Б. Право пожизненного наследуемого владения землёй

Право наследствуемого владения, известное римскому праву как эмфитевзис (по сути, бессрочная аренда), имело аналог в дореволюционном российском гражданском праве в виде чиншевого права - чинш – искаженное немецкое zins (процент), а также латинского слова census (оценка имущества римских граждан). Крупная поземельная собственность сосредоточилась в руках немногих фамилий, принадлежащих к высшему классу. Это обстоятельство вызвало потребность в рабочих силах. Привлечение рабочих было возможно только на условиях наследственного пользования, потому что такой способ эксплуатации земли представлял обоюдные выгоды. Чиншевику обеспечивалась постоянная оседлость, возбуждался интерес к лучшей обработке земли, к созданию сельскохозяйственных строений, так как он знал, что всё его достояние перейдет не к чужому, а к собственным детям. Для собственника выгода состояла в том, что земля не истощалась, а напротив, удобрялась, лес сберегался, строения не разрушались, а поддерживались. Обязанности чиншевика сводились к уплате периодически известной суммы, чинша, размер которой установлен был раз навсегда и не мог быть возвышен по требованию собственника земли, без согласия чиншевика. Чинш уплачивался или деньгами, или исполнением натуральных повинностей, или же тем и другим вместе. Неплатеж чинша давал собственнику право взыскать должную сумму с чиншевика, но не вел к прекращению чиншевого отношения. Возвращение земли, занятой чиншевиком, к собственнику было возможно в двух случаях:

1. по отказу чиншевика

2. за отсутствием законных наследников у ченшивика, не сделавшего при жизни распоряжения.

Право пожизненного наследуемого владения впервые введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 года. В дальнейшем оно было воспроизведено ЗК РСФСР 1991 года, по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду (ст. 7).

Данное право является промежуточным вариантом между правом постоянного (бессрочного) пользования и правом собственности на землю. Земельным участком на данном праве могут обладать граждане. Земельный участок остаётся в государственной или муниципальной собственности, но землевладельцы вправе передавать земельные участки по наследству.

Замечательным является то, что с момента введения в действие ЗК РФ запрещается предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. Однако право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Граждане, имеющие земельные участки на данном праве, могут приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 ФЗ РФ о введении в действие ЗК РФ).

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства.

В. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК), является новеллой Кодекса, т.к. ЗК 1991 года возможность установления сервитутов в отношении земельных участков не предусматривал.

Сервитут является классическим видом ограниченных вещных прав. Понятие сервитута и основы учения о сервитутном праве возникли еще в Древнем Риме. Значение слова servitus, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой её повинности.

Чаще всего в качестве их объекта выступают земельные участки.

Сервитут является родовым понятием. Необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом помимо сервитута. Обладатель сервитута вправе использовать земельный участок, обремененный сервитутом, только для тех целей и теми способами, которые указаны в акте, устанавливающем сервитут. Иное использование должно рассматриваться как действия, нарушающие права собственника.

Существуют 2 вида сервитута: публичный сервитут (п.2 статьи 23 ЗК) и сервитут, устанавливаемый в соответствии с гражданским законодательством. Данный сервитут ранее именовался частным.

Сервитут, устанавливаемый в соответствии с гражданским законодательством, устанавливается по договору с собственником обремененной недвижимости, но в соответствии с п. 6 статьи 274 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. Сервитут, устанавливаемый в соответствии с гражданским законодательством, носит возмездный характер, но иное может быть в законе, может быть срочным, постоянным. Сервитут подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Такой сервитут не может быть зарегистрирован в качестве ограниченного вещного права. По мнению Е. Суханова, «публичный сервитут» представляет собой не ограниченное вещное право, а общее ограничение права собственности на конкретный объект недвижимости – земельный участок и именно в этом качестве подлежит государственной регистрации.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

1. прохода, проезда через земельный участок;

2. использование участка в целях ремонта коммунальных, электрических и других линий, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3. размещение на земельном участке межевых (межевание – определение на местности и юридическое оформление границ земельных участков) и геодезических знаков и подъездов к ним;

4. проведения дренажных работ на земельном участке (дренаж – система подземных каналов (дрен), посредством которых осуществляется осушение сельхоз. земель, отвод от сооружений подземной (грунтовой) воды и понижение её уровня. Воду из дренажной сети обычно выводят за пределы осушаемой территории в водоприёмник);

5. забора воды и водопоя;

6. прогона скота через земельный участок;

7. сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям;

8. использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенных на земельном участке замкнутом водоёме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки;

9. свободного доступа к прибрежной зоне.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Актом, которым установлен публичный сервитут, определяются права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Анализ пункта 6 статьи 23 ЗК позволяет сделать вывод, что он касается только частного сервитута.

