Ринок житла. Фактори, що

ВПЛИВАЮТЬ НА ФОРМУВАННЯ ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ

Київ. За даними агентства нерухомості «Планета Оболонь», у серпні 2007 р., у порівнянні із серпнем 2006 р., ціни на житло на первинному ринку Києва виросли на 40% (у 2006 р. аналогічний показник склав 58%, а з початку 2007 р. житло подорожчало на 12,5%).

Новобудови дорожчають із - за підвищення цін на вторинному ринку, у липні 2007 р. однокімнатні «хрущевки» продавці оцінювали в $77,5-87 тис. (у залежності від місця розташування і метражу). А з початку року воно склало 30-40%, - говорить директор агентства нерухомост і Олександр Бастюченко. Він пояснює, що «вторинка» стала дуже популярною із – за доступності іпотечних кредитів - кожна третя угода на вторинному ринку здійснюється із залученням банківських кредитів. Поширення іпотеки обернулося стрімким зростанням цін, і зараз вторинне житло коштує дорожче готових новобудов. Власники квартир у старих будинках поспішають продати свої «сталінки» і «хрущовки», щоб переїхати в нові квартири, - констатує співрозмовник. Будівельники змушені піднімати ціни на новобудови, в тому числі через зростання вартості будматеріалів: з початку року цегла подорожчав майже в 2 рази, а цемент - на 25-30%, - додає власник і керівник будівельної компанії «Граніт» Анатолій Відренко.

Ріелтори відзначають зростання числа інвестиційних угод. – Якщо в минулому році з метою перепродажу купувалося 10% новобудов, на початку року їх кількість зросла до 15–20%, зараз до 25% квартир купують інвестори, - каже Бастюченко. На думку більшості опитаних ріелторів, до кінця року зростання цін на новобудови складе ще близько 10%. На осінь за традицією відбувається сплеск попиту на нерухомість і, відповідно, зростання цін, -
пояснює директор ріелторської компанії «Альфа-ріелті Київ» Юрій Краковський. На думку Краковського подорожчають квартири, на які припадає масовий попит: однокімнатні і двокімнатні. Також він зазначає, що Київ випередив увесь світ за темпами подорожчання житла. Наприклад, в Афінах середня вартість кв. м у квартирах в центрі коливається від 1200 до 2000 євро, що як мінімум на тисячу дешевше, ніж у Києві. Аналітики підрахували: щоб придбати квартиру в Києві, зарплатня має бути не меншою $180 тис., а для жителя Нью-Йорка достатньо мати $171 тис. на рік.

Питання

1. Виявити фактори, які впливають на попит на новобудови в м. Києві. Роздуми проілюструвати графіками.

2. Виявити фактори, які впливають на пропозицію нових квартир в м. Києві.

3. Пояснити, використовуючи відповіді на попередні питання, стрімке зростання цін на нове житло у м. Києві.

Одеса. Попит на нові квартири в Одесі підніс сюрприз експертам і будівельникам, придбавши до початку літа характер ажіотажу. За словами одного з комерційних директорів, з початку 2007 року середня ціна 1 кв. м зросла на 80% і вже зараз наблизилася до 2000 дол
- Ажіотаж створюється самими споживачами, він - результат підвищеного попиту, - переконаний директор агентства нерухомості «Атланта» Віктор Мудрак. Ажіотажний настрій одеських покупців підігрівається припливом інвесторів - каже Мудрак. За його оцінкою, частка іногородніх покупців зросла з 10 – 15% на початку року до 30% в середині і може збільшитися до 50% до кінця року. Останнім часом, крім індивідуальних інвесторів - найчастіше топ менеджерів великих столичних фірм, все більше квартир купують представники компаній для корпоративних потреб. Вони беруть відразу великі обсяги - до 30% квартир в будинку, що будується, - розповідає Мудрак. - Інвестори з інших регіонів часто купують квартири для своїх дітей, які приїжджають до Одеси вчитися.

Одним з чинників зростання цін стало і вливання в сегмент новобудов банківських грошей у вигляді іпотечних кредитів, говорить директор «КП Одеспроект»Мурина Світлана. Також Одеса є курортною зоною, це портове місто з розвиненою промисловістю та інфраструктурою, - говорить Світлана Юріївна.

Начальник відділу контролю по забудові міста Олексій Чуєв, вважає, що основна причина зростання цін не іногородні інвестори, а скорочення пропозиції на ринку, яка в свою чергу скорочується внаслідок росту цін на ресурси та будівельні матеріали, технології будівельних робіт, а також обмеженість земельних ділянок під забудову.

Питання

1. Як пояснює стрімке зростання цін житла на ринку нерухомості Одеси директор агентства нерухомості «Атланта» Віктор Мудрак. Які причини називає начальник відділу контролю по забудові міста Олексій Чуєв?

