Тема 4. Дослідження ринку нерухомості – цілі та напрямки

Мета лекції: аналіз ринку нерухомості; визначення джерел інформації; сегментування ринку нерухомості; дослідження загального стану та тенденції розвитку ринку; визначення ємності ринка нерухомості.

Тривалість: 2 години.

Ключові слова і поняття: сегментація ринку нерухомості; позиціонування; ємність ринку нерухомості; потенціал ринка; моніторинг ринка; риночка ніша.

План

1. Дослідження загального стану ринку.

2. Сегментація ринку, її критерії.

3. Визначення місткості ринку.

-1-

Аналіз ринку нерухомості являє собою цілеспрямоване дослідження ринку для виявлення тенденцій його розвитку в цілому і по окремих його сегментах. Таке дослідження може проводитися в різних цілях, яке можна звести в дві основні групи:

1. Дослідження ринку нерухомості як особливої сфери ринкової економіки в національних або регіональних масштабах у цілому або по окремих сегментах. Результати таких досліджень корисні професійним учасникам ринку (риєлтера, девелопера) для формування стратегії їхнього поводження на ринку. За результатами таких рішень можуть бути прийняті рішення по переорієнтації з одного сегмента ринку на іншій (наприклад, з ринку багатоповерхового будівництва на ринок малоповерхової забудови) і т.д.

2. Дослідження ринку нерухомості і його зовнішнього середовища для ухвалення обґрунтованого рішення, що відноситься до конкретного об'єкта або проекту. Цілями таких досліджень можуть бути: прийняття рішень про інвестування в об'єкт нерухомості, формування політики цін або орендної плати, прийняття рішень про продаж об'єкта нерухомості.

Поза залежністю від конкретної мети дослідження вірогідність отриманих у його ході результатів багато в чому залежить від якості і вірогідності вихідної інформації, що може бути отримана як у ході разового вивчення стану і тенденцій розвитку ринку, так і на основі моніторингу ринку - безперервного, тривалого спостереження за ринком із широким охопленням параметрів, що відслідковуються.

Моніторингові прийоми вивчення ринку мають істотна перевага, оскільки дають максимально докладну й актуальну картину функціонування ринку, однак володіють і не менш істотним недоліком, оскільки вимагають досить серйозних фінансових витрат і організаційних зусиль.

Результатом цього етапу є одержання максимальне достовірної інформації про стан і динамік розвитку ринку нерухомості в цілому або по його окремих сегментах.

У результаті вивчення ринку на цьому етапі ми повинні одержати узагальнену інформацію, що безпосередньо характеризує стан ринку:

» рівень цін на різні типи й об'єкти нерухомості;

» рівень орендної плати;

» кількість, структуру і динаміку угод з нерухомим майном;

» термін експозиції об'єктів на ринку;

» рівень витрат на будівництво або реконструкцію об'єктів нерухомості;

» величину витрат по здійсненню угод з нерухомістю;

» кількість споруджуваних об'єктів, їхнє призначення і види.

З урахуванням специфіки ринку нерухомості одержання такої інформації являє собою чималу складність у зв'язку з такими факторами, як:

*закритість інформації про угоди (особливо щодо цін);

*відсутність єдиного джерела інформації;

*невідповідність реального змісту угод їхній формі (наприклад, продаж комерційної нерухомості через передачу пакетів акції, жилою — через оформлення договорів міни, дарування й ін.);

*недосконалість системи обліку витрат на будівництво (наприклад, використання системи коефіцієнтів подорожчання вартості будівництва для розрахунків собівартості і цін).

Наступним кроком у дослідженні ринку є визначення міри змін, що відбуваються на ринку, їхня кількісна оцінка. Одним із широко використовуваних для цього в процесі загального аналізу ринку прийомів є виведення індексів, що характеризують динамікові тих або інших показників, що відбивають стан ринку.

У самому загальному виді індекс являє собою відношення якого-небудь показника звітного періоду (наприклад, ціни) до аналогічного показника базового періоду. Індексний метод дозволяє оцінити динамікові того або іншого показника, і його застосування може бути досить корисним. Однак при цьому досить важливо грамотне його застосування. Наприклад, ріст цін на первинному ринку житла може бути наслідком цілого ряду обставин: росту попиту, росту будівельних витрат, зміни структури споруджуваного житла по видах застосовуваних матеріалів і ін. Природно, сам по собі індекс приросту ціни не може показати, що ж уплинуло на ту або іншу її динаміку.

Не менш істотно і те, на підставі якого масиву даних робляться ті або інші висновки.

-2-

Наступним етапом у дослідженні ринку, що дозволяє перейти від загальних його характеристик до аналізу ситуації стосовно конкретного об'єкта або їх групі, є сегментація ринку, що дозволяє зосередити основну увагу на тій інформації, що має найбільше значення при виборі того або іншого варіанта рішення підприємця.

