Метод валовой ренты

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД) [12].

Для применения метода валовой ренты необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

,

где Ц_ОБ – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД_ОБ – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_А – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Ц_{i А} – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД _{i А} – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Наиболее распространенным при использовании сравнительно­го подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж (метод анализа продаж). В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка, на­пример к рынку жилья.

Общая модель сравнения продаж

С_р = Ц±АЦ,

где С_р – расчетная величина рыночной стоимости, руб.;

Ц – цена продажи сопоставимого объекта;

АЦ – совокупная поправка к цене продаж сопоставимого объекта, учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.

Метод предполагает реализацию следующих этапов:

1. Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Сопоставимые объекты должны иметь один и тот же физический возраст, такой же участок земли под объектом, те же финансовые и другие условия сделки. Точность оценки стоимости в значительной мере зависит от качества собранной информации.

2. Проверка информации о сделках. Очень часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, фактическая цена, как правило, бывает выше.

3. Анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был бы продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта.

ВЫВОДЫ

· Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

· Наиболее распространенным при использовании сравнительно­го подхода к оценке объектов недвижимости является метод пря­мого сравнительного анализа продаж

· Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке.

Контрольные вопросы

1. На каком принципе оценки основан метод анализа продаж?

2. Какие существуют способы определения поправок к цене объекта недвижимости?

3. Имеет ли значение порядок внесения поправок?

4. На чем основано определение поправок через анализ парных продаж?

5. Какие поправки влияют на стоимость объекта?

6. В чем сущность определения стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора?

7. На чем основано определение стоимости с помощью коэффициента капитализации?

8. Каков порядок действий при определении стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора.