Подорожание ипотечного кредита

Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности" процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. Поэтому будьте внимательны, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но, по крайней мере, будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.

Раньше в отношении ставок по ипотечным кредитам можно было говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.

В некоторых случаях снижался первоначальный взнос, в других - процентная ставка.

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время - до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

В связи с тем, что процентная ставка по ипотечному кредиту несколько снизилась, заметно недовольство тех заемщиков, кто оформил свой кредит ранее. Ведь их процентные ставки пересматриваться уже не будут.

Некоторые специалисты, в частности, эксперты банка DeltaCredit обоснованно указывали на тот факт, что ставки по ипотечным кредитам на тот период времени в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение процентных ставок было вряд ли возможно, хотя, чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы.

Какой же вывод можно сделать?

На тот период времени проценты по ипотечным кредитам в перспективе должны были понемногу, но стабильно снижаться. Так как спрос покупателей жилья превысит его предложение на рынке недвижимости, цены на нее должны возрастали. Поэтому некоторые из тех лиц, которые были намерены улучшить свои жилищные условия, рассуждали следующим образом. Не желая брать кредит и платить по нему проценты, они ждали снижения этих процентных ставок в ближайшем будущем, но законы рынка действуют против них.

В связи с доступностью получения ипотечных кредитов происходило подорожание недвижимости.

В связи с этим проценты по ипотечному кредиту рассчитывались от той суммы, которую необходимо было взять на приобретение недвижимости. Так как недвижимость дорожала, то процент (пусть немного меньший, чем первоначальный, к примеру, на 1-2%) заемщик должен был платить от значительно большей суммы (если недвижимость подорожает, например, на 15%). Поэтому специалисты считают, что для заемщика выгоднее получить ипотечный кредит под более высокий процент, но при низкой цене недвижимости.

Обратимся к компетентному мнению специалистов.

В 2006 г. руководитель службы ипотечного кредитования корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Лев Плецельман считал, что величина первоначального взноса по кредиту составляет от 5 до 30% стоимости квартиры. Нижнее значение (5-10%) встречается в небольшом количестве специализированных программ для конкретных слоев населения, например, для молодых семей. Величина первоначального взноса при российских так называемых "черных" и "серых" зарплатах - это некоторый интегральный показатель серьезности намерений заемщика, его возможности отдавать часть доходов на накопление или на погашение кредита. Большинство программ и банков требовали первоначальной взнос в размере 15-30% стоимости приобретаемого жилья.

На сайте Агентства был опубликован анализ развития рынка ипотеки за 2008 г. Он основан на данных ЦБ РФ об объемах выдачи ипотечных кредитов по итогам 3 квартала 2008 г., а также отчетности банков об объемах выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) в ноябре 2008 г.

В соответствии с проведенным анализом Агентством были сделаны следующие выводы.

Первые наметившиеся тенденции развития рынка (по мнению Агентства, явное торможение) были уже заметны по итогам 2 квартала 2008 г., тогда объемы ипотечного кредитования впервые за период 2005 г. - первое полугодие 2008 г. снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2008 г. В третьем квартале 2008 г. было выдано 198,2 млрд. руб. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше чем во втором квартале. В 2007 г. прирост за аналогичный период составил 33%. Даже с учетом того, что ежеквартальные темпы роста сокращаются в силу развития рынка, достигнутые показатели были ниже ожидаемых.

Темпы ежеквартального роста выдачи ипотечных кредитов снизились существенно. Прирост составил всего 5% за 3 квартал, при том, что еще квартал назад объемы выдаваемых кредитов увеличились на 25%.

Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2008 г. составил 25%, при этом еще по итогам 1 полугодия 2008 г. он был на уровне 67%.

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября. В течение октября - ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдают ряд банков. По подсчетам Агентства их число составило 17 банков. Их доля в 1 полугодии 2008 г. в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18%.

Агентством сделан вывод о том, что объем выдачи новых ипотечных кредитов в четвертом квартале 2008 г. поддерживается за счет ВТБ-24, Сбербанка, Райффайзенбанка, Дельта-Кредита и еще не более 4-5 банков. Даже при том, что указанные банки выдавали новые кредиты, их планы были существенно скорректированы в октябре. Исходя из сокращения количества банков-участников, а также лимитов на ипотечное кредитование объем выдачи по итогам четвертого квартала 2008 г. составит 71-100 млрд. рублей. Итогом года станет объем выданных ипотечных кредитов в размере 608-630 млрд. рублей (для сравнения, 556 млрд. рублей в 2007 г.).