Пояснення підтвердити графіками.

2. Показати, що одним з чинників зростання цін стало вливання на сегмент новобудов банківських грошей у вигляді іпотечних кредитів.

3. Яка специфіка ринку житла Одеси в порівнянні з іншими нестоличними ринками нерухомості?

Львів. На ринку нерухомості України львівський регіон продовжував демонструвати завидне зростання цін - 45-50%. Як вважають фахівці, пояснюється це невисокими об’ємами будівництва житла і пожвавленням у сфері кредитування покупки житла. Причини дрібніші - зросла вартість будматеріалів і дорого обходиться компаніям розселення старого фонду для звільнення майданчиків під забудову. В 2007 р. спад операцій по купівлі-продажу нерухомості в цілому по Україні не був характерний для Львівської області. Минулого року Мінюст зафіксувало зростання кількості довершених операцій. Так, якщо в 2005 р. нотаріуси засвідчили 12338 договорів, в 2006 р. - 13013, то в 2007 р. - 13306 договорів. Тому можна говорити, що попит на львівську нерухомість стабільно високий.

Динаміка зростання цін на житло у Львові в 2007 р. $/кв. м

Ріелтори пов′язують таку активність з рядом причин. По-перше, невисокі темпи будівництва; по-друге, привабливість міста для туристів; по-третє, плановане проведення Євро-2012 в Львові. Крім того, значна кількість жителів області знаходиться на роботі в Європі і інвестує зароблені гроші в нерухомість, із-за чого підтримується стабільний попит.

Не останню роль грає і пожвавлення у сфері кредитування: банки стимулюють споживчий настрій населення. Зростання цін на нерухомість робить її достатньо вигідним капіталовкладенням, оскільки дивіденди від її продажу перевищують виплати по депозитах банками, що стало доступнішим кредитування покупки житла привело до того, що майже третина договорів купівлі-продажу відбувається із залученням банківського капіталу. Враховуючи інфляцію, що постійно росте, покупці все частіше вдаються до послуг банків.

У свою чергу, банкіри вітають і всіляко стимулюють кредитування житла, оскільки це вважається найменше ризикованим кредитом - житло дороге і люди не хочуть його втрачати. Крім того, навіть у разі неповернення кредиту, при постійному зростанні цін банк у програші не залишиться.

В середньому по місту кредит на новобудови можна взяти під 13-17% річних в гривнах на період будівництва, після оформлення права власності ставка знижується до 11,5-15% річних. Додайте до цього низький, від 10% вартості житла, розмір початкового внеску і ви отримаєте все зростаючу популярність іпотеки.

Часто фірми-забудовники на останньому етапі будівництва оформляють квартиру на підставних осіб і потім продають вже за ринковою ціною, що теж впливає на цінову політику на ринку нерухомості.

Попит здається ажіотажним на тлі небувало низького обсягу пропозиції. - Три місяці тому ми рекламували 30 об'єктів, зараз - 10. Нам нема чого продавати: одні забудовники все продали, інші притримують житло, треті не можуть почати будівництво, говорить директор агентства нерухомості СТМ Марія Тимкив.

У свою чергу, будівельники у високих цінах на квартири звинувачують міські власті. З погляду забудовників, якщо власті почнуть віддавати землю під будівництво в оренду, а не продавати на аукціоні, то це приведе до зменшення ціни на житлі майже в два рази.

Можливо, такий підхід вірний, адже львівська земля стрімко дорожчає. Значним стимулом для активізації процесу стала інформація про проведення в Львові Євро-2012. Так, впродовж двох-трьох тижнів після цієї звістки земельні ділянки підскочили в ціні майже удвічі і такому зростанню не видно кінця. Ціни на нерухомість і далі будуть рости, ситуація зміниться до кращого лише при активному будівництві, а також при політичній і економічній стабілізації в країні, зазначає Тимкив.

Питання

1. Назвати причини бурхливого зростання цін на житло на ринку нерухомості

у Львові. Роздуми проілюстравати графіками.

2. Чому деякі забудовники призупинили продаж?

3. Які, на вашу думку, фактори, спричиняють зниженню відсотка по іпотечному кредитуванню? Як зниження відсотка по іпотечним кредитом впливає на ціну житла? Наскільки мають рацію, на вашу думку, ті експерти, які вважають, що зростання цін на нерухомість обмежує затребуваність іпотеки?

4. Яка специфіка ринку житла у Львові в порівнянні з іншими регіональними ринками?

5. Чи правильно вживає економічні терміни автор статті в наступних твердженнях:

- Попит здається ажіотажним на тлі небувало низького обсягу пропозиції.

- Причиною зниження обсягу пропозиції на ринку житла будівельники звинувачують міські власті.

Питання

1. Назвіть загальні фактори росту цін на ринках нерухомості в Києві, Одесі та Львові.

