Результаты оценки, полученные при применении различных подходов

Совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, называется затратным подходом. Здесь стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [11, c.245].

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена. Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, и т.п., либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости. При оценке недвижимости руководствуются определенными принципами, которые разбиваются на 4 группы: отражающие точку зрения пользователя; отражающие взаимоотношения компонентов собственности; отражающие точку зрения рынка; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценка недвижимости осуществляется с помощью трех подходов: доходного, затратного, сравнительного. Каждый из них имеет свои достоинства и недостатки, однако в данной работе более подробно будет рассмотрен сравнительный подход.

1.2 Обзор законодательства, регулирующего оценочную деятельность

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) является первым правовым актом, регулирующим в нашей стране оценочную деятельность. Такие понятия, как инвентаризационная оценка, балансовая стоимость, оценка имущества должника, были хорошо известны законодательству и до принятия Закона об оценочной деятельности, поскольку применялись в бухгалтерском учете, в гражданском обороте, в исполнительном производстве и иных сферах. Однако следует отметить, что в силу объективных причин, обусловленных развитием рыночной экономики, формированием свободного рынка недвижимости, ростом числа сделок, совершаемых участниками корпоративных отношений, возникла необходимость правового упорядочения и регулирования оценочной деятельности. Так, Закон об оценочной деятельности впервые содержит легальное определение оценочной деятельности и рыночной стоимости объекта оценки [1].

Согласно ему, оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 151 ФЗ №135.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [1].

Отдельно нужно выделить основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления. Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор [18].

Одной из задач нормативно-правовых актов в области оценки - установить права и обязанности оценщиков. Оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда [1].

Оценщик обязан:

- быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее - правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

- сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 151 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;

- представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

- по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является [1].

Рассмотри изменения, вносимые в Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. В основном изменения касаются устранения пробелов в правовом регулировании отношений, связанных с осуществлением оценочной деятельности. Кроме того, поправки в Закон коснулись ситуаций, при которых обязательно проведение оценки (в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично государственным или муниципальным образованиям). Данное изменение, по нашему мнению, должно положительно отразиться на гражданских правоотношениях, поскольку создает препятствия для необоснованного роста цен, например при заключении договора выкупа государственного (муниципального) имущества.

Начиная с 1998 года, когда появился первый закон об оценочной деятельности, и вплоть до произошедших в 2006-2007 годах реформ законодательства в оценочной деятельности имелись пусть и несовершенные, но относительно простые и понятные правила игры на рынке оценки. Деятельность оценщиков регулировалась Федеральным законом «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ (в тогдашней редакции) и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года. Эти стандарты особо не ограничивали оценщика, более того, многие важные для оценщиков вопросы в них вообще не были отражены. Впрочем, у этих стандартов было одно положительное для оценщика качество - выполнять их было не слишком сложно [17].

Закон об оценочной деятельности признавал субъектами оценочной деятельности как юридических, так и физических лиц (индивидуальных предпринимателей). Для ведения оценочной деятельности компании либо индивидуальному предпринимателю требовалась лицензия, выдаваемая Росимуществом. Оценщику же - физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, было необходимо иметь документ о соответствующем образовании в области оценочной деятельности (профессиональной переподготовке), при этом оценщик должен был раз в три года проходить повышение квалификации. На этом требования к нему и заканчивались.

Кроме того, закон требовал от оценочной компании либо индивидуального предпринимателя страховать свою ответственность. Страховым случаем, по замыслу законодательства, являлось причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности. В этой области законодательство об оценочной деятельности так и не заработало полноценно: на практике не было ни одного прецедента, когда страховщику оценщика потребовалось выплачивать убытки.

Необходимость изменений правил игры на оценочном рынке назрела достаточно давно - потребности рынка просто «переросли» имеющееся законодательство. В частности, много говорилось о переходе оценщиков на саморегулирование. Необходимость передачи регулирующих полномочий от государственных органов к саморегулируемым организациям оценщиков мало кто оспаривал, и вопрос был лишь в том, какой именно вариант саморегулирования будет осуществлен на практике. Именно здесь каждая из сторон пыталась «протащить» изменения в законе в том виде, в котором выгодно ей, вследствие чего обсуждение затянулось на несколько лет [18].

