Тема 10. Розвиток нерухомості як бізнесу

Мета лекції: Розвиток нерухомості як процес формування первинного ринку нерухомості, виявлення етапів й учасників цього процесу, роль та функції професійних учасників ринку нерухомості - девелоперів в процесі розвитку нерухомості. Визначення можливої ціни ринкової реалізації об’єкту нерухомості по завершенню проекту; розрахунок витрат по розвитку об’єкту.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: Поняття девелопмента. Етапи девелопмента. Учасники девелопменту. Ризики девелопменту. Функції девелопера. Алгоритм реалізації інвестиційно–будівничого проекту.

План

1. Поняття девелопмента.

2. Етапи девелопмента.

3. Учасники процесу девелопмента.

4. Роль і функції девелопера в реалізації проектів розвитку нерухомості.

-1-

У країнах з розвитими ринками нерухомості девелопер – одна з ведучих фігур на ринку.

Явище девелопмента можна розглядати в двох змістах:

- як матеріальний процес

- як особливий вид професійної діяльності на ринку

Девелопмент – виконання будівельних, інженерних, земляних і інших робіт на поверхні, над або під землею або здійснення яких або матеріальних змін у використанні будинків або ділянок землі. Визначення через ці операції є винятковим для визначення поняття девелопмент, що не включає роботи з поліпшення внутрішнього інтер'єра, що не змінюють зовнішній вигляд будинку.

Розвиток нерухомості розуміється як цілеспрямована зміна, у результаті якого об'єкт нерухомості здобуває якісно нові властивості і характеристики.

Девелопмент із погляду його матеріально – речовинного змісту містить у собі два складові: проведення будівельних або інших робіт над будинком або землею і зміна функціонального використання будинків або землі.

Разом з тим девелопмент – це особливого роду професійна діяльність по організації процесу розвитку нерухомості в умовах ринкової економіки.

-2-

Процес розвитку нерухомості може бути представлений наступною схемою:

1. Інніціонування проекту розвитку нерухомості. Ініціатором проекту може виступати як власник об'єкта, зацікавлений у його трансформації в новий об'єкт нерухомості, так і девелопер, що шукає сферу для додатка свого капіталу і професійної діяльності.

2. Оцінка нерухомості. Мова йде про оцінку нерухомості з погляду його економічної доцільності, фізичної виконуваності, правових можливостей.

3. Забезпечення правових можливостей для реалізації проекту і пророблення схем фінансування. Включаючи 2 етапи: придбання прав на об'єкт нерухомості (придбання земельної ділянки, висновок угоди з власником ділянки, висновок угоди з державними органами); пророблення і попередній вибір схеми фінансування, наприклад по схемах і умовам короткострокового або довгострокового кредитування, за рахунок випуску цінних паперів, власних засобів, засобів бюджету і т.д.

4. Розробка техніко-економічного обґрунтування і проектування. Етап проектування розглядається фахівцями в області керування проектами як один з найважливіших у процесі реалізації проекту, що дозволяє одержати істотну економію ресурсів (до 70 %).

5. Узгодження проекту з органами державного контролю і регулювання. Передбачає проведення державної експертизи проекту до його твердження замовником.

6. Створення системи договірних зобов'язань між учасниками реалізації проекту. Система договірних зобов'язань повинна охоплювати всіх учасників реалізації проекту і насамперед регулювати наступні сфери: фінансування проекту; виконання підрядних робіт; реалізацію створеного об'єкта.

7. Реалізація проекту розвитку. Головне завдання полягає в тім, щоб забезпечити виконання робіт з розвитку нерухомості з необхідними швидкістю, якістю і витратами.

8. Розпорядження результатами розвитку (передача об'єкта в керування, здача в оренду, продаж). Результат розвитку – це реалізований проект: закінчені будівництвом або реконструкцією житлові або адміністративні будинки, модернізований підприємство, переустаткований у новий напрямок використання торговий центр і т.д. Розпорядиться результатом розвитку – означає продати його новому власникові або залишити у своїй власності, але до закінчення проекту знайти наймачів, передати в довірче керування і т.д.