2. Які специфічні чинники, що пояснюють стрімке зростання цін на житло на тому чи іншому регіональному ринку, ви можете назвати?

3. На думку забудовників, однією з причин зростання цін на житло є збільшена вартість будматеріалів. Ціни на будівельні матеріали, дійсно, за останні роки істотно зросли.

Подумайте, що є причиною, а що наслідком? Динаміка цін на нерухомість впливає на вартість будівельних матеріалів або навпаки? Чи вірно твердження, що витрати завжди залежать від попиту?

Кейс 9

ГЛОБАЛІЗАЦІЯ БУКСУЄ

Джерело: Кокшаров А. Глобалізація буксує / / Експерт. 2003.№35.22-28 вересня

Учасникам саміту СОТ у Канкуні (Мексика) так і не вдалося укласти угод про торгівлю, інвестиції та конкуренцію. Переговори, в яких брали участь представники 146 країн - членів СОТ зайшли в безвихідне положення вже через кілька днів після початку конференції. Розбіжності в думках між розвиненими і країнами, що розвиваються проявилися практично з усіх питань порядку денного, найбільш важливими з яких були аграрні субсидії, торгові бар'єри, тарифи та інвестиції. Зокрема, країни, що розвиваються вимагають від розвинених скоротити субсидії сільськогосподарським виробникам, на що в Європі, США і Японії сумарно витрачається 300 млрд дол на рік. Сума аграрних субсидій Євросоюзу перевищує сумарний ВВП всієї Африки, при цьому Європа виробляє гори незатребуваною ринком продукції. - Хоча сільське господарство і не є важливою галуззю в розвинених країнах, політики підтримують його субсидіями для того, щоб зберегти за собою виборців, - вважає Бріжит Гранвілл з Королівського інституту міжнародних відносин (RIIA) в Лондоні. У Франції, наприклад, в сільському господарстві працює 6% зайнятих, які виробляють лише 3% ВВП, в Японії ці показники – 5 і 1% відповідно. Замість того, щоб розбудовувати власну економіку і направляти надлишки робочої сили в інші сектори, розвинені країни віддають перевагу субсидіям.

Яскравим прикладом використання субсидій є бавовна. Наприклад, США - найбільший в світі виробник бавовни - щорічно надає 25 тисячам фермерів 4 млрд дол субсидій. Ця сума перевищує ринкову вартість вирощуваного в Сполучених Штатах бавовни. Як стверджує Вашингтон, ця міра необхідна для підтримки на плаву американських фермерів. Обсяг субсидій вирощуючих бавовну американських фермерів в три рази перевищує обсяг американської допомоги Африці. Із - за цих субсидій в країнах Західної та Центральної Африки 10 млн селян - бавовноробів, багато з яких живуть менше ніж на один долар в день, недотримують 1 млрд дол від експорту.

Країни, що розвиваються вимагають від розвинених країн скоротити невиправдано високі тарифи на аграрну сировину, а також на продукцію
харчової та легкої промисловості. Середні тарифи на імпорт європейської продукції в США складають всього 2% від вартості. У той же час
середні тарифи на імпорт в США продукції з деяких країн, що розвиваються виявляються в 20 разів вище. США і Євросоюз у відповідь на вимоги країн, що розвиваються хочуть зниження тарифів на імпорт промислової продукції з розвинених країн.

Питання

1.Що таке субсидії і тарифи? До яких заходів - прямим або непрямим - державного регулювання ринку вони відносяться?

2.Як впливають на ринкову рівновагу субсидії сільгоспвиробникам в розвинених країнах? Як змінилися ціни на внутрішньому ринку сільгосппродукції для покупців і виробників? Як аграрні субсидії вплинули на виграші виробників і покупців сільгосппродукції?

3.Чому із - за субсидій американським фермерам, виробників бавовни, страждають 10 млн. селян – бавовноробів в країнах Західної і Центральної Африки?

4.Яким чином на внутрішні ринки аграрної сировини і продовольства країн Європи і США впливають високі тарифи на продукцію країн, що розвиваються? Чи однаково відносяться виробники і покупці до високих тарифів на ввезення продукції з країн, що розвиваються?

5.Чому зниження тарифів на промислові товари з розвинених
країн невигідно країнам, що розвиваються?

Кейс 10

ЗАНАДТО БАГАТО ПЛОХОЇ КАВИ

Джерело: Кутузова В. Занадто багато поганого каву / / Експерт. 2003. №35 22 – 28 вересня

У колумбійському місті Картахена виробники і споживачі кави
більш ніж з п'ятдесяти країн шукали шляхи виходу з кризи кавового ринку. «Обидві сторони нарешті - то усвідомили, що кризу можна подолати
тільки спільними зусиллями, і готові йти назустріч один одному», -
так оцінив зустріч виконавчий директор Міжнародної організації кави (IСО) Нестор Осоріо.

