Рынок Жилых и нежилых помещений

Рынок недвижимости принято разделять на первичный и вторичный. На первичном рынке объектом деятельности является федеральная и государственная (муниципальная) собственность. Главная отличительная особенность первичного рынка состоит в том, что смена собственника происходит на основании законодательства о приватизации. Положения Гражданского кодекса применяются, если они не противоречат законодательству о приватизации.

Вторичный рынок формируется из объектов собственности физических, юридических лиц, общественных организаций.

Документами, подтверждающими право собственности, являются технический паспорт, формируемый в Бюро технической инвентаризации, свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав.

Объектами рынка нежилых помещений могут быть:

• офисные помещения;

• торговые площади и складские помещения;

• социальные, культурные, бытовые объекты;

• промышленные объекты, предприятия;

• объекты незавершенного строительства;

• памятники архитектуры.

Государственная собственность, независимо от того, на чьем балансе она находится и на каких правах, может быть продана юридическим, физическим лицам или передана в качестве вклада в уставный капитал.

Смена собственника осуществляется в соответствии с процедурами, установленными законодательством о приватизации, государственной и местными программами приватизации. Завершается процесс заключением соответствующего договора с обязательной его регистрацией.

Субъектами вторичного рынка недвижимости являются физические, юридические лица, общественные организации – собственники объектов недвижимости. В отличие от первичного рынка активная роль принадлежит рыночным профессиональным по­средникам, другим лицам, оказывающим услуги на рынке. Они помогают продавцам и покупателям найти друг друга, берут на себя оформление документов, определение рыночной стоимости объектов и пр.

При оформлении купли-продажи необходимы следующие документы:

• свидетельство о праве собственности, свидетельство о вне­сении в Единый реестр прав на недвижимость, другие доку­менты, подтверждающие право собственности;

• технический паспорт БТИ с приложениями, в том числе:

♦ информация о принадлежности к залогу и обязательствах перед третьими лицами;

♦ принадлежность к памятникам архитектуры и ветхим строениям;

♦ данные по износу.

• уставные документы;

• договор аренды или пользования на землю (оформляется сделка договором купли-продажи, регистрацией договора и выдачей соответствующего свидетельства).

Все большее распространение получают сделки купли-продажи действующих предприятий.

Смена собственника может произойти через залоговое обязательство. В обязательном порядке заключается и нотариально удостоверяется договор о залоге.

Смену собственника путем замены учредителей можно рассматривать как способ осуществления купли-продажи. При этом официально производится замена учредителей фирмы-продавца недвижимости на учредителей фирмы-покупателя.

На вторичном рынке аренды недвижимости в качестве арендодателей могут выступать как собственники (физические и юридические лица), так и балансодержатели, являющиеся арендаторами государственной собственности. Средства, получаемые от организаций, использующих нежилые помещения по договорам аренды у предприятий, имеющих недвижимость на правах полного хозяйственного ведения, поступают в соответствующие бюджеты.

Практически на вторичном рынке существуют четыре формы аренды:

• прямая (между собственником и арендатором);

• субаренда (договор между арендатором и субарендатором);

• договор о совместной деятельности об использовании помещения (является прикрытием для договора аренды или субаренды);

• покупка прав аренды (путем замены учредителей – продавца на новых лиц – представителей покупателя).

Документы, необходимые для заключения договора аренды:

♦ документы, подтверждающие право собственности;

♦ технический паспорт БТИ с приложениями;

♦ договор аренды или пользования на землю (только для отдельно стоящих зданий).

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок сформировала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда. Рынок жилья по отношению к другим сегментам рынка недвижимости является сегодня наиболее активным. В то же время такой комплексный показатель развития рынка жилья, как количество населения, которое изменило свое местожительство, в России в 2-5 раз ниже, чем в высокоразвитых странах. Жилье как товар обладает особенностями, отличающими его от других товаров:

• жилой фонд неоднороден, жилища различаются по размерам, местоположению, времени постройки, планировкам, коммунальным удобствам и т.д. Жилищный рынок в зависимости от качества жилья распадается на связанные между собой субрынки:

♦ жилья низкого качества и типового;

♦ домов улучшенной планировки;

♦ элитного жилья.

• российской спецификой являются коммунальные квартиры и общежития;

• жилье является недвижимостью, имеет прочную связь с землей;

• жилье долговечно, отсюда неэластичность предложения жилья, наличие на рынке жилищ с большим износом;

• жилье - дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность требуются большие единовременные затраты, часто привлекаются заемные средства под залог (ипотека) или зачет стоимости прежнего жилья;

• высоки издержки переезда на новое место жительства как материального, так и психологического характера.

Функционирование рынка происходит на фоне не снижающегося дефицита жилья, падения объема ввода жилой площади, обострения жилищной проблемы. Большинство российских предприятий отказались от капитальных вложений в жилищное строительство передали свой жилой фонд в муниципальную собственность.

Улучшение жилищных условий может происходить как рыночными, так и не рыночными способами Возможность улучшения жилищных условий через рынок определяется платежеспособным спросом. Основная масса населения имеет низкие доходы и практически отсутствует приемлемый механизм кредитования строительства жилья, не развит кредитный рынок жилья. В настоящее время платежеспособный спрос в зависимости от региона в 3-6 раз отстает от потребности в улучшении условий проживания.

Для оценки действительного спроса населения используются следующие индикаторы:

1. Отношение цен продаж жилья к медианным годовым доходам семей. Показывает, сколько лет требуется средней семье, чтобы купить кооперативную квартиру. По расчетам Организации Объединенных Наций это соотношение при развитых механизмах кредитования должно находиться на уровне 4-4,5.

2. Отношение приведенных цен строительства к медианным годовым доходам семей. Показывает соотношение текущей стоимо­сти строительства и доходов.

3. Отношение цен продажи жилья к фактическим ценам строительства. Показывает привлекательность инвестирования в жи­лищное строительство.

В структуре инвестиций в жилищное строительство произошел качественный сдвиг: доля строительства за счет муниципальных средств и средств госпредприятий сократилась с 75% до 20% при одновременном росте доли инвестиций иных форм собственности. При этом большая часть муниципального жилья и жилья госпредприятий распределяется в административном порядке.

Цены предложения на жилье определяются двумя основными показателями – качеством жилья и его месторасположением. Динамика цен отражает продолжающееся удорожание недвижимости. Рост цен обусловлен двумя основными факторами: дефицитом жилья и повышением стоимости нового строительства.

При проведении оценок жилья могут использоваться общепринятые стандарты оценки, наиболее распространенным является рыночный (сравнительный) подход. Главное условие при этом – наличие массива данных по параметрам, характеризующим информационный облик жилья.

ВЫВОДЫ

· Недвижимость является особым видом товара.

· Конкурентоспособность недвижимости – это совокупность характеристик объекта, отличающих его от аналогичных объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в числе которых и по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам.

· Рынок – это совокупность экономических и иных отношений между физическими или юридическими лицами, совершающими сделки с товарами или услугами, а также сложившиеся формы заключения этих сделок.

· Операция (сделка) – это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь – права собственности или права пользования имуществом.

· Рынок земли – область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи и иных сделок по отторжению земельных участков.

Контрольные вопросы

1. В чем состоят важнейшие специфические особенности недвижимости как товара, как они влияют на размер дохода от недвижимости и стоимость объекта недвижимости?

2. Как сказывается на эффективности функционирования объектов недвижимости управление объектами?

3. В чем состоят специфические особенности рынка недвижимости?

4. Перечислите виды сделок, совершаемых на рынке недвижи­мости.

5. Каким образом влияют на стоимость объектов недвижимости политические, экономические, социальные и экологические факторы?

6. Каковы особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости?

8. Какова суть экономических отношений при купле-продаже земли?

9. Каковы тенденции динамики спроса на землю и цены на земельные участки?

10.Как определяется цена на землю?

11.В чем особенности рынка нежилых помещений?

12.В чем различие рыночных и нерыночных способов улучшения жилищных условий в России?