-3-

У процесі розвитку беруть участь:

♦ власник об'єкта розвитку;

♦ девелопер (фізична або юридична особа, що взяла на себе відповідальність за керівництво і забезпечення процесу розвитку);

♦ державні органи, що регулюють розвиток нерухомості;

♦ інвестори, що забезпечують фінансування проекту розвитку (це можуть бути банки, що кредитують, недержавні інвестиційні фонди (типу страхових і пенсійних фондів);

♦ проектні і будівельні підрядні організації, що забезпечують проектування, виконання будівельних, пуско-наладочних робіт;

♦ професійні радники: консультанти по плануванню, економіці, агенти по нерухомості, оцінювачі, консультанти по податках і бух обліку, консультанти по будівництву й архітектурі, кошторисники, інженери-проектувальники, менеджери по проекті і здачі в оренду результатів розвитку об'єкта, інші «вузькі» фахівці (геодезисти, археологи, фахівці з окремих секторів ринку, юристи й ін.);

♦ об'єкти впливу (опоненти — ті, хто може вплинути на швидкість виконання робіт і навіть у цілому на результати розвитку - це сусідні власники як прямі об'єкти можливого впливу результатів розвитку, «зелені» захисники навколишнього середовища, суспільство національної спадщини й активісти охорони пам'ятників і т.д.);

♦ споживачі (покупці, орендакрі й ін.), що, по суті, і дають головну оцінку проекту, «голосуючи» своїми грішми за або проти, купуючи або не купуючи об'єкт.

-4-

Суть девелопмента як особливого виду професійної діяльності на ринку нерухомості складається в організації і керуванні інвестиційним проектом у сфері нерухомості.

Функції девелопера включають;

♦ вибір економічно ефективного проекту;

♦ одержання всіх необхідних дозволів на його реалізацію від органів влади;

♦ визначення умов залучення інвестицій, розробка механізмів і форм їхнього повернення;

♦ пошук і залучення інвесторів;

♦ добір підрядчиків, фінансування їхньої діяльності і контроль за їхньою роботою;

♦ реалізація створеного об'єкта нерухомості або передача його в експлуатацію, повернення засобів інвесторів відповідно до укладених угод.

Девелопер забезпечує координацію між всіма учасниками девелопмента, приймає на себе ризики, зв'язані з реалізацією проекту, несе відповідальність перед окремими учасниками.

При реалізації будь-якого проекту девелопер послідовно проходить через три стадії робіт:

1. Визначення можливості реалізації проекту розвитку нерухомості.

2. Визначення умов здійснення проекту і розробка бізнес – плану його реалізації.

3. Реалізація (упровадження) проекту.

Девелопер є центральною фігурою в розвитку нерухомості. Він відповідає перед прямими інвесторами за ефективне керування їх засобами, перед банками – за повернення кредитних ресурсів, несе відповідальність за якість проекту перед державними органами, що дозволяють його реалізацію, перед підрядчиками – за своєчасне фінансування робіт, нарешті, перед споживачами його продукції.

^{(земля під забудову, будівля під реконструкцію)}

Контрольні питання:

1. Які явища стоять за поняттям «девелопмент»?

2. Які етапи включає в себе девелопмент?

3. Чому в умовах централізованого планування не міг виникнути девелопмент як професійна діяльність?

4. Які функції виконує девелопера при реалізації проекту?

5. У чому, на ваш погляд, відмінності між такими поняттями, як «цикл девелопменту» й «будівничий цикл»?

6. Яку роль відіграє девелопера при реалізації проектів розвитку нерухомості? З ким він вступає в відносини при реалізації проекту?

7. Які ризики є найбільш суттєвими при реалізації проектів розвитку нерухомості?

8. Хто є учасниками процесу розвитку?

9. Що таке ризик ліквідності для проекту девелопменту?

10. У чому основні проблеми розвитку девелоперських фірм в Україні?

Тема 11. Фінансування нерухомості: