Управление, основанное на стоимости недвижимости

Для эффективного управления объектами недвижимости, необходимо иметь информацию об их стоимости. На данный момент существующие оценочные технологию позволяют нам получить эту информацию. Следует учитывать то, что оценка осуществляется для целей управления, и предоставляет информацию для принятия управленческого решения, а не является самоцелью.

Практический отечественный и зарубежный опыт оценки объектов недвижимости позволяет классифицировать методы оценки в рамках следующих групп: массовая и индивидуальная. Оба вида оценки основаны на одних и тех же экономических принципах и методах, но различаются целями, задачами техникой оценки одних и тех же характеристик объектов недвижимости.

Индивидуальная оценка объектов недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов под залог банковского кредита, при внесении вклада в виде объекта недвижимости в уставный капитал, при разделе имущества компаний и частных лиц и т. д.

Массовая оценка имеет дело с большим количеством объектов недвижимости, которые, естественно, различаются между собой, поэтому ее инструментом является применение стандартных методов к группам и классам объектов. В нашем случае, рекомендуется применять индивидуальную оценку.

В этом разделе курсовой работы следует дать характеристику затратного подхода, предложить алгоритм использования его при определении стоимости объекта.

В рыночных условиях экономического развития и хозяйствования в России используется три общепринятых подхода к оценке стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д.

В настоящее время наиболее используемым в России для определения стоимости объекта является затратный подход. Именно он многие годы служил основой для экономической оценки недвижимости, являющейся в подавляющемся большинстве государственной монополией. Несмотря на постепенный переход экономики на рыночные отношения, влияние государства, особенно в вопросах недвижимого имущества, очень велико.

Оценочная деятельность по определению стоимости основных фондов организаций, для выкупа государственной собственности, назначения арендных ставок и для прочих операций с недвижимостью в основном была ориентирована на затратный метод. В настоящее время только по затратному методу можно собрать официальные и наиболее надежные данные, а их количество позволяет применить статистические методы расчета.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

1) оценка новых или недавно построенных объектов;

2) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

3) технико-экономическое обоснование нового строительства;

4) оценка объектов незавершенного строительства;

5) оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

6) оценка в целях страхования;

7) переоценка основных фондов.

Однако существуют серьёзные ограничения, связанные с применением метода:

Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход. Большие трудности и неопределенности связаны с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.

Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В том случае, когда существует рынок недвижимости достаточного объема (например, квартиры или индивидуальные жилые дома), т.е. часто происходит смена владельцев и можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, применяется сравнительный подход к оценке.

Если недвижимость используется для целей инвестирования, то необходимо в расчетах использовать доходный подход к оценке, который гласит, сто типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод.

В условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и порой чуть ли не единственно применимым в отечественной практике.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- расчет восстановительной стоимости расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);

- установление величины накопленного износа;

- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

- корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт и т.д.);

- определение предпринимательского дохода;

- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок.

Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае, если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.