После внесенных изменений в ЗК РФ можно сделать вывод, что пункты 4, 5 статьи 23 ЗК РФ не следует распространять на публичные сервитуты, однако их нормативное содержание настолько значимо для установления любых сервитутных отношений, что решение по этому поводу должно быть принято специально, в том числе путем внесения изменений в законодательство.

Обременение земельного участка не лишает его собственника владения, пользования и распоряжения этим участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо иным способом лицам, которые не являются собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может относиться ко всему земельному участку, а также к части земельного участка. Если сервитут относится к части земельного участка, то обязательно прилагается заверенный организацией по учёту соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечается сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление плана не требуется.

Тема 4. Оборотоспособность земель и сделки с земельными участками.

План:

1. Понятие оборотоспособности земельного участка. Правовое регулирование оборота земельных участков.

2. Договор купли – продажи земельного участка.

3. Наследование земельного участка.

4. Аренда земельного участка.

5. Безвозмездное (срочное) пользование.

1. Под оборотоспособностью земельного участка следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация) или иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Сделки с земельными участками имеют смешанный характер, потому что одновременно регулируются нормами гражданского и нормами земельного законодательства. Действие гражданского законодательства применительно к сделкам с земельными участками ограничено правилом: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством» (ст. 13 ФЗ от 26. 01. 1996 № 15 – ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ»).

Данное правило влечет следующие выводы:

- в земельном законодательстве должны быть определены пределы применения гражданского законодательства как о сделках общего характера, так и относительно конкретных видов сделок;

- к нормам части второй ГК РФ могут устанавливаться дополнительные правила относительно регулирования сделок с земельными участками.

Необходимость специального регулирования сделок с земельными участками предопределена разными принципами правового регулирования гражданских и земельных правоотношений.

Данные отрасли права по-разному определяют приоритеты в вопросе о соотношении частного и публичного интересов.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Допускается ограничение гражданских прав в публичных интересах с соблюдением требований, изложенных в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

Что касается земельного законодательства, то оно базируется на ином принципе соотношения частного и публичного интересов. В соответствии со ст. 1 ЗК РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Проникновение частноправового регулирования в земельные отношения может иметь минусы, к которым следует отнести возможность игнорирования публичных интересов в результате утраты государством контроля над земельным оборотом, в том числе над сделками, совершаемыми по поводу земли.

Во многих зарубежных странах действуют специальные законы, посвященные купле-продаже, аренде, наследованию земельных участков, которые содержат правила об ограничении принципа свободы договора.

Устанавливая свободу сторон в заключении договоров о распоряжении земельными участками, следует допустить возможность перехода земли только путем совершения сделок, прямо предусмотренных законом, так как в противном случае в значительной части будут ограничены возможности государства в области контроля над сделками с землей. По общему правилу, государственный контроль находит свое выражение в установлении особенностей совершения тех или иных сделок. Сделать это проще, если изначально определить круг сделок с земельными участками. В настоящее время в ЗК РФ нет отдельной статьи, закрепляющей перечень оснований возникновения прав на земельные участки, и статьи, содержащей перечень допускаемых сделок.

На сегодня детально урегулированы ипотека и купля-продажа, а также аренда земельных участков (закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», ЗК РФ). В отношении иных сделок преимущественно применяются нормы ГК РФ.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с ГК РФ земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте, определяются в порядке, установленном законом. Изъятие земельного участка из оборота означает лишь, что по поводу такого участка невозможны гражданско-правовые сделки, а его судьбу определяют административные акты соответствующих органов государственной власти и управления. Однако государство, например, в качестве собственника изъятых из оборота земельных участков, не обладает полным объемом правомочий собственника, предусмотренных п. 1 ст. 209 ГК РФ: оно не вправе передавать такие земельные участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки.

На сегодняшний день установлен закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота – п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Ни каким иным ФЗ не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота. В соответствии с ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности такими объектами, как:

1. государственными природными заповедниками и национальными парками;

2. зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

3. объектами организаций ФСБ;

4. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

5. воинскими и гражданскими захоронениями; (перечень не весь).

Другую категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Ограничение в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков обусловливается необходимостью обеспечения целевого использования этих участков в интересах общества.

В обороте ограничены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:

1. в пределах особо охраняемых природных территорий; речь идёт об иных особо охраняемых природных территориях, которые не являются заповедниками и национальными парками.

