Короткострокове фінансування девелопмента комерційними банками

Комерційний банк і девелопер приймають на себе весь ризик будівництва, розраховуючи на те, що об'єкт буде реалізований (під нього буде отриманий довгостроковий іпотечний кредит) по ходу реалізації проекту або, принаймні, по завершенні будівництва, що дозволить повернути виданий кредит.

Для девелоперов залучення банків до короткострокового кредитування є більш вигідне і прийнятним, чим використання ресурсів інституціональних інвесторів. У той же час для банків кредитування девелопмента є досить ризикованою операцією. У зв'язку з цим ставка відсотка, по якій банки дають кредит під будівництво, як правило, істотно вище, ніж пні довгостроковому фінансуванні, а крім того, банки при наданні кредиту під розвиток нерухомості (як правило, у розмірі від 70 до 80 % від витрат по проекті) мають потребу в додаткових гарантіях повернення наданої позики. Такою гарантією може бути, наприклад, страхування кредиту, але, як правило, і його недостатньо, що і змушує вважати цей варіант найбільш ризикованим.

Довгострокове фінансування.

Цей варіант полягає в тому, що за рахунок того самого інвестора забезпечується і короткострокове, і довгострокове фінансування. Як такого інвестора може виступати (і іноді виступає) комерційний банк, але, як правило, такими інвесторами є пенсійні фонди, страхові компанії і т.п., так називані «інституціональні інвестори».

Досить розповсюдженим при цьому є так називане форвардне фінансування, при якому пенсійний фонд або страхова компанія надає короткострокове фінансування для завершення девелопмента, а потім викуповують завершений будівництвом об'єкт.

У порівнянні зі сполученням короткострокового кредитування будівництва через банк із наступним продажем об'єкта інституціональному інвесторові подібний спосіб фінансування має переваги для девелопера тим, що зменшує ризик можливого не продажу об'єкта після завершення будівництва.

Одночасно цей спосіб має ряд переваг для інституціонального інвестора:

♦ збільшується прибутковість інвестицій унаслідок ледве більш високого ризику;

♦ інвестор здатний впливати на проектне рішення, а також на вибір орендарів;

♦ якщо в період будівництва спостерігається збільшення орендної плати, інвестор витягає з цього додатковий прибуток.

Механізм використання методу зводиться до наступного. Девелопер і інституціональний інвестор уже на стадії ухвалення рішення про реалізації проекту домовляються, про те, що інвестор фінансує створення об'єкта за умови наступного розподілу одержуваного від експлуатації об'єкта доходу або на основі «базової ренти», або на основі «базової прибутковості». Відповідно до методу базової ренти девелопер і інвестор обмовляють прибутковість і базову орендну плату, що дорівнюють середньорічним показникам по подібним до об'єктів, а також домовляються про розподіл можливого приросту орендної плати у визначеній пропорції, як правило, 50/50.

При іншому варіанті, між інвестором і девелопером може бути обговорена «пріоритетна», базова, ставка прибутковості, виходячи з якої, інвестор одержує доход від оренди в першочерговому порядку, забезпечуючи тим самим собі гарантовану прибутковість при одночасній участі в розподілі приросту орендної плати.

Досвід форвардного фінансування цікавий, насамперед, тим, що він став своєрідною реакцією ринку нерухомості на швидке збільшення інфляції на рубежі 1970-1980-х рр. і зв'язане з цим скорочення іпотечного кредитування. Дозволяючи інвесторові брати участь у розподілі одержуваного від експлуатації об'єкта доходу при його експлуатації, він скорочує для нього ризик скорочення доходу, як це відбувається при наданні іпотечного кредиту по фіксованій ставці відсотка.

Застосування методу форвардного фінансування засноване на тім, що власником створеного об'єкта нерухомості стає інституціональний інвестор, однак, часто експлуатацію об'єкта здійснює девелопер, що виступає одночасно і як керуючого нерухомості.

Близький до форвардного фінансування метод, якому можна назвати продажем зі зворотною орендою. При ньому незалежно від джерела короткострокового фінансування знову створений об'єкт комерційної нерухомості продається інституціональному інвесторові за умови, що інвестор здасть його назад в оренду девелоперской компанії на фіксований термін і по фіксованій орендній платі. Продаж зі зворотною орендою дасть можливість одержання девелопером засобів для реалізації інших проектів.

Сполучення короткострокового і довгострокового фінансування.

Найбільш розповсюдженим і найменш ризикованим варіантом є сполучення короткострокового кредитування будівництва комерційним банком з підключенням до видачі кредиту спеціалізованого іпотечного банку або іншого інституту, що спеціалізується на довгостроковому (іпотечному) фінансуванні (кредитуванні).

Механізм одержання гарантій полягає в наступному. Спеціалізований банк (як правило, іпотечний) або інший довгостроковий кредитор бере на себе зобов'язання дати довгостроковий кредит під заставу створеного об'єкта нерухомості після завершення його створення або зобов'язується викупити створений об'єкт. Такого роду угода зветься «зобов'язання, що виводить», оскільки воно виводить банк, що надає кредит під будівництво з зони ризику, гарантуючи йому повернення виданого кредиту.

Між кредитором будівництва, постійним кредитором і позичальником полягає в даному випадку тристороння угода, що дозволяє всім його учасникам мінімізувати ризики, зв'язані з реалізацією проекту.

Контрольні питання:

1. Які джерела власних коштів є у девелопера для фінансування розвитку нерухомості?

2. Що таке «податковий» щит?

3. В чому відмінності українських джерел фінансування нерухомості від закордонних?

4. Що таке короткострокове та довгострокове фінансування? Якими параметрами вони відрізняються?

5. Які засоби залучення ресурсів в нерухомість найбільш розвинуті в Україні? В чому їх відмінності?

6. У чому відмінність товарних кредитів від системи взаємозаліків?

7. Чому майбутнє ринку нерухомості тісно зв’язано з формуванням системи його взаємозв’язків з фінансовим ринком?

Тема 12. Управління нерухомістю – поняття,