Сроки. Передача Квартиры

2.1. Застройщик планирует завершить строительство Объекта (т.е. подписать акт приёмки объекта капитального строительства) в четвёртом квартале 2014 года. Застройщик планирует получить разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию в январе 2015 года.

Стороны пришли к соглашению, что указанный срок завершения строительства Объекта считается соответственно изменённым в случае продления срока действия, указанного в пункте 1.3. настоящего Договора разрешения на строительство Объекта в порядке, установленном действующим законодательством. В этом случае срок окончания строительства Объекта определяется по дате окончания срока действия разрешения на строительство Объекта с учётом продления срока.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Указанное условие договора позволяет застройщику неоднократно переносить сроки окончания строительства, что, по сути, не противоречит ст.6 Закона 214-ФЗ, но создает для дольщика риски неполучения проинвестированной квартиры в срок, первоначально обозначенный в договоре. Штрафные санкции в этом случае также должны применяться с учетом указанного условия о сроке окончания строительства.

Рекомендуется указывать в договоре фиксированный (четкий) срок окончания строительства. Это послужит гарантией того, что застройщик будет стремиться окончить строительство объекта в сроки, предусмотренные договором, для того, чтобы избежать штрафных санкций. А также позволит избежать двоякого толкования п.2.2. договора.

Безусловно, следует учитывать реалии строительного рынка и сложности, с которыми сталкиваются компании при проведении различного рода согласований и получении разрешительной документации в органах государственной власти. Естественно, если задержка сроков окончания строительства вызвана подобными объективными причинами, то срок окончания строительства может быть продлен по согласованию сторон, путем заключения дополнительного соглашения в порядке, предусмотренном ст.452 ГК РФ.

2.2. В соответствии с п/п 2 п. 4 ст. 4, п. 3 ст. 8 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ, статьями 191-193 ГК РФ Застройщик обязуется передать Дольщику Квартиру по Акту приёма-передачи не позднее 31 июля 2015 года, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Застройщик вправе передать Квартиру Дольщику досрочно, в любое время после фактического получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Дольщик не вправе отказываться от досрочной приёмки Квартиры.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Несмотря на то, что Законом 214-ФЗ прямо не предусмотрена возможность досрочной передачи квартиры дольщику, это все же возможно, если данное условие закреплено в самом договоре.

В подавляющем большинстве случаев, квартиры передаются не досрочно, а в пределах срока, предусмотренного договором.

Однако даже если наступят необходимые условия для досрочной передачи квартиры, вряд ли дольщик будет возражать против этого.

Не могут признаваться досрочными передача Квартиры и уведомление о необходимости приёмки Квартиры, требование о необходимости приёмки Квартиры и т.п., если разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию получено в квартале, указанном в пункте 2.1 настоящего Договора, и в любое время между таким моментом получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и наступлением срока, указанного в пункте 2.2 настоящего Договора, направлено уведомление Дольщику о необходимости принять Квартиру.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Согласно данному условию договора, если уведомление о необходимости приемки Квартиры направлено застройщиком в период с января 2015 г. по июль 2015 г., то такая передача квартиры не будет считаться досрочной.

2.3. Согласно п. 4 ст. 8 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ Дольщик обязан явиться для приёмки Квартиры, принять её и подписать Акт приёма-передачи в течение 2-х дней с момента получения сообщения Застройщика о готовности Квартиры к передаче, если только в сообщении Застройщика не указан больший срок приёмки Квартиры. Сообщение о необходимости принять Квартиру и готовности её к приёмке должно быть направлено Дольщику не позднее чем за месяц до наступления срока, указанного в пункте 2.2 настоящего договора, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в настоящем договоре адресу для направления почтовой корреспонденции. Сообщение о завершении строительства Объекта и готовности Квартиры к приёмке и о необходимости явиться для приёмки Квартиры может быть отправлено досрочно.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Несмотря на то, что данный пункт договора предоставляет дольщику всего 2 дня для подписания акта приема-передачи необходимо также учитывать, что на практике застройщики в 99% случаев разрабатывают график передачи квартир и передают их поэтапно, чтобы избежать неразберихи и путаницы, которые могут быть вызваны единовременной массовой явкой дольщиков для приемки квартир.

Более того, подписанию акта приема-передачи квартиры предшествует, как правило, приемка квартиры, ее визуальный осмотр и подписание смотрового листа, поэтому, при наличии строительных недостатков, выявленных в процессе приемки квартиры, дольщик вправе зафиксировать указанные недостатки и не подписывать акт до момента их устранения. Договор этот порядок предусматривает.

