотрен проектом в квартире, которую собрался приобретать дольщик. В противном случае, доводы дольщика о том, что он не знал, каким образом будут проведены трубы, будут являться необоснованными.

3.8. Объект имеет встроенные нежилые помещения и пристроенную подземную автостоянку являющиеся отдельными объектами недвижимости и подлежащие передаче третьим лицам по отдельным договорам участия в долевом строительстве или по иным инвестиционным договорам, либо остающиеся в собственности Застройщика.

Назначение нежилых помещений определяется Проектной Декларацией, упомянутой в пункте 1.3. настоящего Договора, оно может изменяться, что будет отражаться в изменениях, вносимых в Проектную Декларацию по правилам статьи 19 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ.

При этом не считается сменой назначения нежилых помещений и не может считаться существенным нарушением настоящего Договора и/или основанием для его расторжения Дольщиком по правилам статьи 9 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ следующие изменения в использовании встроенных нежилых помещений, пристроенной подземной автостоянке:

- изменение вида встроенных нежилых помещений (вместо офисов трёх страховых агентств и офисов трёх помещений эксплуатационных служб), например: офисы продаж недвижимости, или административные офисы, либо офисы любого иного вида деятельности, включая медицинские офисы, почтовые отделения, если они используются именно как административные или консультационные офисы;

- смена конкретного лица-владельца помещения без изменения его назначения;

- изменение количества машиномест в помещении пристроенной подземной автостоянки, изменение её планировки.

3.9. Допускается создание в Объекте без специального согласования с Дольщиком (в том числе выделение из первоначально предусмотренных нежилых помещений, входящих в состав общего имущества) не предусмотренных первоначальной проектной документацией дополнительных нежилых помещений, которые также будут оставаться в составе общего имущества всех собственников квартир Объекта по правилам статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, но будут иметь конкретное назначение, как то: колясочные, помещения эксплуатирующих служб для размещения диспетчеров, сантехников, электриков, касс для оплаты коммунальных услуг, а также технические помещения (для размещения, например, оборудования телефонизации Объекта и т.п.) на первом и верхних технических этажах Объекта (при наличии таковых по проекту). Допускается также сокращение числа технических помещений, или смена мест их расположения, и это не будет считаться нарушением настоящего Договора.

Кроме того, также допускается без согласования с Дольщиком передача встроенных нежилых помещений в качестве отдельных объектов недвижимости по отдельному договору участия в долевом строительстве в собственность управляющей организации либо созданного собственниками ТСЖ для размещения служб эксплуатации Объекта, либо в собственность сетевых специализированных организаций (например, ОАО «Северо-западный Телеком»), но исключительно для использования таких помещений в технических целях – для размещения обслуживающего Объект в целом соответствующего оборудования (телефонного в приведённом примере).

Действия и события, описанные в настоящем пункте, не будут считаться нарушением условий договора о качестве Квартиры, существенным нарушением условий Договора, существенным изменением проектной документации, несогласованным изменением назначения общего имущества, встроенных нежилых помещений, пристроенной подземной автостоянки влекущих ответственность Застройщика или основания для расторжения настоящего Договора Дольщиком в одностороннем порядке или в судебном порядке по правилам ст. 9 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ.

3.10. Согласно пункту 5 статьи 7 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ Застройщиком устанавливается гарантийный срок на Квартиру на устранение недостатков качества Квартиры. Указанный гарантийный срок составляет 5 лет, и начинает исчисляться со дня выдачи (подписания) разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию (как это допускается в соответствии с указанной нормой), указанный гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование квартиры.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование Квартиры составляет 3 года и начинает исчисляться со дня подписания акта приёма-передачи Квартиры.

При этом, Застройщик не несет ответственность за недостатки Квартиры, технологическое и инженерное оборудование Квартиры обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа Квартиры (оборудования) или её (его) частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации, в том числе прописанных в выданных Дольщику предписаниях и инструкциях по эксплуатации, либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Дольщиком или привлеченными им третьими лицами. В частности, Застройщик не будет нести ответственность за недостатки технологического и инженерного оборудования, если будет установлено, что Дольщик в течение гарантийного срока менял места прохождения стояков горячего и холодного водоснабжения, канализационных стояков, стояков и радиаторов центрального отопления без согласования этого с уполномоченными органами и проектными организациями, заменял указанные стояки и радиаторы на другие, не предусмотренные проектом строительства Объекта, производил изменения в системе электроснабжения помещения, в т.ч. менял место расположения квартирного электрощитка без согласования.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Несоблюдение дольщиком требований, предусмотренных настоящим условием, влечет за собой освобождение застройщика от гарантийных обязательств.