Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 "Кредит", где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 "Обеспечение исполнения обязательств".

Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Это и другие нормы о залоге соответствуют Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

С учетом сказанного основным правовым документом, регулирующим основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Так, в соответствии с п. 3 ст. 1 данного Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ).

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, во все указанные нормативные акты регулярно вносятся изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице.

┌─────────┬───────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────────────────┐

│ Ссылка │ Первоначальный вариант │ Действующая редакция │

│на статью│ │ │

├─────────┴───────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────────────────┤

│ ГК РФ │

├─────────┬───────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 339 │Договор об ипотеке подлежит обязательному │Договор об ипотеке подлежит только государственной│

│ │нотариальному удостоверению │регистрации. Обязательное нотариальное│

│ │ │удостоверение договора не требуется. Кроме того,│

│ │ │законом могут быть предусмотрены учет и (или)│

│ │ │регистрация договоров о залоге и залогов в силу│

│ │ │закона отдельных объектов движимого имущества. │

├─────────┼───────────────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 292 │Переход права собственности на жилой дом или │Получение согласия органов опеки и попечительства │

│ │квартиру к другому лицу не является основанием │на отчуждение или передачу в ипотеку жилого │

│ │для прекращения права пользования жилым │помещения необходимо, только если в нем проживают │

│ │помещением членами семьи прежнего собственника,│члены семьи собственника, находящиеся под опекой │

│ │если иное не установлено законом │или попечительством либо несовершеннолетние члены │

│ │ │семьи, оставшиеся без родительского попечения │

├─────────┼───────────────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 130 │Объекты незавершенного строительства не │В перечень объектов недвижимого имущество включены │

│ │признаются недвижимым имуществом │объекты незавершенного строительства: │

│ │ │П. 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, │

│ │ │недвижимость) относятся земельные участки, участки │

│ │ │недр, обособленные водные объекты и все, что прочно│

│ │ │связано с землей, то есть объекты, перемещение │

│ │ │которых без несоразмерного ущерба их назначению │

│ │ │невозможно, в том числе леса, многолетние │

│ │ │насаждения, здания, сооружения, объекты │

│ │ │незавершенного строительства │

├─────────┴───────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────────────────┤

│ Закон об ипотеке │

├─────────┬───────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 76 │При предоставлении кредита или целевого займа │При предоставлении кредита или целевого займа для │

│ │для сооружения жилого дома договором об ипотеке│сооружения жилого дома договором об ипотеке может │

│ │может быть предусмотрено обеспечение │быть предусмотрено обеспечение обязательства │

│ │обязательства незавершенным строительством и │незавершенным строительством и принадлежащими │

│ │принадлежащими залогодателю материалами и │залогодателю материалами и оборудованием, которые │

│ │оборудованием, которые заготовлены для │заготовлены для строительства. По завершении │

│ │строительства. │строительства жилого дома ипотека на него не │

│ │То есть исходя из смысла изменений по │прекращается │

│ │завершении строительства жилого дома необходимо│ │

│ │было заключить новый договор об ипотеке │ │

├─────────┼───────────────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 13 │В случае частичного исполнения обеспеченного │Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, │

│ │ипотекой обязательства должник по нему, │залогодатель и законный владелец закладной по │

│ │залогодатель и законный владелец закладной │соглашению могут изменить ранее установленные │

│ │вправе заключить соглашение, предусматривающее:│условия закладной. тем самым указанные лица могут │

│ │такое изменение предмета ипотеки, при котором │изменить любые условия закладной │

│ │заложенным признается часть ранее заложенного │ │

│ │по данному договору об ипотеке имущества, если │ │

│ │указанная часть имущества может быть │ │

│ │самостоятельным объектом прав; │ │

│ │такое изменение размера обеспечения, при │ │

│ │котором размер требований, возникших из │ │

│ │кредитного или иного договора и обеспеченных по│ │

│ │данному договору об ипотеке, увеличивается или │ │

│ │уменьшается по сравнению с тем, который │ │

│ │обеспечивался ипотекой ранее │ │

├─────────┼───────────────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 14 │Закладная на момент ее выдачи первоначальному │Закладная должна содержать следующие сведения: имя │

