Рынок недвижимости и его особенности

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы [12]. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости. Эти особенности оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рыночном подходе. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Рынок недвижимости как саморегулируемая система состоит из семи основных элементов [12]:

1) спрос (количество объектов, которые покупатели готовы при­обрести по складывающимся ценам за определенное время);

2) предложение (количество земли и другой недвижимости, ко­торое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени);

3) цена (количество денег за объект);

4) менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы);

5) маркетинг (анализ, прогнозирование, мониторинг, ценообразование, сегментация, акции);

6) инфраструктура (консалтинговая, информационная, юридическая, риэлторская и др.);

7) деловые процедуры (оценка, аукцион, конкурс).

Рынок недвижимости имеет свои специфические характеристики, которые необходимо учитывать при совершении операций [12].

1. Рынок недвижимости носит конфиденциальный характер. Сделки, особенно с крупными объектами, совершаются на нерегулярной основе. Не существует установленного источника детальной информации по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов.

2. Рынок недвижимости локализован, так как его товары недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе).

3. Рынок недвижимости в значительной степени подвержен государственному регулированию законодательными нормами. Местные органы власти могут влиять на цены и уровень арендной платы зонированием территорий.

4. Рынок недвижимости, как правило, является несбалансированным, имеются расхождения между спросом и предложением. Спрос и предложение не всегда диктуют цену купли-продажи, особенно в коротких промежутках времени. Долговечность зданий и сооружений, длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность предложения, так как даже при повышении цен нельзя быстро увеличить предложение, также трудно и уменьшить его. Отсюда необходимость долгосрочного планирования. Спрос на недвижимость более изменчив, зависит от социально-экономической ситуации в регионе, легче реагирует на изменение цен. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, страх потерять деньги и другие факторы могут су­щественно влиять на характер спроса.

5. Рынок недвижимости по различным параметрам (функциональное использование, географический фактор, качество объектов и др.) может подразделяться на ряд сегментов. По функциональному использованию объектов рынок недвижимости подразделяется на рынок земли, жилья и других объектов личного потребления, нежилых помещений, промышленной недвижимости.

Рынок недвижимости характеризуется и специфическим соста­вом участников (рис. 3).

Рис.3. Характеристика участников рынка недвижимости

Наиболее близкими и тесно связанными с рынками недвижимости являются рынки инвестиций, строительных услуг, строительных материалов.