Долгожданные поправки к закону об оценочной деятельности были приняты в июне 2006 года, в корне изменив взаимоотношение игроков на рынке, в частности, оценщика и компании-работодателя. Поскольку субъекты оценочной деятельности, имевшие лицензии на тот момент, получили право на ее основании продолжать свою деятельность до конца 2007 года, можно говорить о том, что новое законодательство в полной мере вступило в силу лишь в начале 2008 года.

Закон об оценочной деятельности в новой редакции в качестве субъектов оценки признает только оценщиков - физических лиц, членов саморегулируемой организации оценщиков. Компания - юридическое лицо, занимающаяся оценкой, должна иметь в своем штате не менее двух оценщиков - членов саморегулируемой организации (СРО). Оценщик является ответственным за результаты своей деятельности, в обязательном порядке страхуя свою ответственность. Достаточное количество компаний пока что подошло к требованию нового закона об оценочной деятельности формально: в СРО регистрируется количество оценщиков, близкое к минимально требуемому. Они и подписывают отчеты, выпускаемые компанией. Разумеется, такой подход возможен до тех пор, пока механизм привлечения оценщиков к ответственности на практике еще не вступил в силу. Ведь по мере того, как оценщики будут осваиваться в рамках нового законодательства, станут все более важными вопросы, которые уже сейчас вызывают дискуссии среди оценщиков [1].

В результате законодательной реформы на рынок вышли новые сильные игроки — саморегулируемые организации оценщиков. Некоторые из этих организаций действовали и ранее, правда, членство в подобных организациях было добровольным. Закон требует от саморегулируемых организаций включать в себя не менее 300 членов, формирующих своими взносами компенсационный фонд организации (в настоящее время этот взнос составляет 30 тыс. руб.). Компенсационный фонд, по замыслу законодателей, обеспечивает дополнительное покрытие ущерба, причиненного оценщиком третьей стороне. Основными же функциями саморегулируемых организаций являются, во-первых, контроль над деятельностью самих оценщиков (защита прав потребителя услуг данной отрасли), а во-вторых, защита корпоративных интересов самих оценщиков.

Согласно замыслу авторов реформы, предполагается тесная связь оценщика и саморегулируемой организации. СРО должны представлять интересы своих членов в отношениях с органами власти, разрабатывать стандарты оценки для данной конкретной СРО, организовывать конференции, семинары для вступивших в них оценщиков. Реально во многих случаях взаимодействие оценщика и саморегулируемой организации ограничивается следующей схемой: оценщик платит взнос в компенсационной фонд, выполняет все формальности и ограничивает этим свое участие в деятельности саморегулируемой организации. Но не все в данном вопросе зависит от воли оценщика. В ряде случаев участия саморегулируемой организации в деятельности оценщика не избежать. Так, например, когда оценивается бизнес для целей принудительного выкупа миноритарного пакета акций, требуется стоимостная экспертиза СРО [17].

Можно говорить о том, что механизм реального привлечения оценщика к ответственности за ненадлежащее выполнение своих обязанностей по проведению оценки объекта на данный момент так и не заработал. Случаев, когда оценщику приходилось возмещать убытки, связанные с его деятельностью, как не было, так на сегодняшний момент и нет. Вместе с тем на практике уже отмечался ряд попыток создать прецедент. Но, как уже говорилось, остается неясным, выдержат ли компенсационные фонды, если их придется использовать «по прямому назначению».

До 2007 г. действовали ста ндарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства № 519. Указанное постановление практически никак не ограничивало оценщика в выборе средств, и на практике каждый оценщик выбирал собственные ориентиры. Разработка новых стандартов вместе с сопутствующими ей обсуждениями велась более двух лет. За основу разработчиками стандартов были приняты Международные стандарты оценки (МСО) [18].

В августе 2007 года Минэкономразвития утвердило новые стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3. Эти стандарты были опубликованы в «Российской газете» 4 сентября 2007 года и сразу же вступили в силу для оценщиков, вступивших в СРО и осуществляющих оценочную деятельность в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 135-ФЗ в новой редакции. Остальные же оценщики, то есть те, кто еще работал по продленной до 1 января 2008 года лицензии, все еще использовали старые стандарты, утвержденные Постановлением Правительства № 519.

Нужно сказать, что новые стандарты, в отличие от предыдущих, существенно ограничивают оценщика. Так, выросли требования к различного рода предположениям, экспертным корректировкам и т.д. Такого рода предположения и корректировки всегда прямо или косвенно используются в любом отчете об оценке, и при их осуществлении оценщику приходится опираться как на анализ рыночной ситуации, так и на собственный опыт. Новые федеральные стандарты оценки требуют в отчете об оценке, если в нем используется экспертное мнение оценщика, проводить анализ данного значения на соответствие рыночным условиям. Они также требуют обосновать все сделанные оценщиком предположения при согласовании результатов оценки, хотя такое согласование чаще всего производится на основе экспертных суждений оценщика (прямо или косвенно, как, например, в рамках метода анализа иерархий) [17].

В Федеральных стандартах оценки есть ряд моментов, которые, видимо, свидетельствуют о недоработке этих стандартов. Например, стандарты фактически запрещают использовать в рамках доходного подхода к оценке какие-либо методы, кроме метода дисконтированного денежного потока (DCF). Также согласно стандарту в рамках сравнительного подхода оценщиком должен быть обоснован как выбор единиц сравнения, так и отказ от использования единиц сравнения, что на практике можно понимать весьма свободно. Эти и им подобные нечеткие формулировки могут послужить основанием для претензий к оценщику со стороны контролирующих органов.

Новые стандарты оперируют лишь четырьмя видами стоимости — это рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость. В то же время ранние стандарты содержали десять видов стоимости. Из стандартов исключены такие, например, виды стоимости, как стоимость в существующем использовании, стоимость для целей налогообложения, утилизационная стоимость и т.д. Одно из нововведений касается сроков проведения оценки: в стандартах говорится, что если оценка согласно законодательству РФ является обязательной, то с даты проведения оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев. Это довольно жесткое ограничение, с учетом того, что сам по себе срок подготовки отчета по оценке бизнеса некоторых объектов, например, крупного бизнеса, достигает месяца и более в зависимости от того, насколько быстро удается собрать необходимые документы [18].

Стандарты, с одной стороны, содержат множество строгих формальных требований к отчету, вследствие чего контролирующим органам стало проще «завернуть» неугодный отчет. С другой стороны, нельзя говорить о том, что новые стандарты серьезно препятствуют искажению стоимости в отчете об оценке: никакие самые строгие обоснования предположений и корректировок не гарантируют того, что полученная оценщиком итоговая стоимость соответствует действительности. Во многом это вопрос опыта, квалификации, да и добросовестности оценщика. Резюмируя, можно сказать, что новые Федеральные стандарты не в полной мере удовлетворяют потребность оценочного рынка в ясной и выполнимой стандартизации оценочной деятельности. Вместе с тем стандартизация оценочной деятельности еще не завершена [1].

На настоящем этапе развития института оценки можно выделить следующие основные проблемы, затрудняющие развитие единого и эффективного рынка оценочных услуг:

- актуализация законодательства в сфере оценочной деятельности в связи с изменением системы регулирования, вхождения России в международное экономическое сообщество.

- уточнение норм смежного законодательства, затрагивающих вопросы независимой оценки, для обеспечения полноты и непротиворечивости законодательства, регулирующего вопросы независимой профессиональной оценки, повышения роли оценщика в гражданском и хозяйственном обороте.

- разработка подзаконных нормативных актов, обеспечивающих формирование единой, полной методологической базы оценочной деятельности, совершенствование межведомственного взаимодействия по вопросам оценки, повышение эффективности оценки государственного имущества [22].

Таким образом, на основании проведенного обзора законодательства в области оценки недвижимости, необходимо отметить, что оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями и новациями время. При том, что формирование рынка оценочных услуг еще не завершено, а ряд сегментов практически не развит, основными мотивами развития профессии являются повышение оценочной культуры всех субъектов оценочных правоотношений, укрепление доверия к профессиональному оценочному сообществу и институту саморегулирования. Основная роль в развитии российской оценки сегодня отдана саморегулируемым организациям – профессиональным объединениям оценщиков. Профессия нуждается в авторитетных саморегулируемых организациях, способных помогать, поддерживать своих членов и обеспечивать контроль за их деятельностью, а также активно участвовать в нормотворческой деятельности.

С внесением в 2007 году изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государство передало исполнение ряда своих функций саморегулируемым организациям оценщиков Национальному совету по оценочной деятельности, которые призваны защищать общественные интересы, формировать единые подходы к осуществлению оценочной деятельности и координировать деятельность оценщиков, а также разрабатывать федеральные стандарты и правила оценки. Тем не менее, государство не полностью отказалось от регулирования рынка оценочных услуг, которые выступают гарантией развитого рынка и единства экономического пространства. Поэтому нормативное правовое регулирование остается в сфере государственных интересов и ответственности.

1.3 Механизм управления стоимостью объектов недвижимости

Современный этап развития экономики России характеризуется повышением инвестиционной активности субъектов рынка во всех его сегментах. Особенно бурное развитие наблюдается на рынке недвижимости. И как следствие особенно актуальными становятся вопросы оценки и управления стоимостью объектов недвижимости, в условиях постоянно изменяющихся структуры и конъюнктуры рынка. Рассматривая недвижимость как финансовый инструмент - объект вложения капитала, мы сталкиваемся с необходимостью установления стоимости этого финансового инструмента, то есть проведением оценки недвижимости, причем оценки как текущей (актуальной) стоимости, так и прогнозной стоимости в будущем. Вопросы оценки и управления стоимостью недвижимости связаны с необходимостью эффективного использования капитала, вложенного в это имущество [3, c.54].

Управление стоимостью - это комплексный процесс, нацеленный на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации, путем сосредоточения деятельности на ключевых факторах, оказывающих непосредственное влияние на стоимость [8, c.63].Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов (рис. 1). По времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. В мировой практике выделяются следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:

- физические (природные, созданные человеком);

- социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды [2].

Рис. 1. Влияние различных факторов на стоимость недвижимости [8, c.64]

Достижение поставленной цели управления стоимостью объекта недвижимости требует профессионального учета влияния рассмотренных выше факторов, а также, с целью максимизации стоимости объекта недвижимости, необходимо проведение следующей совокупности стратегических и оперативных мероприятий:

1. Определяются возможные способы использования объекта (новое строительство, снос, реконструкция и ремонт).

2. Сравнить финансовую эффективность вариантов использования объекта, оценить возможные будущие доходы и возможную стоимость объекта недвижимости. На данном этапе анализа за основу используются методы оценки недвижимости доходным подходом. Результатом такого расчета будет стоимость будущих доходов и самого объекта в зависимости от сложившейся рыночной ситуации и конъюнктуры рынка недвижимости, с учетом рисков самого проекта [3, c.55].

3. Сопоставление итоговых показателей, полученных в результате проводимого анализа, позволяет выбрать, то направление развития и использования объекта недвижимости, которое и будет самым эффективным способом использования с экономической точки зрения.

Недвижимость всегда являлась очень привлекательной формой вложения капитала, а дома, квартиры, помещения, земля - всегда были востребованным рыночным товаром, поскольку они призваны удовлетворять самые базовые потребности человеческого существования: нужно где-то жить, нужно где-то работать, нужно где-то отдыхать и все эти потребности удовлетворяются через использование недвижимости. Стоимость недвижимого имущества и ликвидность на рынке недвижимости изменяется во времени вместе с общеэкономической ситуацией и подчиняется колебаниям, вызванными конъюнктурой рынка самого рынка. Однако, недвижимость всегда остается ликвидным товаром, если конечно не считать случаев полной деградации населенного пункта, района или региона, но такие случае редки, а упадки, как правило, носят временный характер [13, c.22].

Если смотреть на недвижимость не как на натуральный объект, призванный выполнить свою функцию, а как на финансовый инструмент - объект вложения капитала, то мы тут же столкнемся с необходимостью установления стоимости этого финансового инструмента, то есть проведением оценки недвижимости, причем оценки как текущей (актуальной) стоимости, так и прогнозной стоимости в будущем. Рассматривать оценку недвижимости только в финансовом аспекте, в отрыве от ее натуральных свойств и функций, невозможно и неправильно. Ведь именно способность удовлетворять запросы людей делает недвижимое имущество финансовым инструментом, поэтому рассмотрение финансовых параметров объекта - это только определенный взгляд, точка зрения, но не методологический подход, поскольку физические, юридические и финансовые аспекты недвижимости всегда должны рассматриваться вместе, в неразрывной связи, с учетом взаимного влияния [14, c.80].

Вопросы оценки и управления стоимостью недвижимости связаны с необходимостью эффективного использования капитала, вложенного в это имущество. Ответственный и эффективный собственник всегда должен рассматривать альтернативы использования капитала и видеть будущие перспективы текущего вложения, а именно перспективы получения доходов от использования, перспективы изменения стоимости и перспективу выбора иного, лучшего способа использования имущества, при котором его стоимость этого имущества будет наибольшей.

Управление стоимостью недвижимости - раздел финансового консалтинга, как раз и призван решать эти задачи на основе объективной экономической информации и научных методов оценки стоимости. Управление стоимостью - это рассмотрение вариантов возможного использования объекта недвижимости и рассмотрение вариантов изменения текущего использования, с целью получения максимальных доходов и увеличения рыночной стоимости. Рассмотрим данный процесс более подробно [16, c.142].

Прежде всего, определяются возможные способы использования объекта (перепрофилирование, ремонт, реконструкция, снос и новое строительство), причем при определении «возможности» нужно рассматривать два аспекта. Первое, самое очевидное - физическая возможность, возможен ли данный вариант физически, технически, технологически. Второе - юридическая возможность, допустимо ли новое использование юридически, возможно ли изменение юридического положения для нового использования объекта. Наиболее распространенные случаи таких правовых изменений - это перевод помещений из жилого фонда в нежилой или перевод земли сельскохозяйственного назначения в земли поселений для жилищного строительства [7, c.179].

После отбора возможных вариантов использования и развития, необходимо сравнить их финансовую эффективность, то есть рассчитать возможные будущие доходы и оценить будущую возможную стоимость объекта недвижимости. Эта часть финансового анализа базируется на методах оценки недвижимости доходным подходом. Как правило, это метод дисконтирования денежных потоков и применяется он профессиональными оценщиками, имеющими большой опыт оценки имущества, в том числе недвижимого. Результатом таких расчетов будет прогнозная стоимость доходов и самого объекта при различных сценариях развития общеэкономической ситуации и конъюнктуры рынка недвижимости с учетом рисков самого проекта. Сопоставление этих итоговых показателей и позволяет выбрать тот путь развития и использования объекта, который будет самым эффективным в финансовом смысле способом использования капитала [5, c.46].

Таким образом, в современных условиях, как перед собственниками объектов недвижимости, так и организациями, занимающимися управлением недвижимостью, стоит сложная задача - обеспечение положительного изменения уровня доходности объекта недвижимости, максимизации его стоимости, при сохранении и развитии его материально-технических свойств в долгосрочной перспективе. Решение данной задачи невозможно без управления стоимостью объекта недвижимости, адаптации его к изменившимся условиям рынка, на основе анализа факторов оказывающих влияние на стоимость объекта, а также модернизации его процесса управления. Управление стоимостью - это не прогноз цен на рынке недвижимости, или цены конкретного объекта. Хотя эти величины и будут присутствовать в расчете и отчете оценщика, но они носят вспомогательный и условный характер. Основной смысл управления стоимостью недвижимости в выборе способа использования объекта, который будет лучшим, по сравнению с другими возможными способами, и принесет больший доход.

