Полезное:
Как сделать разговор полезным и приятным
Как сделать объемную звезду своими руками
Как сделать то, что делать не хочется?
Как сделать погремушку
Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами
Как сделать идею коммерческой
Как сделать хорошую растяжку ног?
Как сделать наш разум здоровым?
Как сделать, чтобы люди обманывали меньше
Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили?
Как сделать лучше себе и другим людям
Как сделать свидание интересным?
Категории:
АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Определение восстановительной стоимости объектаВ практике оценки стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, структура затрат и издержек на строительство представляется в виде трех основных частей: [1]
где СНС - стоимость нового строительства; ПИ - прямые издержки; КИ - косвенные издержки; ППР - прибыль предпринимателя. Значения косвенных видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. В расчетах принята величина косвенных издержек, не учтенных в сводном сметном расчете, в размере 5 %, как наиболее характерная для данного типа недвижимости При расчете стоимости оцениваемого имущества рекомендуется использовать метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивающим приемлемую точность (порядка 15-20 %). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (для зданий - 1 куб. м строительного объема) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения (строения). Учитывая, что прямые и косвенные издержки отождествляются с восстановительной стоимостью зданий, основная формула расчета имеет следующий вид: [2] , где О - строительный объем в куб. м (для расчетов рассматривался по конструктивным элементам); УС69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 г. (данные из УПВС для каждого объекта принимаются индивидуально). Показатели удельной стоимости строительства (УС69) учитывают стоимость воспроизводства объектов строительства, включая накладные расходы плановые накопления и внеобъемные затраты. Также сюда входят временные здания и сооружения, очистка территории, удорожание работ в зимнее время, прогрессивно-премиальная система оплаты труда, удорожание стоимости электроэнергии и транспортировки привозных материалов, организованный набор рабочей силы, компенсации по заработной плате в связи с изменением тарифных ставок, проектно-изыскательские работы и авторский надзор, содержание дирекции, непредвиденные расходы. Информационной основой базисных стоимостных показателей послужили "Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов" (УПВС); И69-84 - коэффициент перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года взят из постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов". И84-2001 - индексы удорожания стоимости строительства, дифференцированные по видам работ, на дату оценки к ценам 1984 года. КНТП - коэффициент научно-технического прогресса, т.е. поправка к стоимости строительства. В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчетах базисного периода (01.01.1969 г.), то восстановительная стоимость базисного периода должна быть приведена (скорректирована) к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию.
4.2.2 Расчет восстановительной стоимости улучшений Расчет восстановительной стоимости улучшений выполняется с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения). Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем "Индексы цен в строительстве". На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта. Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле: [3] , где С год - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на заданный год.; И2007- индекс изменения цен на СМР за период прошедший до даты оценки В соответствии с письмом Госстроя СССР от 15.10.1981 г. № 79-Д "О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов" рекомендовано применять повышающую поправку в размере до трех процентов. Таким образом, для целей повышения точности оценки, размер корректировки восстановительной стоимости базисного периода принят равным 2 % в год.
|