Задача-приклад №4.4

Вартість нерухомого майна підприємства скла­дається із вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1: 3. Коефіцієнти капіталізації для землі та будівель дорівнюють 12% та 16% відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний доход в розмірі 120 тис. грн. Оцінити вартість земельної ділянки.

Розв'язок:

Умови завдання вимагають застосування методу середньозваженого коефіцієнта капіталізації для визначення вартості земельної ділянки.

На першому етапі здійснюється розрахунок величини середньозваженого коефіцієнта капіталізації за формулою (4.9):

k_кап.ср = 12% х 0,25 + 16% х 0,75 = 15%.

Загальна вартість нерухомого майна підприємства за методом прямої капіталізації (формула 10) складає:

(тис. грн.).

Вартість земельної ділянки за формулою (4.11) дорівнює:

В_з = 800 х 0,25 = 200 (тис. грн.).

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбивки на індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. У процесі застосування методу виділяють наступні етапи:

1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів;

2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;

3. Розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4. Складається графік освоєння та передбачення про­дажів;

5. Визначаються величини виручки від продажу інди­відуальних ділянок;

6. Визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підпри­ємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7. Визначається ставка дисконту;

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

Рекомендована література

1. Добрикіна О.К., Рижиков В.С., Касьянюк С.В., Кокотко М.Є., Костенко Т.Д., Герасимов А.А. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник. – К.: Центр учбової літератури, 2007. – 208 с.

2. Економічний довідник аграрника. В.І. Дробот, Г.І. Зуб, М.П. Кононенко та ін. / За ред. Ю.Я. Лузана, П.Т. Саблука. – К.: Преса України, 2003. – 800 с.

3. Закон України „Про оцінку земель” № 1378-ІV від 11 грудня 2003 року.

4. Краснокутська Н.С. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник. – К.: Центр навчальної літератури, 2005. – 352 с.

5. Круш П.В., Поліщук С.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник. – К.: Центр навчальної літератури, 2004. – 264 с.

6. Методичні рекомендації з експертної оцінки майна в підприємствах АПК. / За ред. академіка УААН П.Т. Саблука та чл..-кор. УААН Г.М. Підлесецького. – Київ, 2000. – 97 с.

7. Федонін О.С., Рєпіна І.М., Олексюк О.І. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчальний посібник. – К.: КНЕУ, 2004. – 316 с.

8. Федонін О.С., Рєпіна І.М., Олексюк О.І. Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навчально-методичний посібник для самостійного вивчення дисципліни – К.: КНЕУ, 2005. – 261 с.