Механізм іпотечного кредитування

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів — закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу.

Невідмінною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона.

Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10—15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.

Іпотечному банкові законодавче забороняється займатися купівлею-продажем земельних ділянок.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції.

Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об'єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника.

Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття. Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.

У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець — іпотечний банк.

Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція.

85. Економічна природа лізингового кредиту

Лізинговий кредит — це кредитні відносини між юридичними особами, які виникають у разі оренди майна і супроводжуються укладанням лізингової угоди. Лізинг є специфічною формою майнового, тобто товарного кредиту. Його специфіка полягає у тісному взаємозв'язку і переплетенні кредитних, фінансових та орендних відносин. Правові та економічні засади здійснення лізингової діяльності визначені в Законі України "Про лізинг" (від 16 грудня 1997 p.).

Лізинг — це довгострокова оренда машин, обладнання, промислових товарів інвестиційного призначення, куплених орендодавцем для орендаря для їх виробничого використання, при збереженні права власності на них за орендодавцем на весь термін договору оренди.

Об'єктом (предметом) лізингу є будь-яке нерухоме і рухоме майно, яке може бути віднесене до основних фондів: машини, устаткування, транспортні засоби, обчислювальна та інша техніка, будинки, споруди, системи телекомунікацій тощо, не заборонене законодавством до вільного обігу на ринку.

Суб'єктами, лізингу, як правило, є три особи:

1) постачальник або продавець предмету лізингу — підприємство, організація та інші суб'єкти господарювання, які здійснюють виробництво і реалізацію машин і обладнання;

2) лізингодавець — суб'єкт господарювання, який передає в користування об'єкти лізингу за договором лізингу; лізинго-давцями можуть бути банківські або небанківські фінансові установи (лізингові компанії);

3) лізингоодержувач (користувач) — суб'єкт господарювання, який одержує в користування об'єкти лізингу у встановлених лізинговим договором межах; лізингоодержувач вступає у відносини з лізингодавцем щодо оренди об'єктів лізингу.

Сутність лізингу полягає в наданні лізингодавцем у виключне користування на визначений строк лізингоодержува-чу майна, що є власністю лізингодавця або набувається ним У власність за дорученням і погодженням з лізингоодержу-вачем у відповідного продавця майна за умови сплати лізин-гоодержувачем періодичних лізингових платежів. За своєю економічною природою лізинг має двоїсту форму. З одного боку, лізинг відповідає сутності кредитних відносин і є кредитною операцією (має місце передача майна у користування на умовах строковості, повернення і платності); а з другого боку, оскільки кредитор і позичальник працюють не з грошовим капіталом, а з продуктивним, лізинг є подібним до однієї з форм інвестиційного фінансування.

Комерційний банк може бути або прямим учасником лізингової угоди безпосередньо як лізингодавець, або непрямим учасником як кредитор лізингової компанії чи гарант угоди за лізингом. Типова схема лізингової операції така: банк (непрямий суб'єкт) надає лізинговій компанії позику на придбання певного виробничого майна; лізингова компанія (або банк як прямий суб'єкт) на прохання клієнта придбає відповідне виробниче майно; постачальник або продавець, отримавши гроші, передає майно в розпорядження лізингоодержувача; відповідно до лізингової угоди лізингоодержувач періодично вносить на рахунок лізингової фірми лізингові платежі; лізингова фірма погашає позику комерційному банку. Лізингові платежі за своєю величиною і структурою складаються з двох частин: 1) вартості майна і 2) комісійної винагороди за лізингові послуги, що дорівнює відсотку за кредит. Як правило, відсоткова плата за лізинг нижча від банківського позичкового відсотка, тому клієнту вигідніше користуватися лізингом, ніж брати позику для купівлі обладнання.

Отже, лізинг є комерційною угодою, що заснована на оренді товарів тривалого користування виробничого призначення. Це — одна з форм інвестицій в основний капітал за посередництвом лізингової компанії (лізингодавця), який купує для товаровиробника (лізингоодержувача) майно і надає йому в оренду з метою виробничого використання. Таким чином, лізингодавець фактично кредитує лізингоодержувача: кредитором є лізингодавець, позичальником — лізингоодержувач.

Лізинг — вигідна фінансова і кредитна форма проведення технічного переозброєння і реконструкції виробництва. Залучення новітніх машин і обладнання та іншої техніки на умовах оренди вимагає менше грошових коштів, ніж їх купівля. Важливо й те, що платежі за лізингом включаються у собівартість продукції і не підлягають оподаткуванню (адже вони є орендною платою). У багатьох країнах законодавче встановлені пільги для лізингових операцій (так, прискорена амортизація предметів лізингу дозволяє суттєво знизити прибуток, що оподатковується).

86. Функції та значення лізингу

Можна визначити три функцiї, якi виконує лiзинг: фiнансова, виробнича i збутова.

Фiнансова функцiя лізингу найбільш виражена, оскiльки кошти вкладаються в основнi фонди. Лiзинг при цьому являється доповненням до традицiйних джерел коштiв для задоволення iнвестицiйних потреб пiдприємства.

Виробнича функцiя міститься в оперативному i гнучкому рiшенню лiзингоодержувача своїх завдань шляхом тимчасового використання, а не придбання машин i обладнання у власнiсть. Лiзинг найбiльш ефективний по вiдношенню до високовартiсної, з найбiльшим ризиком морального старiння технiки.

Збутова функцiя лiзингу полягає в розширеннi кола споживачiв та завоювання нових ринкiв збуту, а також виступає інструментом активного маркетингу.

Отже, суть лізингу полягає в тому, що банк або лiзингова компанiя замiсть надання кредиту підприємства фінансує для нього устаткування, укладаючи з одного боку, договір купiвлi-продажу iз виробником вiд свого iменi, з другого боку, оформляє передачу устаткування у використання підприємству за договором лізингу.

Традиційне уявлення про лізинг, як примітивну довгострокову оренду майна, безнадійно застаріло. В той же час слід відмітити ряд недоліків, що притаманні лізингу:

- кількість учасників лізингової угоди більше, ніж при купівлі майна за рахунок позики, тому операції відрізняються досить складною організацією;

- на підготовку фінансової лізингової угоди може знадобитися більше часу, ніж на підготовку контракта на купівлю; вищі можуть бути і адміністративні витрати, тому вважається, що ціна лізингу може бути нижче або рівній ціні позики тільки при наявності певних податкових пільг. На лізингодавця лягає ризик морального старіння майна і отримання лізингових платежів, а вартість лізингу є вищою, ніж позики, оскільки ризики зносу устаткування лягають на лізингодавця; відповідно, останній закладає це у вартість лізингу. Якщо науково-технічний прогрес робить об’єкт лізингу застарілим, при фінансовому лізингу лізингові платежі не припиняються до закінчення угоди.

Сьогодні існують об’єктивні причини, що спонукають банки нехтувати такою вельми потрібною для України формою бізнесу. Основні з них:

- неможливість надавати послуги довготермінового характеру через політичні та економічні негаразди в країні;

- придбання банком об’єкту лізингу для подальшої передачі його лізингоотримувачу можливе лише за рахунок власного капіталу;

- можливість для банку мати у власності нерухоме майно загальною вартістю до 10% від обсягу власного статутного капіталу;

- високі процентні ставки за кредитами від Національного банку;

- відсутність інвестиційних пільг для банка-лізингодавця.