Сегментация рынков недвижимости

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка [12].

Основными сегментами рынка недвижимости в зависимости от различных факторов являются:

• рынок земельных участков, зданий и сооружений (в зависимости от объекта);

• рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости (в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости);

• рынок доходной и недоходной недвижимости (в зависимости от способности приносить доход);

• рынок аренды и рынок продажи (в зависимости от типа операций);

• первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту: по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3.По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Так, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо приведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

• готовые объекты;

• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

• незавершенные объекты.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты, исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты в свою очередь подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

Рынок недвижимости можно разделить на сегменты в зависимости от следующих факторов:

• от назначения:

♦ жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

♦ коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);

♦ промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

♦ незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);

♦ недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию из-за специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

• состояния земельного участка:

♦ застроенные земельные участки;

♦ незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

♦ незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

• характера полезности недвижимости:

♦ доходная недвижимость;

♦ условно доходная недвижимость;

♦ бездоходная недвижимость.

• степени представленности объектов:

♦ уникальные объекты;

♦ редкие объекты;

♦ широко распространенные объекты.

• экономической активности регионов:

♦ активные рынки недвижимости;

♦ пассивные рынки недвижимости.

• степени готовности объектов недвижимости:

♦ незастроенные земельные участки;

♦ готовые объекты;

♦ незавершенное строительство объектов;

♦ объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости в свою очередь может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Процесс идентификации конкретного объекта для более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.

Оценщики недвижимости изучают географические, демографические, социально-экономические, психологические и производственные характеристики рынка недвижимости в контексте общеэкономической и региональной ситуации.