Регистрации договора по причине непредоставления кадастрового паспорта на

объект аренды, не соответствует закону, так как по смыслу абзаца первого

пункта 2 статьи 6 и пунктов 2 и 3 статьи 26 Федерального закона «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды

необходимо лишь в случае одновременной государственной регистрации

ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной

регистрации договора аренды.

Вариант – пункт исключить.

10. В соответствии со статьёй 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду

принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица,

управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При разрешении споров по договорам аренды, заключённым лицом,

которое в момент заключения такого договора не являлось собственником

имущества, подлежавшего передаче в аренду, но в момент передачи

имущества арендатору во временное владение и пользование (либо во

временное пользование) обладало правом собственности на него, судам

надлежит исходить из того, что такой договор не противоречит закону и не

может быть признан недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Судам следует иметь в виду, что в случае неисполнения обязательства по

передаче вещи в аренду (в том числе, в связи с тем, что вещь, подлежащая

передаче в аренду, не была создана арендодателем или приобретена им у

третьего лица) арендодатель обязан возместить причинённые арендатору

убытки (в частности, составляющие разницу между арендной платой,

установленной договором, и текущими средними рыночными ставками,

уплачиваемыми за аренду аналогичного имущества в данной местности) и

уплатить установленную договором неустойку.

11. Судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ

договор аренды, заключённый лицом, которое (как в момент заключения

договора, так и в момент передачи вещи в аренду) являлось законным

владельцем вновь им созданного либо переданного ему недвижимого

имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), но еще не

зарегистрировало своё право собственности на него, не противоречит

положениям статьи 608 ГК РФ.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального

строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого

объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора

аренды. При наличии соответствующих оснований лица, виновные в

эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его

в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности

в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об

административных правонарушениях.

12. Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не

означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением

арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан

доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в

аренду.

Доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное

имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является

недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были

заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев,

когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или

пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные

периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Вариант – в случае исключения пункта 9 исключить из абзаца слова в

скобках.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключённых с

несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к

отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения

статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество,

являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не

исполнившего договор аренды, возмещения причинённых убытков и уплаты

установленной договором неустойки.

14. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по

всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с

положениями пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной

регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров о

пользовании соответствующим имуществом судам надлежит исходить из

следующего.

Если судами будет установлено, что арендодатель передал имущество в

аренду, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о

размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого

пользования было достигнуто сторонами и оно исполнялось арендатором, то

оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не

имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно

осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя

арендатором обязательствами.

Если таким соглашением установлена неустойка за нарушение условий

пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные таким

договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам

(например, статьи 617, 621 ГК РФ).

Вариант пункта:

14. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по

всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с

положениями пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной

регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров о

пользовании соответствующим имуществом судам надлежит исходить из

следующего.

Если судами будет установлено, что арендодатель передал имущество в

аренду, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о

размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого

пользования было достигнуто сторонами и оно исполнялось арендатором, к

отношениям сторон подлежат применению положения статей 1102, 1105

Кодекса. При этом размер неосновательного обогащения ответчика

подлежит определению с учётом договорённости сторон о размере платы за

пользование имуществом.

15. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы

по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных

законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или

регулироваться уполномоченным на то органом.

Если закон, предусматривающий необходимость такого регулирования

(пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации),

вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2

статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу,

поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на

отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

К договору аренды, заключённому после вступления в силу закона,

предусматривающего необходимость государственного регулирования

размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера

арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с

этим законом, даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был

установлен. Также по общему правилу к отношениям из такого договора

применяются изменения в порядке определения размера арендной платы,

установленном в соответствии с названным законом, если эти отношения

возникли после таких изменений.

Порядок определения размера арендной платы, установленный в

соответствии с законом, предусматривающим необходимость такого

регулирования (далее – регулируемая арендная плата) может применяться

также к договору, заключённому до вступления в силу такого закона, если

стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с

изменением нормативных актов, подлежащих применению к отношениям

сторон.

Равным образом к договору аренды, заключённому до вступления в силу

закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования

арендной платы, подлежит применению такое регулирование, если

арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной

платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о

применении к договору регулируемой арендной платы было сделано

арендодателем и получено арендатором.

16. Переход к публично-правовому образованию права собственности на

вещь, находившуюся в частной собственности, сам по себе не означает, что

плата по заключённому ранее договору аренды этой вещи становится

регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и

установить, что к нему подлежит применению соответствующее

регулирование (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

17. Размер арендной платы по договору аренды государственного или

муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной

платы определяется по результатам проведения торгов для заключения

договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в

договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей,

вносимых периодически или единовременно, а также может

предусматриваться сочетание различных способов определения размера

арендной платы. В связи с этим судам следует учитывать, что государственное

регулирование может, в том числе, относиться лишь к одному или нескольким

элементам установленного в договоре порядка определения размера арендной

платы притом, что другие элементы устанавливаются по результатам торгов.

18. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению

регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере,

установленном на соответствующий период регулирующим органом. При

этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

19. Если закон, предусматривающий необходимость государственного

регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое

образование установило правила, которыми оно руководствуется при

определении условий сдачи в аренду имущества, находящегося в

собственности этого публично-правового образования, судам следует

учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, не являются актами

гражданского законодательства (статья 3 ГК РФ) и регулируют публичные

отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным

имуществом. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь

постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из

договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально

противоречащее действовавшему в момент его заключения положению

названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали

приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Однако если стороны в договоре аренды государственного или

муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное

условие корректируется при изменении вышеуказанных актов публично-

правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит

автоматически и не требует государственной регистрации изменения договора

аренды.

20. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено

договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в

сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом

законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра

размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды

отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и

допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению

сторон чаще чем один раз в год, если это предусмотрено договором.

21. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы

договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем

порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в

результате такого одностороннего изменения она увеличилась

непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за

аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий

период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении

арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ

отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные

средние рыночные ставки.».

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации А.А. Иванов

Секретарь Пленума

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации Т.В. Завьялова__

"Арсенал предпринимателя", 2012, N 11

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ИП

В предпринимательской деятельности часто возникает необходимость использовать не все нежилое помещение, а его часть. Например, крышу здания используют для установки рекламной конструкции, в помещениях ставят платежные терминалы или торговые аппараты, размещают рабочие места в отделенных временными перегородками частях офиса. Рассмотрим, как правильно оформить отношения по пользованию такими частями помещений.

Объекты, которые могут быть переданы в аренду, перечислены в ГК РФ.

Фрагмент документа. Пункт 1 ст. 607 ГК РФ.

Как видно, ГК РФ прямо не относит к объектам аренды части вещи, но в то же время не запрещает сдавать их в аренду. Положения ГК РФ разъясняют судебные органы.

Аренда для размещения рекламы

Для размещения различных рекламных конструкций нередко используются крыши зданий и сооружений. "Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды", - констатировал ВАС РФ (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)). Тем не менее договор о возмездном размещении рекламы на крыше никоим образом не противоречит ГК РФ.

После опубликования данного Информационного письма управления Росреестра стали полагать, что сдавать в аренду отдельные конструктивные элементы здания, строения и сооружения запрещено. Компании были вынуждены использовать конструкцию договора на размещение рекламы. Однако такое соглашение имело свои недостатки. Во-первых, в ГК РФ ничего не сказано об обязательствах по размещению рекламы. Следовательно, отношения сторон должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Во-вторых, нормы ГК РФ об аренде предусматривают преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621), тогда как в отношении договора на размещение рекламы законодательством такое правило не предусмотрено.

Через семь с небольшим лет, 23.07.2009, Пленум ВАС РФ принял Постановление N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". В п. 7 документа сказано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы. При этом стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания.

Выходит, что заключить договор пользования стеной или крышей для размещения наружной рекламы все же можно. К таким соглашениям должны применяться положения законодательства о договоре аренды (по аналогии), а сами договоры, если они заключены на срок не менее года, необходимо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Итак, на сегодняшний день отношения по пользованию частью здания для размещения рекламы можно оформить договором пользования. Такой договор, несмотря на свое название, будет подчинен правилам о договоре аренды.

Терминалы

Нередко в аренду передаются части помещения, не отделенные четкими границами. Это происходит, например, при размещении платежных терминалов или торговых аппаратов. Если отношения по использованию таких частей помещения будут продолжаться не менее одного года, то заключенный договор аренды должен быть зарегистрирован. И здесь возникают следующие вопросы: регистрируют ли органы Росреестра договоры аренды неизолированной части помещения и чем они при этом руководствуются?

Фрагмент документа. Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, Закон не запрещает аренду частей помещений. По тому же пути идет практика управления Росреестра по некоторым регионам, например Рязанской области. Оно принимает к регистрации договоры аренды частей помещения, в том числе неизолированных.

Заключение и регистрация

Договор аренды части помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если срок действия такого договора будет не менее одного года, то необходима также государственная регистрация (ст. 651 ГК РФ).

Нередко стороны идут на хитрость и заключают договор сроком на 11 месяцев, дабы избежать визита в управление Росреестра. Если после истечения срока действия такого соглашения фактические арендные отношения будут продолжаться, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Тем не менее стороны нередко сами стремятся осуществить государственную регистрацию договора. Причин может быть много, и в первую очередь - стремление арендатора официально закрепить свое право пользования частью помещения на срок, превышающий один год. Напомним, что если договор заключен на неопределенный срок, арендодатель вправе расторгнуть такой договор, письменно уведомив арендатора за три месяца до предполагаемого расторжения, если самим договором аренды не установлен иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если же договор заключен, скажем, на два года, то при условии добросовестного исполнения обязательств арендатор может чувствовать себя спокойно до истечения этого срока.

При составлении договора особое внимание нужно обратить на описание объекта аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этой информации условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а сам договор - незаключенным.

Соответственно, в заключаемых договорах должен быть четко прописан объект, передаваемый в аренду (часть магазина, торговое место и пр.), а также обозначена его площадь.

Пример.

Фрагмент договора аренды

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) находящуюся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Староватутинский проезд, д. 1 часть помещения общей площадью 10 (Десять) квадратных метров (в дальнейшем - "помещение"), обозначенную в кадастровом паспорте помещения (Приложение N 1 к настоящему договору) для установки терминала по приему платежей.

1.2. Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.

1.3. Помещение либо его часть (являющаяся предметом настоящего договора) под запретом или залогом не состоят и не обременены правами третьих лиц либо какими-нибудь обязательствами перед ними.

1.4. Арендодатель оставляет за собой право владения, бесплатного пользования и распоряжения не сданной в аренду площадью.

1.5. Срок аренды устанавливается продолжительностью 12 (Двенадцать) месяцев. Срок аренды исчисляется с момента фактической передачи части помещения арендатору по акту приема-передачи (Приложение N 2 к настоящему договору).

Составленный договор необходимо зарегистрировать в управлении Росреестра по субъекту РФ, на территории которого находится помещение. Для этого стороны или их представители подают в территориальный отдел управления Росреестра или в территориальный отдел филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по субъекту РФ (вопрос о подаче документов в тот или иной орган стороны решают по своему усмотрению) следующие документы:

- договор аренды части помещения в необходимом количестве экземпляров (по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр - для Росреестра);

- кадастровый паспорт (а также его копию) помещения, на котором стороны самостоятельно обозначают границы сдаваемой в аренду части помещения и ее площадь. Паспорт должен быть подписан всеми участниками договора;

- нотариальные доверенности и их копии, если от имени участника или участников договора действуют представители;

- копии свидетельства о государственной регистрации юридического лица; устава со всеми изменениями и дополнениями; свидетельства о постановке на учет в налоговом органе; документа, подтверждающего полномочия руководителя организации (протокола об избрании, решения учредителя и др.), с одновременным предъявлением подлинников таких документов - если участником договора является организация;

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора (квитанция, платежное поручение), и копию такого документа. Размер пошлины для организации составляет 15 000 руб., для гражданина - 1000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Кроме того, гражданами предъявляются документы, удостоверяющие их личность (как правило, паспорт).

Сотрудник, который принимает документы, составляет заявления о государственной регистрации договора аренды, а стороны подписывают их. После приема документов участникам сделки или их представителям выдаются расписки.

Государственная регистрация договора аренды, как правило, не превышает 20 календарных дней (прежний срок регистрации - один месяц - сокращен с 30 июля 2012 г. в соответствии с Федеральным законом от 28.07.2012 N 133-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения ограничений для предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу "одного окна"). Сроки регистрации могут быть более короткими. Например, в Рязанской области договор между организациями или между организацией и гражданином регистрируется в течение 20 календарных дней, а между гражданами - в течение 10 рабочих дней (Приказ Управления Росреестра по Рязанской области от 30.07.2012 N П/207 "О сроках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). По истечении этих сроков стороны могут получить по расписке зарегистрированные экземпляры договора.

Ожидаемые нововведения

ВАС РФ 18 июля 2012 г. разместил на своем сайте проект постановления Пленума "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Проект). Из документа прямо следует, что часть помещения может быть объектом аренды.

Фрагмент документа. Проект постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только отдельной ее частью.

Если по договору аренды между юридическими лицами и (или) гражданами, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается в целом на всю недвижимую вещь.

Кроме того, в соответствии с Проектом отказ в государственной регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на ту часть вещи, которая передается в аренду, не соответствует закону. Стороны должны будут представить на государственную регистрацию договор, содержащий графическое или текстовое описание (в том числе с использованием данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор.

Ожидаемое постановление Пленума ВАС РФ в случае его принятия способствовало бы установлению единообразия в толковании и применении норм об аренде и, в конечном счете, - защите имущественных интересов предпринимателей.

Л.Калакина

Директор

ООО "Бюро недвижимости

"ГосподинЪ Оформитель"

Подписано в печать

25.10.2012