│ │залогодержателю органом, осуществляющим │залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем│

│ │государственную регистрацию прав, должна │личность, либо его наименование и указание места │

│ │содержать, в частности сведения о месте │нахождения, если залогодатель - юридическое лицо │

│ │жительства должника, залогодателя и │ │

│ │залогодержателя │ │

├─────────┼───────────────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 20 │Государственная регистрация ипотеки, │Государственная регистрация ипотеки, возникающей в │

│ │возникающей в силу договора об ипотеке, │силу договора об ипотеке, осуществляется на │

│ │осуществлялась на основании заявления │основании совместного заявления залогодателя и │

│ │залогодателя или залогодержателя │залогодержателя. Государственная регистрация │

│ │ │ипотеки, возникающей в силу нотариально │

│ │ │удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется│

│ │ │на основании заявления залогодателя или │

│ │ │залогодержателя │

├─────────┼───────────────────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 31 │П.2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных │Указанная статья дополнена условием о том, что │

│ │условий о страховании заложенного имущества │заемщик, являющийся залогодателем по договору об │

│ │залогодатель обязан страховать за свой счет это│ипотеке жилого дома или квартиры, вправе │

│ │имущество в полной стоимости от рисков утраты и│застраховать риск своей ответственности перед │

│ │повреждения, а если полная стоимость имущества │кредитором за неисполнение или ненадлежащее │

│ │превышает размер обеспеченного ипотекой │исполнение обязательства по возврату кредита │

│ │обязательства - на сумму не ниже суммы этого │ │

│ │обязательства. │ │

│ │То есть страхование риска ответственности │ │

│ │заемщика по ипотечному кредиту не │ │

│ │осуществлялось, по, крайней мере, не было │ │

│ │правовых оснований для этого │ │

├─────────┴───────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────────────────┤

│ ГПК РФ │

├──────────┬──────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 446 │Взыскание по исполнительным документам не │Взыскание по исполнительным документам не может │

│ │может быть обращено на следующее имущество, │быть обращено на следующее имущество, принадлежащее│

│ │принадлежащее гражданину-должнику на праве │гражданину-должнику на праве собственности, в │

│ │собственности: │частности, на жилое помещение (его части), если для│

│ │В частности, к нему отнесено жилое помещение │гражданина-должника и членов его семьи, совместно │

│ │(его части), если для гражданина-должника и │проживающих в принадлежащем помещении, оно является│

│ │членов его семьи, совместно проживающих в │единственным пригодным для постоянного проживания │

│ │принадлежащем помещении, оно является │помещением, за исключением указанного в настоящем │

│ │единственным пригодным для постоянного │абзаце имущества, если оно является предметом │

│ │проживания помещением │ипотеки и на него в соответствии с │

│ │ │законодательством об ипотеке может быть обращено │

│ │ │взыскание. То есть взыскание на принадлежащий │

│ │ │должнику объект недвижимости может быть обращено, │

│ │ │если оно является предметом ипотеки и на него в │

│ │ │соответствии с законодательством об ипотеке может │

│ │ │быть обращено взыскание │

├──────────┴──────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────────────────┤

│ Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним │

├──────────┬──────────────────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────────────────┤

│Ст. 31 │ │Введено новое положение о том, что вред, │

│ │ │причиненный физическим или юридическим лицам в │

│ │ │результате ненадлежащего исполнения органами, │

│ │ │осуществляющими государственную регистрацию прав, │

│ │ │возложенных на них обязанностей, возмещается за │

│ │ │счет казны РФ в полном объеме. │

└──────────┴──────────────────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────────────────┘