Криза в світовій торгівлі триває вже кілька років. Витоки її слід шукати у відмові від системи квот, які регулювали попит і пропозицію на ринку кави. У 1989 році на цьому положенні наполягали Світовий банк, МВФ, СОТ, які стали просувати ідеї лібералізації торгівлі і єдиної для всіх експортної політики. В результаті темпи зростання виробництва кави значно перевищили темпи зростання попиту. І доходи країн-експортерів кави знизилися катастрофічно. Якщо наприкінці 1980 - х років вони отримували 10-12 млрд дол на рік, то зараз лише 5 млрд. Доходи від експорту кави складають помітну частку у ВВП країн-виробників кави: в Колумбії-2%, в Сальвадорі - 2,5%, в Гватемалі - 4,2%, в Нікарагуа - 7,2%, в Гондурасі -8,2%. Від кризи на кавовому ринку постраждала економіка багатьох країн виробників, і перш за все суміжні з виробництвом кави галузі - торгівля, транспорт, фінансова система.

У ряді країн кавова криза вийшла навіть за «економічні» межі: так, в Гватемалі вона викликала політичну нестабільність, а в Ефіопії обернулася гуманітарною кризою.

На зустрічі в Картахені делегати якраз і намагалися знайти дієві способи виходу з кризи. Однак домовитися так і не вдалося.
Євросоюз, на частку якого припадає 46% всього кавового імпорту, відмовився підтримати пропозицію країн – експортерів встановити фіксовані мінімальні ціни на каву. Вирішення конфлікту, за словами президента Європейської федерації кави Йоппе Ванхоріка, пов'язано
«Не з питаннями ціни, а з питаннями якості». І штучні цінові механізми за такої ситуації будуть лише сприяти перевиробництву.

Питання

1. Пояснити, чому скасування квот привело до зниження доходів країн -

експортерів кави, адже, здавалося б, вони могли безперешкодно збільшувати поставки кави на експорт.

2. Який висновок про еластичність попиту на каву можна зробити, ґрунтуючись на даних, наведених у статті?

3. Що таке фіксована ціна на товар? Чи завжди штучні цінові механізми сприяють перевиробництву товару? Роздуми проілюструйте графічно.

4. Чому, на вашу думку, Євросоюз відмовився підтримати пропозицію країн - експортерів встановити фіксовані мінімальні ціни на каву?

5. Пояснити поняття «виграш покупців» і «виграш продавців» і покажіть графічну ілюстрацію. Проаналізуйте, як змінилися б виграш покупців і продавців кави, якби були встановлені мінімальні фіксовані ціни.

Кейс 11

ІНТЕРВЕНЦІЇ ЯК ІНСТРУМЕНТ ДЕРЖАВНОГО РЕГУЛЮВАННЯ

Джерело: Телевізійна служба «ТСН». 13 вересня 2007.

Мінпаливенерго здійснило інтервенцію до 200 тис. тонн дизельного палива, аби не допустити підвищення ціни.

Про це повідомив міністр палива й енергетики Юрій Бойко після засідання кабміну, відповідаючи на запитання агенції «Українські Новини». З його слів, ці обсяги дизпалива було вироблено в результаті переробки нафти компанією «Укртранснафта», у тому числі й на Лисичанському нафтопереробному заводі (Луганська область). Раніше «Укртранснафта» законтрактувала 200 тис. тонн нафти для переробки в травні-липні в межах формування стабілізаційного фонду. Україна станом на початок травня нагромадила в стабілізаційному фонді 85 тис. тонн світлих нафтопродуктів. Стабілізаційний фонд розрахований на 5-10 днів для того, щоб контролювати ціни на нафтопродукти на українському ринку під час їхнього сезонного підвищення.

Підсумки інтервенції. Ціни на дизпаливо впали за останні два місяця на 1,10 за літр. Ціна на бензин А-92 піднялася і в деяких областях країни досягла максимального рівня.

Питання

1. Що таке закупівельні і товарні інтервенції?Як діє механізм інтервенцій держави на товарному ринку? Проілюструвати графіками.

2. Чому восени інтервенції на ринку палива України завершилися з такими результатами: ціни на дизпаливо впали, а на бензин А-92 виросли?

ПОВЕДІНКА СПОЖИВАЧА

…Самі по собі речі не бувають ні добрими,

ні поганими, а тільки в нашій оцінці.

В. Шекспір ​​«Гамлет, принц Датський»

Кейс 12

ПЕРЕВАГИ СПОЖИВАЧІВ:

ЛЮБОВ ДО М’ЯСА НЕЗНИЩЕНА

Джерело: Роуеддер С., Трофимов Я. Любов до м'яса незнищенна / / Відомості. 2001.