Особое внимание следует уделить указанию точных контактных данных: Адреса фактического места жительства, адреса электронной почты, телефонов (желательно указывать несколько телефонов), поскольку именно по указанным реквизитам застройщик будет направлять дольщику уведомления, в предусмотренных договором случаях, в том числе сообщение о готовности Квартиры к передаче. Тем более, что п.2.4. и п.2.7 договора предусмотрены последствия неполучения данных уведомлений.

2.4. Соответственно, Застройщик считается не нарушившим срок передачи Квартиры, если до истечения указанного срока был подписан Акт приёма-передачи квартиры, либо не позднее, чем за 2 дня до истечения срока, указанного в пункте 2.2 настоящего договора Дольщик получил сообщение о готовности Квартиры к приёмке и необходимости принять Квартиру, но не явился для приёмки Квартиры, а в сообщении о готовности Квартиры к приёмке был указан 2-х дневный срок для её приёмки, а также в случае возврата оператором почтовой связи заказного письма, в котором содержалось уведомление о необходимости приёмки Квартиры, с сообщением об отказе Дольщика от его получения либо по причине отсутствия Дольщика по почтовому адресу, указанному в настоящем договоре в качестве адреса для направления корреспонденции.

2.5. Согласно п. 5 ст. 8, п.п. 1 и 2 ст. 7 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ Дольщик имеет право отказаться от приёмки Квартиры при несоответствии качества Квартиры требованиям настоящего Договора, потребовав составления Акта о таком несоответствии с перечнем подлежащих устранению недостатков (далее – Акт о несоответствии).

При этом, согласно пунктам 2 и 3 ст. 720 ГК РФ Дольщик лишается права ссылаться в дальнейшем на явные недостатки, которые не были выявлены им при приёмке Квартиры и/или не были зафиксированы в Акте о несоответствии, и лишается права в последующем отказываться от приёмки Квартиры со ссылкой на новые недостатки, не зафиксированные ранее в Акте о несоответствии.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Важно понимать, что акт о несоответствии качества квартиры требованиям договора может быть составлен только до момента подписания акта приема-передачи квартиры и служит основанием для обоснованного переноса срока приемки квартиры и устранения недостатков за счет застройщика.

В противном случае, обязать застройщика устранить явные недостатки, не указанные в акте о несоответствии качества квартиры, будет невозможно.

Дольщик обязан принять Квартиру по Акту приёма-передачи и не имеет права отказываться от приёмки Квартиры в течение 2-х дней после устранения указанных в Акте о несоответствии недостатков и получения Дольщиком извещения об устранении недостатков, соответствии с п. 6.5 настоящего Договора (изменяющего диспозитивные правила пункта 2 ст. 7 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ согласно праву их изменять, предоставленному указанной нормой). Сообщение об устранении недостатков и о готовности Квартиры к повторной передаче может быть направлено Дольщику в любое время заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении.

2.6. Застройщик вправе уведомлять Дольщика о необходимости приёмки Квартиры также по указанным в настоящем договоре телефонам, и Дольщик вправе являться для приёмки Квартиры в согласованный с Застройщиком срок, не дожидаясь получения уведомления о необходимости приёмки Квартиры по почте.

2.7. При уклонении Дольщика от принятия Квартиры в предусмотренный пунктом 2.3 настоящего Договора срок, или при отказе Дольщика от принятия Квартиры (за исключением случая, указанного в пункте 2.5 настоящего договора и пункте 5 статьи 8 Закона РФ от 30.12.04 № 214-ФЗ) Застройщик по истечении двух месяцев плюс срока, указанного в соответствии с пунктом 2.3 настоящего договора в уведомлении о необходимости приёмки Квартиры, со дня получения соответствующего уведомления Дольщиком, либо со дня проставления оператором почтовой связи на письме с уведомлением отметки об отказе Дольщика от его получения либо отметки об отсутствии Дольщика по указанному им в настоящем договоре адресу для направления корреспонденции, вправе составить односторонний Акт приёмки-передачи Квартиры.

При этом риск случайной гибели Квартиры признается перешедшим к Дольщику со дня составления такого одностороннего Акта.

Юрисконсульт Юридического центра «Партнеръ»: Содержание указанного пункта договора еще раз подчеркивает на необходимость указания как можно более полных и достоверных контактных в договоре, а также необходимость соблюдения сроков приемки квартиры.