Задачі та організація

Мета лекції: Знайомство з основними цілями та проблемами управління нерухомістю, з основними функціями управляючого нерухомістю, показниками відображаючими доходи від нерухомості. Особливості управління операційною та інвестиційною нерухомістю. Формування доходів і витрат при управлінні нерухомістю.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: поняття «управління», «операційна нерухомість», «інвестиційна нерухомість»; функції управлінця; цілі управління. Задачі управління нерухомістю підходи до їх вирішення.

План

1. Поняття управління нерухомістю.

2. Особливості управління операційною нерухомістю.

3. Особливості управління інвестиційною нерухомістю.

-1-

Управління нерухомістю – це комплексний і систематичний вплив суб'єкта керування на його об'єкт в інтересах досягнення і підтримки стану ефективного функціонування об'єкта з критеріями, що задаються суб'єктом керування.

Управління нерухомістю являє собою одне з найважливіших повноважень власника, а при залученні професійного керуючого виступає і як особливий рід підприємницької діяльності.

У сучасній літературі і нормативних актах існують два трактування поняття «керування нерухомістю» — у «широкому» і «вузькому» змісті.

Так, у проекті Закону України «Про діяльності по керуванню нерухомістю в Україні» під керуванням нерухомістю розуміється «підприємницька діяльність по виконанню всієї сукупності робіт, зв'язаних з виконанням будь-яких допуску цивільним законодавством України повноважень власника нерухомого майна».

Інша, більш вузька, трактування керування нерухомістю дається в Тлумачному словнику по нерухомості (Лондон, 1993). У ньому утримується наступне визначення:

«Керування нерухомістю (property management) — здійснення комплексу операцій по експлуатації будинків і споруджень (підтримка їх у робочому стані, ремонт, забезпечення сервісу, керівництво обслуговуючим персоналом, створення умов для користувачів (орендарів), визначення умов здачі площ в оренду, збір орендної плати й ін.) з метою найбільш ефективного використання нерухомості в інтересах власника».

Різноманіття об'єктів нерухомості, їхній взаємний зв'язок один з одним інженерними комунікаціями, єдністю території, приналежністю одному власникові і т.д. визначають наявність різних рівнів у керуванні нерухомістю. Так, у рамках міста можуть бути виділені:

♦ керування окремими об'єктами нерухомості;

♦ керування майновими комплексами;

♦ керування територіально-майновим комплексом міста в цілому.

При цьому, чим вище ми піднімаємося по цій ієрархії, тим складніше і різноманітні задачі, що стоять перед керуванням нерухомістю.

Так, на рівні окремого об'єкта можна обмежитися одним критерієм (наприклад, максимізація доходів від об'єкта протягом якого-небудь періоду).

На рівні майнового комплексу задачі вже складніше, оскільки необхідно забезпечити органічне сполучення в розвитку окремих елементів комплексу.

Нарешті, на рівні міста коло задач, що повинні бути вирішені в процесі керування нерухомістю, ще більше зростає. У нього включаються:

створення умов для діяльності організацій і підприємств, що забезпечують функціонування міста як соціально-економічного цілого;

♦ забезпечення розвитку окремих територій з урахуванням інтересів комплексного розвитку території міста в цілому;

♦ формування дохідної частини бюджету міста і мінімізація витрат по змісту нерухомості;

♦ забезпечення високого рівня ділової активності на території міста
(максимізації обсягу продукту, створюваного на території міста) і одночасне рішення соціальних задач.

Діяльність по керуванню з нерухомістю здійснюється в трьох аспектах:

1. Правовий – складається в найбільш раціональному використанні, розподілі і комбінуванні прав на нерухомість.

2. Економічний – реалізується через керування доходами і витратами, що формуються в процесі експлуатації нерухомості.

3. Технічний – складається в підтримці об'єкта керування в працездатному стані з його функціональним призначенням.

-2-

Операційна нерухомість виступає, як складова частина реальних активів підприємства і її використання підлегле загальним цілям підприємства (організації).

Нерухомість є одним з ресурсів, використовуваних у процесі діяльності підприємства, і керування нерухомістю є одним з напрямків керування підприємством.

Вихідний пункт керування нерухомістю як окремої підсистеми в системі керування підприємством — визначення потреб у кількості і якості об'єктів нерухомості — земельних ділянок, будинків, споруджень, приміщень, необхідних для реалізації цілей і планів, що коштують перед підприємством.

Зазначена задача розпадається на рішення ряду питань:

— визначення кількості нерухомості різного типу, необхідного для забезпечення діяльності підприємства;

— визначення вимог до якості нерухомості, що вимагається, (по плануванню, довговічності, відповідності специфічним запитам підприємства);

— визначення вимог по місцю розташування нерухомості.