2. в пределах лесного фонда, кроме случаев, установленных законом;

3. предоставленные для нужд обороны; (перечень не весь) (п. 5 ст. 93 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти вправе передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования).

2. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком (ипотеку, аренду);

3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные

При заключении договора купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка (пашня, сенокос, пастбище, участки, занятые многолетними плодовыми насаждениями), цель использования земельного участка, его кадастровая оценка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. К договору прилагается план земельного участка, прилагается сводная ведомость оценки строений и сооружений, расположенных на земельном участке; требования залогодержателя по задолженности. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причинённых ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

1. об обременениях земельного участка

2. о качественных свойствах земли, которое может повлиять на планируемое покупателем использование земли

3. о разрешении на застройку данного участка

Форма договора – простая письменная, несоблюдение которой влечёт недействительность договора. К числу существенных условий договора относится цена, которая определяется соглашением сторон. Если земельный участок приобретается частными лицами у местной администрации, цена участка определяется на основании нормативной цены земли.

Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии, пригодном для цели его использования (не допускается продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения, если участок заражен, нарушен почвенный слой и не поддаётся восстановлению). Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора.

При продаже здания, сооружения, другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передаётся право собственности.

Если же продавец не является собственником земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Продажа недвижимости осуществляется без согласия собственника участка.

В случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или орган МС в случае, предусмотренном законом субъекта РФ, имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по объявленной продавцом цене, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец такого земельного участка обязан в письменной форме известить высший орган исполнительной власти субъекта РФ, орган МС о намерении продать земельный участок с указанием цены. Извещение вручается под расписку, может быть направлено заказным письмом. Если указанные субъекты откажутся от покупки или не уведомят продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течении месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течении года продать земельный участок 3-му лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение данного срока начинается со дня поступления извещения в соответствующий орган. При изменении цены продаваемого земельного участка в меньшую сторону по сравнении с заявленной, продавец обязан направит новое извещение.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки, субъект РФ или орган МС сделка является недействительной.

3. Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по закону или по завещанию собственника. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием. При наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.

Завещание составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Для оформления наследственных прав необходимо предъявить правоустанавливающий документ. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально – определенной вещи.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учётом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Например, Законом НСО ОБ обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области минимальные размеры образуемых новых земельных участков на территории области составляют 200 га.

В случае невозможности раздела земельного участка, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счёт своей наследственной доли этого земельного участка (ст. 1168 ГК РФ – переживший супруг). Остальные наследники получают компенсацию. В том случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляется наследниками на условиях общей долевой собственности.

Гражданским законодательством урегулирован порядок наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства. Если наследник умершего члена крестьянского хозяйства сам не является членом данного хозяйства, то он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящейся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследником и членами хозяйства, а при его отсутствии – судом, но в любом случае не может превышать одного года со дня открытия наследства. Если будет принято решение о принятии наследника в члены хозяйства, то данная компенсация ему не выплачивается.

Если после смерти члена крестьянского хозяйства это хозяйство прекращается, в том числе в случае, когда наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих, чтобы осуществление крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности продолжалось, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам ст. 258 – раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства и 1182 – раздел земельного участка ГК РФ.

5. Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, но особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пользование землёй без владения невозможно, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. Плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования земельного участка является его собственностью.

В качестве арендатора могут выступать физические или юридические лица, что касается иностранных граждан и лиц без гражданства, то они могут иметь земельные участки только на праве аренды, однако иное может быть предусмотрено законом (ни гражданам РФ, ни иностранным гражданам не могут предоставляться земельные участки изъятые из оборота).

Договор аренды может быть заключен на определённый срок или без такового. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В соответствии с ЗК РФ, преимущественное право аренды земельного участка имеет собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, а также на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

В ст. 46 ЗК РФ указывается перечень оснований прекращения аренды земельного участка. При наличии данных обстоятельств лицо лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок. Данные основания связаны с недобросовестным использованием арендатором земельного участка.

Для отдельных видов аренды земли могут быть установлены предельные сроки договора. Земельный участок может быть передан для проведения изыскательных работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (ст. 65 ЗК РФ), размер которой определяется соглашением сторон. Плата за земли, которые находятся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливается Правительством РФ, органом государственной власти РФ или органом МС.

Могут быть предусмотрены различные формы арендной платы (денежная сумма, доля, полученной в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и т.д.). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, однако иное может быть предусмотрено договором. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя, если ионе не предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. Отсюда следует, что если в договоре аренды не содержится условие о запрете сделок, указанных в п. 6 статьи, то арендатор вправе их совершать при условии уведомления об этом арендодателя.