Сегментація ринку — це виділення груп споживачів нерухомості, об'єднаних загальними вимогами до фізичних і економічних характеристик об'єктів. Саме в такій якості вона важлива для формування політики на ринку. Виділення сегментів дозволяє сфокусувати увага не на ринку в цілому, а на його складовій частині і, виходячи з цього визначити або особливості роботи на даному сегменті (якщо мова йде про вибір фірмою ринкової ніші), або конкурентноздатність об'єкта (якщо мова йде про окремий об'єкт нерухомості).

На ринку нерухомості сегментація може бути зроблена по цілому ряді ознак: географічному положенню, фізичним характеристикам, функціональному призначенню об'єктів або навіть з комплексу ознак.

Наприклад, у практиці риелтерських фірм широко використовується

наступна сегментація об'єктів, представлених на вторинному ринку житла - старий фонд, старий фонд після капітального ремонту, сталінські будинки, хрущевки, брежневки, панельні будинки 60 - 70-х рр., панельні будинки 80 - 90-х рр., цегельні будинки. При всій удаваній невизначеності і розпливчастості визначення характеристик об'єкти, що належать до того або іншого сегмента, мають досить чіткі ознаки: тип матеріалу, райони розташування, якість перекриттів, характеристики кімнат і допоміжних приміщень, а отже, і ціновими характеристиками. А головне, таке виділення допомагає краще розуміти набувача житла, його можливості і мотивації, а отже, грамотно вибудувати свою роботу з тим або іншим клієнтом і домогтися головного — комісійних у результаті проведення угоди.

Навпроти, на первинному ринку житла склалася інша сегментація ринку (дані на першу половину 1998р.), прийнятий наступний поділ ринку житлової нерухомості:

* елітне житло (престижний район міста, екологічно безпечне розташування, цегельний будинок, підземний гараж, стоянка, охорона, автономне забезпечення, соціальна однорідність, площа квартир від 80м², площа кухні від 15м², житлова площа від 50м², ванна кімната, два санвузли, хол, лоджія);

* якісне житло (престижні райони, екологічна безпека, цегла, великогабаритні квартири площею більш 40м² для однокімнатної квартири, більш 60 — для двокімнатній, кухня більш 10м², лоджія (балкон);

* типове (екологічна безпека, цегельний або панельний будинок сучасних серій, ізольовані кімнати, площа кухні більш 8м², роздільний санвузол, балкон);

* дешеве житло (не відповідає перерахованим вище ознакам).

Може бути обраний і інший шлях, коли в основу сегментації кладеться класифікація самих споживачів.

Наприклад, на ринку приміщень комерційного призначення може бути доцільним наступний поділ потенційних споживачів:

1. Установи, страхові, фінансові організації: їхня діяльність безпосередньо зв'язана з потоками відвідувачів, по-перше; і, по-друге, для їхнього нормального функціонування необхідні постійні контакти як між собою, так і з органами влади. Звідси вони готові заплатити більш високу орендну плату в безпосередньому центрі міста, але території, досить близькі до центра, однак не приналежні власне до нього, їм мало цікаві.

2. Виробничі організації: для деяких з них важливо мати представницькі офіси в центрі міста, однак робітники офіси, у яких зайняті тільки працівники цих організацій, і тим більше власне виробничі приміщення, вони зволіють розміщати на периферії з більш низьким рівнем орендної плати.

3. Торговельні організації: їхня орієнтація залежить від характеру товарів (продовольчі, промислові, для рядового відвідувача, для елітних клієнтів). Відповідно вони орієнтовані на пасажиропотікоки різної якості і, виходячи з них, будують свою політику стосовно орендної плати.

Так, підвищений попит з боку торгуючих організацій на будинки і ділянки, розташовані в безпосередній близькості до транспортних потоків, свідчить не просто про те, що місце розташування як таке впливає на прибутковість діяльності. Вимоги до місця розташування можуть бути різними в залежності від характеру торгівлі:

* для підприємств, що торгують продовольчими товарами, важлива їхня близькість до місць проживання населення;

* для підприємств, що торгують елітними товарами, важливе розташування поблизу від місць розташування установ або на транспортних магістралях;

* для підприємств, що торгують обмеженим набором «ходових» товарів, істотна близькість до маршрутів суспільного транспорту й ін.

У свою чергу ринок офісних приміщень для першої групи споживачів нерухомості може бути сегментований уже по якості пропонованих на ринку об'єктів.

Прийнято наступний поділ офісних центрів. Клас А (орендна плата на рівні $700—800 за м² у рік з урахуванням комунальних платежів і обслуговування) включає: найкраще розташування; обробку на рівні світових стандартів; наявність сучасних засобів зв'язку; паркування; охорону; додаткові послуги.

Клас У (орендна плата від $250 до $700 за м² у рік) включає: гарне місце розташування; якісну обробку; паркування; охорону.

Клас З (орендна плата від $100 до $250) включає: доступне місце розташування; відремонтовані приміщення; паркування.

Сегментація ринку є основою для наступного етапу дослідження ринку — позиціонуванням, об'єктом якого може бути як фірма і її послуги, так і окремий об'єкт нерухомості.

Позиціонування — віднесення якого-небудь продукту до визначеного сегмента ринку, а також визначення і «висвітлювання» його місця в рамках сегмента.

Як продукт при цьому може виступати й об'єкт нерухомості, і пропонована клієнтам послуга, і, нарешті, сама фірма.

Позиціонуючи продукт, підприємець повинний показати його місце на ринку (приналежність до визначеного сегмента) і одночасно його відмінність від уже наявних на ринку, ті його достоїнства, що відсутні в аналогічних об'єктів, його «ізюминку».

Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціонуванням продукту — усе це лише інструменти, що використовуються для досягнення головної задачі — прийняття оптимального економічного рішення, що приносить максимальний доход підприємцеві.

Їхнє значення складається, насамперед, у тім, щоб фізичні характеристики (якість) створюваних (продаваних) об'єктів відповідали їх економічним характеристикам (ціні, доходові) і представленням споживачів пропонованих до реалізації об'єктів, що може бути коротко виражене у виді наступної найпростішої формули:

Якість = ціні = споживачеві.

-3-

Однієї з основних проблем, що встають перед підприємцями при формуванні власної стратегії, є визначення його можливої частки на ринку, що розраховується на основі визначення місткості ринку в цілому або його окремих сегментах.

Місткість ринку – кількість об'єктів того або іншого виду нерухомості, що спалить бути спожите на ринку протягом визначеного періоду часу. Найбільш простий спосіб визначення місткості ринку – звертання до досвіду минулих тимчасових періодів.

Більш складний, але і більш точний спосіб визначення місткості ринку зв'язаний з виділенням таких понять, як потенціал ринку, обсяг ринку і частка ринку.

Потенціал ринку – це можливий обсяг споживання продукту на ринку. Потенціал ринку показує лише загальні масштаби можливих потреб у продукті. Велике практичне значення має показник обсягу ринку – це кількість продукту, що може бути реалізоване на ринку за визначений період часу.

Поряд із зазначеними вище факторами при оцінці обсягу ринку житла враховуються і такі, як: динаміка зайнятості; динаміка утворення і розпаду родин; можливості і фінансові умови одержання кредитів на одержання житла; рівень цін на житло; величина витрат на зміст житла; чекання населення щодо цін, податків, інфляції й ін.

Оцінка обсягу ринку є підставою для переходу до наступного етапу – визначенню можливої частки фірми на ринку, що припускає оцінку пропозиції.

Пропозиція – кількість об'єктів, що може бути виставлене на ринок для продажу, оренди за визначений період часу.

Сукупна пропозиція на ринку нерухомості виникає з двох джерел – первинного і вторинного ринків.

Фактори, що визначають активність продавців на цих ринках, істотно відрізняються. Так, активність на первинному ринку визначається наступними факторами: 1. приступністю земельних ділянок під забудову (що у свою чергу визначається фізичними – наявність незабудованих земельних ділянок, що влаштовують забудовників, адміністративними – складність і тривалість процедур одержань дозволів на забудову й економічними – ціна землі - обставинами); 2. цінами на підрядні роботи; 3. ефективністю застосовуваних будівельних технологій; 4. рівнем конкуренції на первинному ринку; 5. приступністю джерел фінансування; 6. чеканнями забудовників щодо попиту, пропозиції, конкуренції на ринку.

На вторинному ринку на пропозицію (наприклад, на ринку житла) також впливає ряд факторів: 1. соціальний стан, родинний стан, вік; 2. доходи, зайнятість населення; 3. рівень і зміни екологічної ситуації, інфраструктури; 4. обсяг пропозиції на вторинному ринку; 5. чекання населення щодо рівня своїх доходів, зайнятості й ін.

Контрольні питання:

1. Які цілі можуть стояти перед дослідником ринку нерухомості?

2. Які обставини утрудняють дослідження ринку нерухомості?

3. Чи відрізняються поняття «ціна пропозиції» і «ціна продавця»? Якщо так, то чим?

4. Проаналізуйте динаміку операцій на ринку нерухомості вашого регіону. Як швидко трапляється зростання кількості операцій на житловому ринку, на ринку комерційної нерухомості? Що найбільш суттєво впливає на ціни?

5. Що таке сегментація ринку? У чому її значення для успіху фірми?

6. Що є об’єктом сегментації – об’єкти чи покупці?

7. Що таке «потенціал ринку», «об’єм ринку»? Яке значення мають ці показники при дослідженні ринку?