Продажа недвижимости

Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во –первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во –вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в –четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продаж недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформировано следующим образом: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект- недвижимое имущество.

Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Пунктом 2 ст. 130 ГК к недвижимому имуществу отнесены также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. До момента такой регистрации, в том числе в процессе из заказа и изготовления, к отношениям сторон применяется договор поставки.

Согласно п.1 ст. 132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящены специальные нормы, помещенные в §8 гл. 30 ГК. Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы §8, при их недостаточности -§7 гл. 30 и лишь затем Общие положения о купле – продажи.

При продажи недвижимости на торгах, в том числе на публичных торгах, при обнаружении взыскания на имущество, должника к заключаемому по результатам торгов договору купли-продажи применяются нормы о купле-продаже недвижимости наряду с правилами, предусмотренными ст. 447-449 ГК РФ и гл. 39 ГПК РСФСР.

Продажа недвижимости в процессе приватизации в первую очередь регулируется законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм действуют общие правила о продаже недвижимости. Из анализа понятия договора купли-продажи недвижимости вытекает, что он является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Субъектный состав договора купли-продажи недвижимости.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством выданным государственным регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии – правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п.2 ст. 295, п.1 ст. 297 ГК). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п.2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно-оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителям учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение хозяйственного ведения (права оперативного управления).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В законе РФ «Об акционерных обществах» предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50% решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров – владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах»).

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. (п.2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК). [?].

Форма договора купли – продажи недвижимости.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что форма договора купли-продажи недвижимости должна быть в любом случае письменной, даже если сторонами являются граждане. Из всего многообразия вариантов (способов) соблюдения письменной формы договора, ст. 550 ГК допускает применение к договору купли-продажи недвижимости лишь такого способа как составление одного документа, подписанного сторонами, т.е. в данном случае письменная форма договора не будет считаться соблюденной, если стороны лишь обменялись документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи.

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон.

Как следует из текста Кодекса (ст. 550), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст.239 ГК 1964 года).Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок..Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности сделки.

Необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Главная особенность правового режима недвижимости – особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

В ст. 131 ГК РФ предусмотрена необходимость введения единой федеральной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация ведется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре на основании и в порядке, предусмотренном специальным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997года. Закон вступил в силу на всей территории РФ с 31 января 1998года. Он не имеет обратной силы и применяется только к правоотношениям, которые возникнут после введения его в действие. Это означает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, согласно ранее действовавшему порядку, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Однако по желанию обладателей этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Специальные правила установлены для случаев, когда после вступления в силу Закона сделки совершаются в отношении имущества, права на которое возникли до 31 января 1998 года.. В таких случаях сделка подлежит государственной регистрации лишь после государственной регистрации самого права, по поводу которого она совершается.

Согласно статье 2 Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке. Основная цель введения государственной регистрации – усилить надежность, определенность прав на объекты недвижимости, исключить существующие на практике злоупотребления, усилить государственный контроль за законностью сделок в интересах общества, самих участников и других заинтересованных лиц.

Обращает на себя внимание тот факт, что Гражданский кодекс Российской федерации и Закон о государственной регистрации устанавливает, как общее правило, необходимость регистрации:

- прав на недвижимое имущество, а именно права собственности и других вещных прав, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение;

- сделок с недвижимым имуществом.

Таким образом, переход прав на недвижимое имущество чаще всего требует двойной регистрации. Сначала нужно зарегистрировать сделку, как юридическое основание перехода прав, а затем результат –переход вещных прав к их приобретателю. Однако данный вопрос сейчас недостаточно последовательно решен в законодательстве. С одной стороны, статьи 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают общее правило, согласно которому все сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации. С другой стороны, во второй части Гражданского кодекса Российской Федерации при регулировании отдельных видов договоров с недвижимостью это положение применяется только к отдельным сделкам: (ст. 558 ГК РФ), продаже предприятий (ст. 560 ГК РФ), договору ренты (ст. 583 ГК РФ), договору дарения (ст. 572 ГК РФ), договору аренды (ст. 609 ГК РФ), передаче недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ), коммерческой концессии (ст. 617 ГК РФ). За пределами указанных договоров остаются многие правоотношения, для которых Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает обязательной государственной регистрации сделки, в частности согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости не подлежит государственной регистрации.

Это несоответствие должно быть устранено путем внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации. Договор купли продажи недвижимости до введения в действие Закона о государственной регистрации недвижимости подлежал нотариальному удостоверению согласно статье 7 Закона «О введении в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации». После вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данное положение не будет действовать и нужно будет признавать действительными договоры купли-продажи недвижимости, заключенные в простой форме, что, конечно не соответствует целям государственной регистрации и вызовет конфликты. Ведь несоблюдение формы сделок с недвижимостью и их государственной регистрации влечет за собой ничтожность сделки, то есть такая сделка является недействительной с момента ее заключения на основании закона и независимо от ее признания судом, права и обязанности, предусмотренные договором, по нему не возникают.