На основі визначення потреб у необхідній для діяльності підприємства нерухомості можуть бути розраховані витрати по її придбанню й експлуатації.

З урахуванням рівня витрат, зв'язаних з нерухомістю, і їхньої частки в загальних витратах підприємства можливе внесення визначених змін у представлення про кількісні і якісні характеристики нерухомості, потрібних для забезпечення діяльності підприємства.

Варто врахувати, що не завжди найнижчі витрати означають найефективніші. Необхідно проаналізувати весь життєвий цикл витрат — наприклад, більш високі витрати по спорудженню можуть бути компенсовані більш низькими витратами по експлуатації нерухомості. Крім того, повинні бути враховані й альтернативні витрати — наприклад, більш низька орендна плата при оренді приміщень на периферії міста може привести до більш високих транспортних витрат.

Керування нерухомістю в системі керування підприємством повинне забезпечувати відповідність нерухомості, використовуваної підприємством (по якості, кількості, місцю розташування і витратам), цілям підприємства і її більш ефективне використання.

Для підвищення ефективності використання нерухомості, що знаходиться в розпорядженні підприємств, застосовується ряд методів: аудит нерухомості – регулярний збір інформації про ступінь завантаженості нерухомості і напрямках її фактичного використання; ринкова перевірка; угода про надання послуг – полягає між підприємством і окремими підрозділами, визначає обов'язку організації як власника приміщень (ремонт, постачання й ін.) і обов'язку підрозділів, що займають приміщення (напрямку використання, збирання); внутрішня оренда – використання орендних механізмів дозволяє зацікавити підрозділу в ощадливому використанні простору.

-3-

Інвестиційна нерухомість є самостійним активом, що бідує в керуванні для одержання доходу від його використання.

Основними цілями керування об'єктами інвестиційної нерухомості є, як правило: максимізація прибутку; максимізація вартості об'єкта нерухомості.

Досягнення цих цілей забезпечується через діяльність керуючого нерухомістю по найбільш повному й ефективному використанню об'єкта нерухомості для одержання доходу від його експлуатації.

Діяльність керуючого нерухомістю припускає його ефективна взаємодія з такими суб'єктами, як:

- власники нерухомості;

- користувачі (орендарі) приміщень;

- підрядчики;

- наймані робітники.

Відносини керуючого з власником складають основу діяльності керуючого, задають напрямку його діяльності, розміщення пріоритетів. Ці взаємини спрямовані на:

- визначення цілей керування нерухомістю (одержання прибутку, підвищення цінності об'єкта нерухомості, забезпечення схоронності нерухомості, мінімізація витрат і т.д.);

- визначення в розподілі повноважень по керуванню нерухомістю між керуючим і власником (висновок договорів з орендарями, підрядчиками, прийняття рішень про ремонт, модернізацію, реконструкцію об'єкта й ін.);

- визначення напрямків і порядку розподілу доходів від нерухомості (періодичність одержання доходу власником, спосіб винагороди керуючого, склад і порядок формування спеціальних фондів і т.д.).

Відносини керуючого й орендарів (користувачів) стосуються таких питань, як:

— пошук орендарів;

— розробка умов договорів і їхній висновок;

— визначення набору послуг, що робляться орендареві;

— збір орендної плати;

— організація робіт з надання послуг орендареві.

Відносини керуючого і підрядчиків містять у собі:

— визначення складу робіт, виконуваних підрядними організаціями (постачання тепла, електроенергії, води і т.д., збирання сміття, виконання ремонтних робіт і ін.);

— розробку умов залучення підрядчиків, проведення переговорів, проведення тендерів на проведення робіт, висновок договорів;

— фінансування робіт підрядчиків, контроль за їхнім виконанням, приймання робіт.

Відносини керуючого і найманих робітників містять у собі:

— підбор найманих робітників;

— визначення кола їхніх обов'язків;

— організацію роботи;

— контроль за роботою найманих робітників.

Контрольні питання:

1. Що таке управління нерухомість в узькому та широкому значенні?

2. Які три аспекту керівництва можна виділити?

3. У чому відмінності між операційною і інвестиційною нерухомістю?

4. Чим відрізняються показники потенційного й ефективного валового доходу?

5. Які критерії віднесення операційних витрат до постійних та змінних?

6. Чому витрати з погашення іпотечного кредиту не враховуються в операційних витратах при розрахунку чистого операційного доходу?

7. Чим відміняються поняття «капітальні витрати» та «амортизація», «операційні витрати» та «собівартість»?

Тема 13. Іпотечне кредитування: