Рынок недвижимости. Понятия. Характеристика

Стоит начать с определения недвижимости, т.к. у многих,не смотря на столь знакомое слово, неверное представление о смысле этого слова. Итак, недвижимость или недвижимые вещи согласно ст.130 Гражданского Кодекса – это земельные участки, участки недр и все, что прочно связанно с землей, то есть объекта перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Все эти объекты являются непосредственным участниками рынка недвижимости. Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости[5].

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:

- в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

- в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

- в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Рынок недвижимости делится на два стратегических направления:
1) Рынок коммерческой недвижимости, специализирующийся на сделках с коммерческой недвижимостью - офисные складские и торговые площади (торговая недвижимость).
2) Рынок жилой недвижимости (квартирный рынок) - занимающийся куплей-продажей и арендой жилой недвижимости.

1)По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Однако при всей сложности этой задачи она не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

2)По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

3)По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое строительство;

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

4)По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

5)По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

6)По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

7)По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. [6]

2.2 Ценообразование на рынке недвижимости.

Тенденции формирования цен на жилье зависят от:

общей экономической ситуации в стране;

экономического роста (спада) в регионе (городе, районе);

социального положения в регионе;

финансовых возможностей населения, которые напрямую связаны с экономической перспективой.

Тенденции ценообразования можно выяснить только в результате анализа рынка. Анализ позволяет решать следующие задачи:

определять инвестиционно привлекательные сегменты рынка;

оценивать стоимость отдельных видов жилой недвижимости;

определять целесообразность инвестирования средств в жилую недвижимость, исследовать риски инвесторов, кредиторов.

Анализ должен базироваться на достаточно узкой сегментации рынка, поскольку объекты недвижимости с различными физическими характеристиками - одно, двух, трехкомнатные квартиры, коттеджи и др., расположенные в разных районах (центр, периферия) имеют различные тенденции изменения стоимости. Анализ любого сегмента рынка требует изучения суммы факторов, их сочетания.

Структура спроса. Спрос на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

платежеспособностью населения;

изменением соотношения между различными группами населения с различным уровнем дохода;

изменением во вкусах и предпочтением отдельных групп населения.

Рост спроса повышает активность рынка, способствует повышению стоимости.

Структура предложения формируется:

наличием резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

объемами нового строительства (первичного рынка);

целями и условиями финансирования нового строительства.

Активность сегмента рынка определяется соотношением количества сделок и числа предложений за определенный период.

Сезонность. На рынке жилой недвижимости интенсивность сделок снижается летом и зимой. Поэтому интенсивность следует рассматривать с учетом сезонности.

Мотивация приобретения жилья формирует подъем (спад) цен в отдельных сегментах рынка.

Отставание от рынка. Существующие данные о стоимости продаж относятся к прошедшему времени. Они могут соответствовать сегодняшнему уровню цен, могут от них отставать (опережать). Все зависит от тенденции ценообразования.

Ликвидность недвижимости определяется некоторым типичным сроком нахождения объекта на рынке. Отступление от этого срока свидетельствует о несоответствии цены предложения и справедливой стоимости.

Уровень указанных параметров определяется категориями: низкий, средний, высокий.

Роль риэлтеров в формировании цены. Риэлтер, являясь активным оператором рынка, может влиять на цену продажи. Его действия формируют базу данных, в свою очередь, формирующую цены последующих сделок.

Параметры, формирующие цену жилой недвижимости, можно разделить на три группы:

1. Формирующие сегмент рынка.

2. Условно-постоянные.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя ее соответствие аналогам продаж. Наличие либо отсутствие одного из параметров второй группы однозначно влияет на формирование цены - увеличение либо уменьшение.

Что же касается параметров третьей группы, они могут действовать неоднозначно. Хороший “отечественный” ремонт эксклюзивной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в непрестижной квартире.

Сегментация. При всей условности недвижимость города, исходя из ее расположения, можно разделить на зоны:

центр (ядро);

большой центр;

зоны, прилегающие к большому центру;

периферия (окраина).