2 Теоретические основы сравнительного подхода к оценке недвижимости

2.1 Общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным [9, c.29].

Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже. Обрабатывается полученная информация такими статистическими методам как: корреляционный, дисперсионный, регрессионный анализы и т.п. Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик таким образом получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать, что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название сравнительный подход. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:

Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта. Принцип замещения – разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта [10, c.35].

Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения

Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие «Вклад». Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить, либо увеличить стоимость объекта. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание

Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять, как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов. Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости. [9, с. 15].

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [6, с. 65]. Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы [12, c.50].

Фридман Джек и Ордуэй Н. – авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки. Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов [12, с. 51].

Экономист Соловьев М.М. в учебном пособии «Оценочная деятельность» рассматривает такие методы как: метод восстановительной стоимости по аналогам и метод сравнения. Метод восстановительной стоимости по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

Метод восстановительной стоимости по аналогам целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства – школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий [10, с. 39].

Авторы учебника «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. и Федотова М.А. выделяют следующие: методы основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета и внесения поправок; статистические методы.

Резюмируя вышесказанное, необходимо отметить, что сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Основными условиями применения сравнительного подхода являются следующие критерии: объект не должен быть уникальным; необходимо наличие сопоставимых аналогов; информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок; факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми. К преимуществам сравнительного подхода следует отнести следующие факты: позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке; статистически обоснован; позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов; при наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.

Недостатки сравнительного подхода: точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода; для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных. Проблемами сравнительного подхода являются различия продаж (по набору физическая и экономических характеристик и по условиям); сложность сбора информации о фактических ценах продаж; проблемность сбора информации о специфических условиях сделки; зависимость от активности рынка; зависимость от стабильности рынка; сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.2 Ценообразующие факторы в сравнительном подходе к оценке недвижимости

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе [11, c.237].

Таблица 1

Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен [11, c.237]

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

- обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

- права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки [17].

- отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок / имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.

Условия финансирования. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

- продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

- платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки [18].

Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

- финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно - за счет снижения цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

- учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно. Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя. К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи [7, c.175].

- наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки.

- условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка [12, c.45].

- если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

К факторам местоположения относятся:

- престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

- удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

- транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

- качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств [16, c.145].

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения.

- к характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований. Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод. Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременении в будущем).

- из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

- в состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

- кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды [22].

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование техник корректировки удельных цен. Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство [2, c.175].

К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

- существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов. От отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений.

Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних. Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов [4, c.155].

- использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки.

- отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя) [16, c.142].

- для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

- наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

- нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчет [9, c.33].

Реализация факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне».

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом: корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам); последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается [18].

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках. Выделяют следующие единицы сравнения:

1) для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

- цена за единицу площади участка: квадратный метр - для участков под застройку в населенном пункте; «сотка» (сотня кв. м) - для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта; гектар (десять тысяч кв. м) - для сельскохозяйственных и лесных угодий;

- цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) - для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

- цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования [19];

2) для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

- цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

- цена за единицу объема строения;

- цена за квартиру или комнату;

- цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

3) для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени [19].

Таким образом, при корректировке цен на объекты недвижимости учитываются следующие факторы: качество прав, условия финансирования, особые условия, условия рынка, местоположение физические характеристики, экономические характеристики, сервис и дополнительные элементы. Корректировка цен начинается с первого по четвертый элемент сравнения, последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Единицами сравнения для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики, для земельного участка с улучшениями - удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора, для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» - цена единицы измерения упомянутого промежутка времени.

1.3 Методы сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода метод моделирования рыночного ценообразования; метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (1) или (2) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

(1)

или

(2)

где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); f_j — элемент сравнения; f_j и f_ej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; p_j = P_fj/f_j – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P_fj — цена j-гo фактора размером f_j [11, c.178].

Указанная зависимость предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества) [2, c.274].

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

- определение единиц сравнени