Метод инвестиционной группы

Общий коэффициент капитализации может быть рассчитан методом инвестиционной группы. В общем виде метод инвестиционной группы принимает во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.

В коэффициент общей капитализации, полученный методом инвестиционной группы, необходимо внести две поправки с тем, чтобы он стал эквивалентен общему коэффициенту капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности). Обе поправки относятся к амортизации кредита.

Поправка 1 состоит в признании того, что выплаты по амортизации ипотеки необходимо производить из чистого ежегодного операционного дохода. Данная поправка уменьшает текущий доход, приходящийся на инвестора в собственный капитал, поэтому она прибавляется к ставке, полученной чистым методом инвестиционной группы. Выплаты по амортизации основной суммы кредита равны превышению ипотечной постоянной над ставкой процента. Точная сумма рассчитывается путем умножения излишка (ипотечная постоянная минус ставка процента по ипотечному кредиту) на коэффициент ипотечной задолженности.

Поправка 2 необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда инвестор в собственный капитал получит выгоду от амортизации ипотечного долга. При перепродаже собственности инвесторы в собственный капитал получают цену перепродажи за вычетом затрат на совершение сделки и невыплаченного остатка долга. Таким образом, сокращение ипотечного долга реализуется при перепродаже как прирост собственного капитала. Поскольку эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитать ее эффективную ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения, затем эта ставка вычитается из коэффициента, полученного чистым методом инвестиционной группы. Эффективная выгода инвесторов в собственный капитал зависит от коэффициента ипотечной задолженности и суммы ипотечного кредита, выплачиваемой за прогнозный период. Расчет эффективной годовой ставки дохода на собственный капитал осуществляется с использованием фактора фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.

Оценка стоимости собственности по методу инвестиционной группы осуществляется по следующей схеме:

Техника инвестиционной группы:

№	Показатель	Способ расчета
	Чистый метод инвестиционной группы
	Ипотечный кредит
1.1	Коэффициент ипотечной задолженности (доля в выкупном капитале)	Задано
1.2	Требуемая отдача (ставка процента по ипотечному кредиту)	Задано
1.3	Взвешенный коэффициент	п. 1.1 х п. 1.2
	Собственный капитал
2.1	Доля в выкупном капитале	Задано
2.2	Требуемая отдача (на собственный капитал)	Задано
2.3	Взвешенный коэффициент	п. 2.1 х п. 2.2
	Коэффициент чистой инвестиционной группы	п. 1.3 + п. 2.3
	Корректировки по Эллвуду
	Поправка 1
4.1	Срок амортизации кредита	Задано
4.2	Ставка процента по кредиту	Задано
4.3	Ипотечная постоянная
4.4	Отклонение ипотечной постоянной от ставки процента по кредиту	п. 4.3 - п. 4.2
4.5	Величина поправки	п. 4.4 х п. 1.1
	Поправка 2
5.1	Период владения собственностью	Задано
5.2	Фактор фонда возмещения
5.3	Оплаченная основная сумма
5.4	Величина поправки	п. 1.1 х п. 5.2 х п. 5.3
	Общий коэффициент капитализации	п. 3 + п. 4.5 - п. 5.4
	Чистый операционный доход	Задано
	Оценочная стоимость собственности	п. 7 п. 6