Стандарты оценки

Для улучшения оценочной деятельности первоочередной задачей является стандартизация всех активов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям. Зарубежный опыт свидетельствует о сложности и трудоемкости процедуры разработки и согласования стандартов оценки, так как они затрагивают множество смежных областей деятельности – бухгалтерский учет, аудит, страхование, ипотечное кредитование, налогообложение и т. д.

Российское общество оценщиков с 1994 г. является членом Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA) и может использовать европейские стандарты оценки для разработки собственных стандартов.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Принятие Постановления Правительства Российской Федерации №519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки» создает определенную законодательную базу по формированию методологического и информационного обеспечения оценочной деятельности. Принятые стандарты являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Только нормативно установленные виды стоимости могут быть использованы в отчетах об оценке. В соответствии с [6] к таким видам стоимости объекта оценки относятся:

• рыночная стоимость имущества;

• инвестиционная стоимость имущества;

• ликвидационная стоимость имущества;

• кадастровая стоимость имущества.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют рационально, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона – принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Рациональность действий сторон сделки предполагает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;

• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Для расчета ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки. Этот срок меньше типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Чтобы определить кадастровую стоимость объекта, необходимо использовать методы массовой оценки рыночной стоимости. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Для оценщиков очень важно обеспечить соблюдение лучших методов и практики оценки, поскольку оценщик при несоблюдении стандартов рискует в лучшем случае быть обвиненным в профессиональной небрежности. Стандарты показывают минимальный уровень качества, на основании которого оценивается продукция. Пользователи оценок, в свою очередь, получают базу для измерения своих разумных ожиданий в отношении компетентности оценщика, а также соблюдения им профессиональных стандартов.

Бизнес (действующее предприятие) может быть оценен, в соответствии с европейскими стандартами оценки, как действующее предприятие. Стоимость действующего предприятия есть стоимость, созданная в результате его проверенной деятельности. Она является выражением стоимости устойчивого бизнеса и получается из капитализации прибылей данного предприятия, отражающих оборот и условные обязательства. Стоимость, полученная таким образом, включает долю земли и зданий, машин и оборудования, гудвилла и прочих нематериальных активов.

Международные стандарты оценки определяют стоимость действующего предприятия как стоимость, приписываемую бизнесом в целом, а не какой-либо из его составных частей. Стоимость отдельных активов как компонент действующего предприятия определяется на основе их вклада в общее целое и обычно рассматривается как их потребительская стоимость для конкретного бизнеса и его владельца, но при этом ни одна из компонент (активов) рыночной стоимости не образует. В связи с этим и в международных стандартах оценки нет детального рассмотрения вопросов оценки бизнеса.

Американский стандарт оценки содержит всю необходимую терминологию, используемую при оценке бизнеса, общие требования к выполнению оценки, подробное содержание формы отчета, подходы к оценке бизнеса на основе активов, метода компании-аналога, рыночного и доходного подходов, а также требования по подготовке оценочного заключения.

Не останавливаясь подробно на анализе международных, европейских и американских стандартов оценки, отметим в них лишь те моменты, которые обязан учитывать каждый российский оценщик, выполняя задание по оценке предприятия (бизнеса), поскольку они будут общими для оценщиков всех стран. Особенно важно, чтобы в результате привлечения или, напротив, упущения каких-либо данных не было искажений информации, влияющей на чувствительность оценки к существенным изменениям в коммерческом потенциале предприятия. Необходимо, чтобы любые нюансы, касающиеся конкуренции, среды, законодательные и другие факторы, подверженные изменениям, получали прямую оценку.

Согласованная отчетность и принятие надлежащих процедур при выполнении оценок, как это требуется в соответствии со стандартами оценки, является необходимым условием принятия выверенного и соответствующего решения, оптимизации экономических результатов. Вместе с тем изменения и тенденции развития в экономике, в теории инвестирования, на финансовых рынках, в регулировании рынка ценных бумаг, в налоговом законодательстве и т. д. могут существенно повлиять на методику оценки, поэтому оценщик обязан оценить риск, связанный с оценкой. Он должен уметь распознавать и хорошо понимать движущие рыночные силы для данного бизнеса, текущие тенденции бизнеса, экономику спроса и предложения в данном секторе, масштаб и распространение эффективной фактической и предполагаемой конкуренции, изменения в транспортной инфраструктуре, географическое положение и социально-экономический профиль населения в данном регионе.

Проведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

• согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

• составление отчета об оценке.

ВЫВОДЫ

· Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране было положено в 1993 г. Институтом экономического развития Всемирного банка регистрации и развития.

· Оценщик должен обладать высоким уровнем образования и обширными познаниями в различных областях знаний (экономика, право, юриспруденция, банковское дело, бухгалтерский учет и т. д.).

· Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений.

· Оценочная деятельность – это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

· Оценочная деятельность осуществляется на основе стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6.06.2001 №519.

· Осуществление государственного регулирования оценочной деятельности возложено на Национальный совет по оценочной деятельности и на саморегулируемые организации.

· Надлежащим исполнением страховщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, является своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта.

Контрольные вопросы

1. Назовите основные требования, которые предъявляются к оценщику?

2. Кто является субъектами оценочной деятельности?

3. Какова цель стандартизации оценочной деятельности?

4. В соответствии с какими нормативно-правовыми актами осуществляется регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации?

5. Какие органы осуществляют регулирование и контроль оценочной деятельности?

6. Назовите основные функции Национального совета по оценочной деятельности.

7. Для каких целей создается компенсационный фонд саморегулируемой организации?