Сущность и сфера применения затратного подхода

При затратном подходе стоимость недвижимости измеряется величиной затрат на ее создание. Он основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости (земельного участка с улуч­шениями) можно определить как сумму восстановительной стоимости улучшений (стоимости замещения) за вычетом накопленного износа и рыночной стоимости участка земли как незастроенного. Это предположение исходит из того, что инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется приобре­тение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного объекта.

Затратный подход применяется:

• для технико-экономического обоснования нового строительства;

• выбора наиболее эффективного способа использования земельного участка;

• итогового согласования стоимости объекта недвижимости;

• оценки зданий специального назначения и уникальных объектов;

• для оценки объектов незавершенного строительства;

• страхования и налогообложения.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода (рис. 4):

1) оценка рыночной стоимости земельного участка;

2) оценка стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых улучшений;

3) расчет величины накопленного износа;

4) определение объекта оценки с учетом износа;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения с учетом износа со стоимостью земельного участка.

Рис. 4. Порядок использования затратного подхода при оценке объекта оценки