Право приобретения чужой недвижимой вещи

Статья 304. Право приобретения чужой недвижимой вещи

1. Лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещи, имеет исключительное перед другими лицами право на ее приобретение в свою собственность.

В силу указанного права его обладатель может приобрести также ипотеку или право застройки на чужую недвижимую вещь.

2. В случае отчуждения вещи ее собственником иному лицу, чем обладатель права на ее приобретение, к такому лицу переходят все права и обязанности перед обладателем этого права.

3. В случае обременения недвижимой вещи ее собственником вещными правами третьих лиц (ипотека, право застройки) без письменного согласия обладателя права приобретения такой вещи, указанные права прекращаются с момента возникновения права собственности на эту вещь у обладателя права, если он не согласится на сохранение указанных прав.

4. Право приобретения чужой недвижимой вещи устанавливается на срок, определяемый соглашением между собственником недвижимой вещи и правообладателем, но не более чем на 10 лет.

Статья 304¹. Основания возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи

1. Право приобретения чужой недвижимой вещи возникает у правообладателя на основании его договора с собственником вещи, а в случаях, установленных законом, на основании договора с лицом, которое не является ее собственником на момент заключения договора, но будет являться таковым впоследствии после ее создания.

2. Право приобретения чужой недвижимой вещи может возникать из любого договора об отчуждении вещи в собственность правообладателя, а также договора об ипотеке или об установлении права застройки.

Стороны вправе заключить соглашение об установлении права приобретения чужой недвижимой вещи применительно к ранее заключенным им договорам.

3. Законом может быть предусмотрено возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи как условие определенного договора (договора аренды с выкупом, договор долевого участия в строительстве и др.).

4. Если соглашением сторон прямо не предусмотрено, что право приобретения чужой недвижимой вещи предоставляется ее собственником за плату, такое право представляется безвозмездно.

Статья 304². Государственная регистрация права приобретения чужой недвижимой вещи

1. Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации и возникает с момент такой регистрации.

2. Государственная регистрация права приобретения чужой недвижимой вещи осуществляется как регистрация обременения этой вещи, а если вещь еще не создана, как регистрация обременения другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой, или из которой будет создана новая недвижимая вещь (земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости; объект незавершенного строительства, в котором будет находиться помещение и др.).

3. Отсутствие государственной регистрации права приобретения чужой недвижимой вещи не освобождает стороны по договору, предусматривающему возникновение права приобретения данной вещи, от осуществления их прав и обязанностей по договору, а также от предусмотренной законом и договором ответственности друг перед другом за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по такому договору.

Статья 304³. Форма и содержание договора, предусматривающего возникновение права приобретения недвижимой чужой вещи

1. Договор, предусматривающий возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи, должен быть заключен в нотариальной форме.

2. Договор, предусматривающий возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи, должен содержать:

1) данные, позволяющие определить эту вещь;

2) срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи;

3) размер платы за право приобретения чужой недвижимой вещи, если это право предоставляется за плату;

4) условия реализации права его обладателем (срок, когда недвижимая вещь должна быть передана в собственность правообладателя, условия такой передачи, размер и порядок внесения правообладателем платы).

Статья 304⁴. Порядок осуществления права приобретения чужой недвижимой вещи

Осуществление правообладателем права приобретения чужой вещи осуществляется в порядке, установленном договором об отчуждении этой вещи и нормами, применяемыми к этому договору.

Статья 304⁵. Переход права приобретения чужой недвижимой вещи к другому лицу

1. Обладатель права приобретения чужой недвижимой вещи может передать это право другому лицу вместе с одновременной передачей этому же лицу своих прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в его собственность.

Передача права приобретения чужой недвижимой вещи без одновременной передачи прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи в будущем, допускается, если лицо, которому передается право приобретения чужой недвижимой вещи, на момент такой передачи уже связано договором, по которому эта вещь отчуждается в его собственность.

2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, согласия собственника на переход права приобретения чужой недвижимой вещи к другому лицу и переход к этому лицу прав и обязанностей по договору, предусматривающему отчуждение вещи, не требуется.

3. Переход права приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации.

Статья 304⁶. Выкуп права приобретения чужой недвижимой вещи ее собственником

Собственник недвижимой вещи вправе выкупить право приобретения чужой недвижимой вещи по соглашению с обладателем этого права.

Статья 304⁷. Прекращение права приобретения чужой недвижимой вещи

1. Право приобретения чужой недвижимой вещи прекращается в случаях:

1) поступления вещи в собственность обладателя этого права;

2) выкупа собственником вещи права ее приобретения у правообладателя;

3) отказа правообладателя от этого права;

4) истечения срока существования права;

5) гибели недвижимой вещи, обремененной этим правом.

2. Прекращение права приобретения чужой вещи подлежит государственной регистрации.

Глава 20⁶.

ПРАВО ВЕЩНОЙ ВЫДАЧИ

Статья 305. Право вещной выдачи

1. Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника объекта недвижимости имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления – правомочие распорядиться этим объектом недвижимости путем обращения на него взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки (Глава 20⁵).