Уведомление должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление арендатором в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору 3-му лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Данное правило, закрепленное в п.9 ст. 22 ЗК РФ лишает арендодателя возможности влиять на выбор арендатором лица, которому будут передаваться права и обязанности по договору аренды. Для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом арендодателя.

И последнее. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ не согласуется с императивной нормой первого абз. П.2, п.4 ст. 27 ЗК, в соответствии с которыми изъятые из оборота земельные участки не могут передаваться в аренду.

5. В. Право безвозмездного пользования земельным участком.

Данные отношения следует отличать от арендных, так как всегда осуществляется бесплатно, и от постоянного (бессрочного) пользования, т.к. участок предоставляется на определённый срок.

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок (39.10):

1. земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то он предоставляется на срок не более чем один год казённым предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий;

2. установленный договором, если земельный участок находится в собственности граждан или юридических лиц;

3. на период трудовых отношений, так называемые служебные наделы. Право предоставления служебных земельных наделов имеют организации только определённых отраслей экономики (лесного хозяйства, государственных природных заповедников). Законодательством определяются категории работников, которые имеют право на получение служебных наделов – лесники, работники лесной охраны заповедников. Служебные наделы выделяются работникам на период установления трудовых отношений на основании заявления работника по решению соответствующей организации из принадлежащих ей земельных участков;

4. из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного на срок до 10 лет;

5. Если религиозные организации имеют на праве безвозмездного пользования здания, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения.

Тема 5. Государственное управление земельным фондом.

1. Общая характеристика управления земельным фондом.

2. Содержание управления земельным фондом.

3. Функции государственного управления земельным фондом

1. Управление земельным фондом - это распорядительная деятельность соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, направленная на обеспечение рационального использования и охраны единого земельного фонда страны.

Управление земельным фондом осуществляется через систему государственных органов, а также путём привлечения к этому процессу негосударственных структур (общественных, муниципальных и т.д.).

Земельный фонд России – это вся территория РФ в пределах её государственных границ включая и водопокрытую. Земельный фонд подразделяется на 7 целевых категорий. В основе данного деления лежит возможность использования тех или иных земель в определённых целях.

- к землям сельскохозяйственного назначения относятся участки земельного фонда, используемые или пригодные для использования в с/х, т.е. для производства сельской продукции;

- земли населенных пунктов – это земли, расположенные в пределах административных границ различных населенных пунктов, которые делятся на две группы: сельские и городские населённые пункты. Основное назначение данных земель – удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов;

- земли промышленности, транспорта, связи, обороны, телевидения, космического обеспечения – это участки земельного фонда, предоставленные юридическим и физическим лицам для осуществления специальных задач в промышленности, на транспорте и в других отраслях экономики;

- земли лесного фонда – земли, покрытые лесом и не покрытые им, но предоставленные или предназначенные для ведения лесного хозяйства;

- земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений. Целевое назначение земель – удовлетворение питьевых, бытовых нужд населения;

- к особо охраняемым территориям относятся земли природоохранного, природно – заповедного, оздоровительного, историко – культурного назначения, которые имеют статус особо охраняемых территорий. Целевое назначение – удовлетворение духовных, эстетических потребностей граждан;

- земли запаса это все участки земельного фонда, не предоставленные в собственность или пользование физическим или юридическим лицам или изъятые у них по основаниям, предусмотренным законодательством. Особенность: исключение составляют земли сельскохозяйственного назначения, так как при аналогичной ситуации они включаются в состав фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ).

Целевая категория определяет общее целевое назначение отнесённых к ней земель. Конкретное использование земельных участков в пределах целевых категорий может различаться в соответствии с практической целесообразностью, определяемой соответствующими органами исполнительной власти при предоставлении земельных участков граждан или юридическим лицам (речь идёт о разрешенном виде использования земельного участка. К видам разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения могут быть отнесены: индивидуальное и коллективное садоводство, огородничество, животноводство). При установлении разрешенного использования земель могут устанавливаться определенные ограничения, запреты, соблюдение которых является обязательным (в пределах водоохранных зон на землях сельскохозяйственного назначения запрещается применять ядохимикаты, производить распашку почвы, выпас скота).

Государственное управление земельным фондом осуществляют исполнительные органы власти, наделенные соответствующими властными полномочиями по обеспечению рационального использования и охраны земель.

Указанные органы принято подразделять на органы общей и специальной компетенции.

К органам общей компетенции относятся Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления. Данные органы в пределах своей компетенции осуществляют функции управления в области использования и охраны земель независимо от того, в чьей собственности, пользовании или ведомственном управлении находятся земли.

