ОсобенностЬ недвижимости как товара

Недвижимость является особым видом товара. Это обусловлено прежде всего тем, что она, с одной строны, входит в состав средств производства (земельные участки, производственные, административные, торговые здания, другие сооружения). С другой стороны, является предметом личного потребления, выступает основой существования людей. Жилые дома, квартиры, дачи, хозяйственные постройки, гаражи находятся в сфере повседневных интересов людей, поэтому все большее количество граждан и организаций вовлекаются в операции на рынке недвижимости.

Недвижимость – это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих. Стационарность недвижимости делает ее зависимой от внешних условий, что влияет на ее доходность и рыночную стоимость. Долговечность недвижимости превышает это свойство практически у всех иных товаров. Согласно действующим в России нормам, жилые здания по долговечности подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. При этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла объектов недвижимости: рост, стабильность, упадок, обновление. Этот фактор учитывается при оценке и принятии инвестиционных решений. Износ характеризует потерю пригодности и соответствующее уменьшение стоимости. Различают физический износ, функциональный и внешний износ.

Важную группу признаков недвижимости образуют разнородность, уникальность и неповторимость. Не существует двух одинаковых квартир, земельных участков, зданий. В эксплуатации находится большое количество строений, уникальных по своей архитектуре, планировочным решениям. Покупатель объекта недвижимости приобретает вместе с ним и набор характеристик местности, которые различаются по качеству окружающей среды, обеспеченности общественными услугами, инженерной инфраструктурой и т.п. Важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею независимо от функционального назначения объекта. Имеется в виду обслуживание коммунальными услугами, оплата коммунальных услуг, охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, сезонные и профилактические работы. Уровень управления объектами недвижимости во многом определяет уровень их доходности и рыночную стоимость.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где существует превышение предложения над спросом жилья, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости. Этим и определяется привлекательность недвижимости как инвестиционного объекта.

Конкурентоспособность недвижимости – это совокупность характеристик объекта, отличающих его от аналогичных объектов по большей степени удовлетворения требований потребителей, в том числе по затратам на покупку и эксплуатацию, более высоким потребительским свойствам, технико-экономическим параметрам. Для оценки конкурентоспособности применяются единичные, групповые и интегральные показатели. Единичные показатели – процентное соотношение величин каких-либо технических или экономических параметров, например соотношение общей и жилой площади квартиры. Групповые показатели объединяют единичные показатели и характеризуют степень удовлетворения потребности в целом.

Так, кроме размера квартиры и числа комнат, учитывается уровень отделки, месторасположение дома, характеристики окружающей среды и др.

Интегральный показатель выражается отношением группового показателя по техническим характеристикам к экономическим параметрам.

Для оценки динамики изменения уровня конкурентоспособности под влиянием различных факторов за определенный период рассчитываются индексы конкурентоспособности. Обострение конкуренции связано с ростом предложения данного вида недвижимости, и если спрос при этом не возрастает, то будет снижаться средний чистый доход от всей недвижимости данного вида. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других физических и юридических лиц. Это учитывается при определении стоимости недвижимости, сказывается на ее доходности, вызывает необходимость соблюдения определенных процедур при совершении рыночных операций.