2. Право вещной выдачи возникает на основании договора об установлении права вещной выдачи с собственником, а в случаях, предусмотренных законом, по иным основаниям.

Если разделить в натуре находящуюся в общей собственности недвижимую вещь невозможно, она может быть передана одному из сособственников с установлением права вещной выдачи для другого сособственника.

3. Объектом права вещной выдачи также может быть доля в праве собственности на объект недвижимости.

4. Право вещной выдачи подлежит государственной регистрации и считается возникшим в момент такой регистрации.

Статья 305¹. Имущественное предоставление на основании права вещной выдачи

1. Размер имущественного предоставления на основании права вещной выдачи и его денежная оценка, периодичность и общий срок получения таких предоставлений являются существенными условиями договора об установлении права вещной выдачи.

При государственной регистрации права вещной выдачи существенные условия договора об установлении права вещной выдачи подлежат внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

2. Порядок имущественного предоставления на основании права вещной выдачи устанавливается применительно к правилам об отдельных видах договоров (Раздел IV настоящего Кодекса), на основании которых передаются товары, уплачиваются деньги, выполняются работы или оказываются услуги.

3. Имущественное предоставление на основании права вещной выдачи не может состоять в пользовании соответствующим объектом недвижимости.

Статья 305². Право вещной выдачи и рента (пожизненное содержание с иждивением)

1. Договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением (Глава 33) может быть предусмотрено установление права вещной выдачи.

2. Условия договора ренты (договора пожизненного содержания с иждивением) о праве вещной выдачи регулируются правилами настоящей главы.

Статья 305³. Срок действия права вещной выдачи. Периодичность имущественных предоставлений на основании права вещной выдачи

1. Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни его обладателя – гражданина или на иной срок, но не более чем на 100 лет.

Если иное не установлено договором об установлении права вещной выдачи, то право вещной выдачи, принадлежащее гражданину, считается установленным на срок его жизни.

2. Периодичность имущественных предоставлений определяется договором об установлении права вещных выдач.

Если иное не установлено договором об установлении права вещной выдачи или не вытекает из существа отношений сторон, то имущественное предоставление производится один раз в год, а имущественное предоставление в пользу гражданина – один раз в месяц.

3. Периодичность имущественных предоставлений может быть изменена судом по требованию гражданина, если суд придет к выводу о том, что такое изменение соответствует интересам гражданина и не является существенным обременением для собственника объекта недвижимости.

Статья 305⁴. Изменение формы и размера имущественного предоставления в период действия права вещной выдачи.

1. Если в период действия права вещной выдачи изменится собственник вещи, обремененной правом вещной выдачи, либо имущественное предоставление в форме товара, работ или услуг окажется невозможным, суд по требованию обладателя права вещной выдачи может изменить форму имущественного предоставления, в том числе на предоставление в денежной форме, таким образом, чтобы она в максимально возможной степени соответствовала намерениям сторон при установлении права вещной выдачи.

Имущественное предоставление в денежной форме не подлежит замене на иную форму имущественного предоставления.

2. Размер имущественного предоставления может быть пересмотрен, но не ранее чем через 10 лет с момента возникновения права вещной выдачи, а затем по истечении каждых 10 лет.

Пересмотр размера имущественного предоставления производится на основании решения суда по требованию собственника объекта недвижимости или обладателя права вещной выдачи, если доказано, что стоимость имущественного предоставления существенно уменьшилась (увеличилась) исходя из условий гражданского оборота на момент пересмотра.

3. Уменьшение размера имущественного предоставления в пользу гражданина – обладателя права вещной выдачи не допускается.

Статья 305⁵. Понуждение к имущественному предоставлению на основании права вещной выдачи. Ответственность в случае невнесения имущественного предоставления

1. Если собственник объекта недвижимости нарушает обязанность по внесению имущественного предоставления, обладатель права вещной выдачи вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к имущественному предоставлению. К такому требованию применяются правила статьи 397 настоящего Кодекса.

2. Помимо требования о понуждении к имущественному предоставлению может быть заявлено требование об уплате процентов годовых с суммы оценки имущественного предоставления по правилам статьи 395 настоящего Кодекса, а также о возмещении убытков (статья 15 настоящего Кодекса) в части, не покрытой процентами.

3. Требования, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, подлежат заявлению к лицу, которое являлось собственником объекта недвижимости на момент нарушения обязанности по внесению имущественного предоставления.

4. Обращение взыскания на объект недвижимости, обремененный правом вещных выдач, производится лишь в случае, когда после удовлетворения судом требования о понуждении к имущественному предоставлению обязанность по внесению имущественного предоставления вновь была нарушена.

Статья 305⁶. Прекращение права вещной выдачи

1. Право вещной выдачи подлежит прекращению в случаях:

1) смерти обладателя права вещной выдачи, если данное право было установлено на срок его жизни;

2) истечения срока действия права вещной выдачи;

3) гибели объекта недвижимости, обремененного правом вещной выдачи;

4) отказа обладателя права вещной выдачи от оставления объекта недвижимости за собой при обращении на него взыскания по правилам ст. настоящего Кодекса.

