Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Объекты гражданс-

ких прав делятся по своему содержанию, правовому значению и

юридической регламентации на две большие группы:

- недвижимые вещи (недвижимое имущество) - объекты,

органически связанные с землей, перемещение (реальный оборот)

которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможен.

Это земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объек-

ты незавершенного строительства, а также подлежащие государ-

ственной регистрации ≪перемещаемые≫ объекты - воздушные и

морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- движимые вещи (движимое имущество) - те объекты,

которые не имеют органической связи с землей и по своему со-

держанию, природе предполагают ≪перемещение≫, участие в обо-

роте. Это деньги, ценные бумаги, материалы и оборудование, дру-

гие ≪перемещаемые≫ объекты, не нуждающиеся в регистрации.

Недвижимость занимает особое место в гражданском оборо-

те, она является существенной основой имущественного положе-

ния субъектов, их ≪богатства≫ и правовой защищенности (обес- печенности), влияет на содержание и успех хозяйственной дея-

тельности субъекта, на направление и характер экономического раз-

вития того или иного региона, отрасли хозяйства, страны в целом.

Права на недвижимое имущество, их переход, прекращение,

ограничение этих прав, а также отдельные сделки подлежат го-

сударственной регистрации соответствующими органами в

едином государственном реестре. Такая регистрация относится

к праву собственности, другим вещным правам, в том числе в

области залога (ипотеки), иным правам согласно закону. Отказ

от регистрации права на недвижимость и сделок с ней либо ук-

лонение соответствующего органа от регистрации могут быть

оспорены в суде. В ГК РФ, а также в указанном выше Феде-

ральном законе ≪О государственной регистрации прав на недви-

жимое имущество и сделок с ним≫ установлен ряд технико-юри-

дических и процедурных правил, имеющих на практике суще-

ственное значение.

При характеристике объектов гражданского права в области

недвижимости особо должны быть выделены предприятия, ко-

торые впервые в ГК РФ рассматриваются не в качестве одних

только субъектов, но также и в виде объектов права.

С этих позиций предприятие как объект права представля-

ет собой имущественный комплекс, используемый для осуще-

ствления предпринимательской деятельности. Предприятие в

целом, именно как имущественный комплекс, признается законом

недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Вместе с тем в состав предпри-

ятия как имущественного комплекса, образующего единую цело-

стную систему, входят не только право собственности и другие

вещные права, но и все другие права (и обязанности), в том числе

обязательственные, права в сфере земельных и природоресурс-

ных отношений, деловой репутации, индивидуализации, права ин-

теллектуальной собственности (а также отношения, связанные с

персоналом предприятия, его ≪людским субстратом≫).

Возникающие здесь сложные вопросы, в особенности при со-

вершении сделок в отношении предприятий, еще не нашли должно-

го решения ни в законодательстве, ни в судебной практике. Вместе

с тем в юридической науке уже предприняты основательные разра-

ботки о природе и значении имущественных комплексов в граждан-

ском праве, в том числе в области недвижимости.