В целях защиты интересов добросовестного приобретателя недвижимого имущества статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях, когда сделка требует государственной регистрации, но одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и последняя регистрируется в соответствии с решением суда. Добросовестный участник сделки вправе требовать от другой стороны возмещения убытков по общим правилам Гражданского кодекса (ст. 15 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество, то в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат регистрации право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования. В качестве объектов недвижимого имущества, подлежащих регистрации, названы земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все связанные с землей объекты – жилые и нежилые помещения, здания, многолетние насаждения. Закон государственной регистрации дополнил этот перечень правами на недвижимое имущество в кондоминиумах (товариществах собственников жилья), общую собственность и доли их участников, правами на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, например незавершенное строительство. К ограничениям прав Гражданский кодекс Российской Федерации относит ипотеку, аренду, сервитуты, а Закон о государственной регистрации добавил – доверительное управление, опеку, арест имущества. Эти ограничения подлежат регистрации и переходят к приобретателю недвижимого имущества, даже если в договоре о передаче о них ничего не сказано.

Государственная регистрация недвижимого имущества должна осуществлять по месту нахождения этого имущества. Местожительство заявителя – гражданина или местонахождение юридического лица значения не имеют. Местонахождение недвижимого имущества важно для исполнения обязательств. Если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, то обязательство передает земельный участок, здание, сооружение и другое недвижимое имущество должно быть исполнено в месте нахождения имущества (ст. 316 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Однако из этого общего правила Гражданский кодекс Российской Федерации делает исключения для возникновения права собственности на недвижимость, приобретенную членами потребительских кооперативов (жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного кооператива). Согласно пункту 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, полностью внесшие весь паевой взнос, приобретают право собственности на эти объекты после внесения последнего паевого взноса на данное имущество. С этого момента имущество автоматически меняет собственника, а последующая регистрация только подтверждает право собственности нового собственника, но не имеет правообразующего значения.

Специальным способом возникновения права собственности на недвижимое имущество является приватизация, когда имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, переходит в частную собственность граждан и юридических лиц. Приобретение и прекращение права собственности в порядке приватизации имеет особенности и зависит от объектов приватизации – земельных участков, государственных и муниципальных предприятий, нежилых и жилых помещений. Эти отношения регулируются специальным законодательством. Статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что положения Гражданского кодекса, которые регулируют порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются при приватизации субсидиарно, то есть, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Сейчас приватизация государственного и муниципального имущества регулируется Законом «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 года, действие которого не распространяется на земли, природные ресурсы, жилищный фонд и другие объекты, указанные в статье № Закона. Приватизация этих объектов регулируется другими федеральными законами.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, которые не имеют собственника или от которых собственник отказался или на которые он утратил право собственности. Это может быть жилой дом, другое здание или иное имущество. Такие вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество. По истечении года они могут быть признаны судом муниципальной собственностью.

С 1992 года в России действует норма о приобретательной давности. Граждане и организации, не являющиеся собственниками недвижимого имущества, но добросовестно, непрерывно, открыто и «как своим» владеющие им в течении 15 лет приобретают право собственности на данное имущество. В этом случае нужно осуществить его государственную регистрацию, для чего установить через суд факт добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течении 15 лет. Такое положение уже применяется в практике арбитражных судов Российской Федерации и подтверждено постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 19996 г.

Особенности передачи недвижимого имущества основаны, главным образом, на тесной связи земли с находящимися на ней объектами. Поэтому при продаже зданий, сооружений, иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в заключительном договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли. Эти вопросы легко решаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним недвижимого имущества является одно и тоже лицо. В случае же, когда земельный участок принадлежит другому лицу, покупатель находящейся на нем недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земли на тех же условиях, что и продавец здания, сооружения т. п. При этом не требуется согласие собственника земельного участка, если это, конечно, не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом (ст. 552 ГК РФ).

Возможно, что предметом купли-продажи является только земельный участок. Тогда нужно определить судьбу связанных с ним других объектов. В соответствии со ст. 553 ГК РФ к покупателю переходит только право собственности на землю, а продавец сохраняет право на принадлежащие ему здания, сооружения и другие объекты и право пользования той частью участка, которая занята этой недвижимостью. Эти условия необходимо оговорить в договоре продажи.

Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет и вопросы права собственности на жилой дом или другое строение, самовольно построенное на чужом земельном участке. Застройщик не приобретает право собственности. Он не может распорядиться постройкой - продать, обменять, заложить, сдать ее в аренду. Однако сносить такую постройку не всегда целесообразно. Если участок земли будет в установленном порядке предоставлен под возведенную постройку, то лицо, осуществившее ее, может быть признано судом собственником. Собственником самовольной постройки может быть признан судом и собственник или законный владелец земельного участка. Тогда он должен возместить лицу, осуществившему самовольную постройку, расходы в размере, определенном судом.