2. Если обладатель права вещной выдачи в течение 5 лет не заявлял требования об имущественном предоставлении, собственник объекта недвижимости вправе обратиться в суд в суд с требованием о признании права вещной выдачи прекращенным.

Прекращение права вещной выдачи осуществляется судом по правилам, предусмотренным статьей 232 настоящего Кодекса.

3. Правило пункта 2 настоящей статьи не применяется, если право вещной выдачи установлено на основании договора пожизненного содержания с иждивением (§ 4 Главы 33 настоящего Кодекса).

Глава 20⁷.

ПРАВО ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Статья 306. Право оперативного управления

1. Государственные или муниципальные предприятия и учреждения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

Объем правомочия распоряжения, входящего в состав права оперативного управления, зависит от категории субъекта соответствующего права.

2. Имущество считается принадлежащим предприятию или учреждению, если оно закреплено за ними соответствующим публичным образованием, приобретено за счет средств, выделенных собственником для его приобретения, а также получено за счет разрешенной им предпринимательской или иной приносящей доходы деятельности либо по иным основаниям, не противоречащим закону или уставу предприятия или учреждения.

3. Доходы, полученные учреждением за счет разрешенной им предпринимательской или иной приносящей доходы деятельности, должны учитываться на отдельном балансе.

Статья 306¹. Права собственника в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении

1. Собственник имущества, находящегося в оперативном управлении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия или учреждения, определения предмета и целей их деятельности, их реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия или учреждения, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию или учреждению имущества, а также осуществляет иные полномочия, предусмотренные законом или уставом предприятия или учреждения.

2. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в оперативном управлении предприятия, не относящегося к казенным, в размере, установленном законом или уставом предприятия.

3. Собственник имущества казенных предприятий или учреждений вправе устанавливать порядок распределения их доходов, полученных за счет разрешенной им предпринимательской или иной приносящей доходы деятельности.

4. Собственник имущества вправе использовать предусмотренные настоящим Кодексом средства защиты права оперативного управления, если само предприятие или учреждение эти средства защиты не использовало.

При этом собственник имущества действует от имени предприятия или учреждения и в их пользу.

Статья 306². Изъятие неиспользуемого или используемого не по назначению имущества

1. Собственник имущества вправе изъять неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением, не относящимся к автономным, либо приобретенное таким предприятием или учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.

2. Собственник имущества, установив, что предприятие или учреждение не использует или использует не по назначению имущество, указанное в пункте 1 настоящей статьи, может предупредить предприятие или учреждение о возможности изъятия этого имущества.

3. Изъятие имущества у предприятия или учреждения допускается по решению собственника, которое может быть принято не ранее чем через шесть месяцев после того, как собственник имущества вынес предупреждение о возможности изъятия имущества, при условии что предприятие или учреждение не устранило недостатки, послужившие основанием для соответствующего предупреждения.

4. Имуществом, изъятым у казенного предприятия или учреждения, не относящимся к автономным, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Статья 306³. Правомочие распоряжения предприятия или учреждения

1. Предприятие или учреждение не вправе продавать принадлежащее им на праве оперативного управления недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

2. Предприятие, не являющееся казенным, вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, не относящимся к недвижимому, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

3. Казенное предприятие или учреждение вправе отчуждать или иным способом распоряжаться не относящимся к недвижимому имуществом, закрепленным за ними собственником или приобретенным за счет средств, выделенных собственником на приобретение такого имущества, лишь с согласия собственника этого имущества.

Казенные предприятия или учреждения без согласия собственника реализуют производимые ими товары, работы и услуги при осуществлении предпринимательской или иной приносящей доходы деятельности, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

4. Автономные учреждения вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, не относящимся к недвижимому или особо ценному движимому, если оно приобретено за счет разрешенной им предпринимательской или иной приносящей доходы деятельности либо получено в качестве пожертвования от граждан или юридических лиц.

Статья 306⁴. Приобретение и прекращение права оперативного управления

1. Право оперативного управления имуществом, не относящимся к недвижимому, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Право оперативного управления недвижимым имуществом возникает с момента государственной регистрации.

2. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении, а также имущество, приобретенное предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

3. Право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у казенного предприятия или учреждения по решению собственника.

Статья 306⁵. Сохранение права оперативного управления на имущество при передаче этого имущества другому публичному собственнику

Если иное не предусмотрено законом, переход права собственности на имущество, закрепленное за предприятием или учреждением, от одного публичного образования к другому не влечет прекращения права оперативного управления, принадлежащего этому предприятию (учреждению).

[1] Во вводном законе нужно сделать оговорку, что данное правило не применяется в отношении прав, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации.

[2] Для вводного закона – приравнять ранее учтенные права на земельные участки к участкам, прошедшим кадастровый учет.