Анализ точности и достоверности результатов оценки

Точность оценки – главное качество оценочной деятельности. Квалификация оценщика проявляется именно в достоверности и точности получаемых им результатов. Вопрос о точности возника­ет уже при заключении договора об оценке. Заказчику не нужны расплывчатые формулировки, он платит за оценку, выраженную конкретным числом и гарантированную определенной степенью точности. Понятно, что повышение требований к оценке по точ­ности сопряжено с дополнительными расходами на получение до­полнительной информации, ее анализ и многовариантные расчеты несколькими методами. Поэтому детализированные, подробные оценки оплачиваются выше, чем обычные и, тем более, приближен­ные оценки.

Известно, что между точностью и срочностью выполнения работы имеется обратная связь. В одних случаях заказчик может пос­тупиться точностью во имя оперативности получения результата, в других, наоборот, предпочесть точность, отодвигая на задний план скорость исполнения.

На практике оценщик может столкнуться с ситуацией, когда заказчик просит в сжатые сроки дать заключение о стоимости мно­гих единиц оборудования. Такая "авральная" работа может возник­нуть при массовой переоценке основных фондов, сроки которой регламентированы правительственным документом, а также при организации аукционных торгов имущества обанкротившегося предприятия. В этом случае из-за недостатка времени оценщик не может применить нормальные оценочные процедуры.

Точность характеризуется степенью приближения оцененной стоимости объекта к се истинному значению. Мерой точности слу­жит погрешность (ошибка, отклонение), которая представляет со­бой разность между оцененной и истинной величинами стоимости. Поскольку стоимость есть прогнозируемая вероятная цена, то чем лучше совпадение оцененной стоимости с фактической ценой пос­ледующей продажи, тем выше точность оценки. Однако фактичес­кую цену нельзя безоговорочно принять за истинное значение сто­имости, так как реальные условия сделки могут существенно откло­ниться от тех наиболее типичных условий, которые имел в виду оценщик, давая оценку. Тем не менее частое совпадение результа­тов оценок с фактическими ценами служит индикатором хорошей работы оценщика.

4.7.2. Определение степени рассеяния значения показателя стоимости через абсолютную погрешность, коэффициент вариации, относительную погрешность.

При анализе точности оценки в качестве истинного значения стоимости берется не просто фактическое значение цены, а ее на­иболее вероятное значение для заданных условий, "очищенное" от нехарактерных влияний некоторых факторов.

Теоретически погрешность можно определить, если применить другой, более точный метод расчета. Однако в случае оценки стои­мости трудно принять какой-то один метод за "эталонный". Лю­бой метод, независимо от того, на какой подход он опирается (затратный, сравнительный или доходный), имеет свои плюсы и ми­нусы. Поэтому чаще всего, когда возможно, оценку стоимости выполняют, используя все три подхода, а затем анализируют схо­димость полученных величин.

В теории статистики одно получаемое расчетное значение пока­зателя называется точечной оценкой. Абсолютную погрешность то­чечной оценки измеряют половиной доверительного интервала, который накрывает значение оцениваемого показателя с заданной вероятностью. Если считать, что распределение вероятностей для точечной оценки близко к нормальному, то абсолютная погреш­ность может быть получена следующим образом:

а = tр * σ, где

а – абсолютная погрешность (половина доверительного ин­тервала);

σ – среднее квадратическое отклонение;

tр – статистический коэффициент, зависящий от доверитель­ной вероятности р.

В экономических расчетах обычно выбирают р = 0,95, что соответствует погрешности 2σ.

Среднее квадратическое отклонение служит стандартной мерой рассеяния оцениваемого показателя. Если имеется выборка из п значений показателя X, то среднее квадратическое отклонение оп­ределяют по формуле:

где Х – текущее значение показателя в выборке;

`Х – среднее значение показателя;

n – количество значений показателя в выборке.

Другой мерой степени рассеяния значений показателя служит коэффициент вариации, представляющий собой отношение средне­го квадратического отклонения к среднему значению показателя:

Υ = σ: `Х

Для характеристики точности на практике часто применяют также относительную погрешность, равную отношению абсолют­ной погрешности к среднему значению оцениваемого показателя. Для сравнения разных оценок по точности удобнее применять именно относительные погрешности.

Отклонение оцененной величины стоимости от истинной ее вели­чины допустимо в таком размере, чтобы при этом не нарушался прин­ципиальный вывод о целесообразности решения, принимаемого по результатам оценки (о покупке, страховании и т.д.), т.е. погрешность оценки должна находиться в допустимых пределах. Отсюда вытекает такое важное понятие, как допустимое отклонение (или допуск).