Некоторые правонарушения возможны только в отношении недвижимости. К ним относятся, например, сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью для прохода, провоза, сбора плодов и других действий. Положение о сервитутах вошли в главу 17 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая не введена в действие, но стороны могут своим соглашением установить для себя любые правонарушения, не противоречащие закону, в том числе и о сервитутах. Специальным законом должен определяться и залог недвижимости - ипотека. Такой закон еще не принят. В настоящее время ипотека регулируется Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 года «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» [?]. В Указе установлено, что обязательства по кредитному договору (договору займа) или иные обязательства, в том числе основанные на договорах купли продажи, аренды и других, могут быть обеспечены залогом земельных участков, предприятий, сооружений, нежилых помещений, квартир и другого недвижимого имущества. При не выполнении обязательств и средств, вырученных от реализации заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, удовлетворяются требования залогодержателя. До этого залогодатель сохраняет принадлежащее ему право на предмет ипотеки. Однако широкому распространению ипотеки жилых домов и квартир сейчас препятствует то, что при обращении взыскания на эти объекты лица, постоянно проживающие там, не подлежат выселению (ст. 13 Указа). Собственники, члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретения квартиры, за счет которого законодатель приобрел жилье.

Исключительное значение недвижимого имущества определяет особые правила распоряжения этим имуществом государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Предприятия самостоятельно управляют данным имуществом. Однако для продажи, сдачи в аренду, отдачи в залог, передачи в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ или товариществ предприятие, управляющее имуществом на праве хозяйственного ведения, должно предварительно получить согласие представителя собственника - Министерства по управлению государственным имуществом или соответствующего комитета. Еще более ограничены права казенных предприятий и учреждений. Никаким имуществом, кроме готовой продукции, казенное предприятие не вправе самостоятельно распорядиться и в отношении последней могут быть установлены ограничения. Собственник имущества, закрепленного на казенном предприятия или учреждением вправе изъять у них лишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущества и распорядиться им по своему усмотрению. Данное положение не зависит от вида имущества и может применяться как к движимому, так и не к движимому имуществу (ст. 296 ГК РФ). Исключение составляет имущество, приобретенное учреждением в связи с осуществлением им законной, т.е. предусмотренной учредительными документами, предпринимательской деятельности. Этими доходами и приобретенным за счет их имуществом учреждения распоряжаются самостоятельно.

В отличие от общих свободных правил заключения договоров ГК РФ предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные требования. Сделки с недвижимостью должны составляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (ст. 155 ГК РФ).

В договоре должен быть подробно определен предмет, то есть в нем нужно указать все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе иной недвижимости. В противном случае договор не считается заключенным. В договоре о продаже недвижимости должна быть указана цена имущества. Без этого договор не считается заключенным. При продаже здания, сооружений или иного имущества предполагается, что цена таких объектов включает и цены передаваемого с ним в собственность или в пользование земельного участка или права на него.

Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа о передаче (ст.556 ГК РФ) и вручение имущества покупателю, после чего последний должен осуществит государственную регистрацию права собственности на это приобретение

Нужно отметить, что в большинстве зарубежных стран существует специальное законодательство о недвижимости. Последнее придает приоритетное значение государственной регистрации этих объектов, устанавливает более строгие правила для заключения и исполнения сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Эти правила основаны, в первую очередь, на повышенном внимании к земле и другим природным ресурсам как к объектам недвижимости, на необходимости установления определенных ограничений (природоохранных, санитарных и др.) при использовании данными объектами на специфических отношения, которые складываются между собственником здания, сооружения и другими наземными объектами и владельцами земли.

Что касается правил регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то в настоящее время действуют прежние правила регистрации, которую по терминологии ст. 130 ГК следует отнести к специальной регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях, установлен Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 года № 18, которым утверждены «Правила регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судовых путях РФ). Регистрации согласно правилам подлежат суда независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности кроме военных и специальных спортивных судов. Регистрацию (приписку) осуществляют Государственные речные судоходные инспекции соответствующих бассейнов. Суда, имеющие класс Регистра РФ, в соответствии с КТМ СССР регистрируются также и в морских торговых портах. Суда, незарегистрированные в соответствии с требованиями вышеуказанных правил, не допускаются к плаванию на внутренних судоходных путях.

Регистрация судов производится по заявлению судовладельцев. Государственная речная судоходная инспекция бассейна (ее линейный отдел) вносит данные о судне в Судовой реестр, присваивает судну регистрационный номер и выдает владельцу Судовое свидетельство, удостоверяющее право плавания судна под флагом РФ и подтверждающее право собственности на судно. Перерегистрация судов с выдачей новых Судовых свидетельств производится в случаях изменения типа судна, изменение судовладельца, изменение наименования судна. Исключение судна из Судового реестра происходит при гибели, ликвидации или списании судна.

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. Так, в соответствии с п.4 постановления Верховного Совета РФ от 20 августа 1993 года О введении в действие Закона РФ «О космической деятельности» Совету министров - Правительству РФ поручалось до 1 января 1994 года принять положения о регистрации космических объектов РФ. Однако это положение не принято до сих пор, поэтому нет ясности в том, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты. Руководствоваться можно только Законом РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 года, в соответствии с п.1 ст. 17 которого космические объекты принадлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к РФ. Значение этой регистрации состоит в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к РФ и свидетельствует о праве собственности конкретного лица. Принадлежность к РФ означает, что РФ сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывание в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от местонахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.