Органы специальной компетенции подразделяются на функциональные и ведомственные.

К функциональным органам относятся: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Федеральная служба по надзору в сфере природопользования. Каждый из данных органов в пределах своей компетенции осуществляет функции управления в области использования и охраны земель независимо от формы собственности на земли, независимо от того, в чьем ведомственном управлении находятся земли.

Ведомственными органами являются министерства, федеральные службы, в ведении которых находятся земли определённого целевого назначения (Федеральная служба по надзору в сфере связи, Федеральная служба по надзору в сфере транспорта).

2. Государственное управление земельными ресурсами, в зависимости от характера управления и его функций, подразделяется на:

- общее управление, которое имеет территориальный характер, т.е. охватывает определенные территории без каких-либо изъятий (например, в пределах границ сельского населённого пункта).

- отраслевое управление распространяется на земли отдельных отраслей экономики (земли сельскохозяйственного назначения, земли транспорта, связи).

Общее и отраслевое управление взаимосвязаны общностью задач – обеспечение рационального использования и охраны земель. Важное значение имеет внутрихозяйственное управление, которое осуществляется конкретными субъектами права на землю: собственниками и землепользователями. Осуществляя хозяйственную деятельность, данные субъекты обязаны рационально использовать землю и охранять её.

Полномочия федеральных органов исполнительной власти по управлению земельным фондом:

1. установление ограничений оборотоспособности земельных участков;

2. установление порядка изъятия земель для государственных и муниципальных нужд;

3. изъятие земель для нужд РФ;

4. государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля и ведение государственного земельного кадастра.

Правовая охрана земель

Конституцией РФ определяется, что земля в РФ – это основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Охране подлежат все категории земель. Однако приоритетом пользуются земли сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых природных территорий (для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости).

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и иных мероприятий, направленных на их рациональное использование, предотвращение необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, на восстановление продуктивных земель, на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Цели охраны земель (ст. 12 ЗК):

1. Предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других вредных воздействий хозяйственной деятельности;

2. Обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению.

Мероприятия по охране земель осуществляются правообладателями, но если вред был причинен другими субъектами, то он возмещается за их счет.

Содержание охраны земель:

В целях охраны земель правообладатели должны проводить мероприятия:

1. по сохранению почв и их плодородия;

2. защите земель от водной, ветровой эрозии, заболачивания, захламления производственными и бытовыми отходами;

3. ликвидации последствий загрязнения;

4. восстановлению плодородия нарушенных земель;

5. защите сельскохозяйственных угодий и иных земель от заражения бактериально-паразитическими вредителями, зарастания сорными растениями, кустарниками.

Мероприятия по борьбе с эрозией почв связаны с разрушением почвенного покрова под действием поверхностного стока и ветра с последующим перемещением почвенного материала. Принято различать водную и ветровую эрозию.

Водная эрозия – разрушение почвенного покрова под действием поверхностных водных потоков, проявляется плоскостной и линейной формах. Плоскостная эрозия проявляется в виде смытости поверхностных горизонтов почв. Линейная представляет собой размыв почв и подстилающих пород, проявляющихся в виде формирования оврагов.

Ветровая эрозия – это захват и перенос части поверхностных слоев почв ветровыми потоками, приводящие к разрушению почвенного покрова.

Эрозия почв подразделяется на нормальную и ускоренную (антропогенную).

Борьба с эрозией почв – это особый вид воспроизводства земельных ресурсов и очень часто бывает связана с проведением мероприятий по мелиорации земель.

«Мелиорация» термин латинского происхождения и означает «улучшение». Действует ФЗ РФ «О мелиорации земель» от 10.01.1996 № 4 - ФЗ (в ред. 29.12.2004).

Цель проведения мелиорации земель – повышение продуктивности и устойчивости земледелия, обеспечение гарантированного производства сельскохозяйственной продукции на основе сохранения и повышения плодородия земель, а также создания необходимых условий для вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель и формирование рациональной структуры земельных угодий.

Повышение плодородия почв достигается за счет улучшения её химических и физических свойств, предотвращения водной и ветровой эрозии. По данным земельного кадастра РФ в России общая площадь сельскохозяйственных угодий составляет 220,5 млн. гектаров (в т.ч. пашни – 127,5 млн. га). Из них подвержены затоплению и подтоплению 3,3 млн. га сельскохозяйственных угодий, 25 млн. гектаров – переувлажнены и заболочены, 1,8 млн. га заовражены, 25,8 млн. га подвержены ветровой эрозии, 4,2 млн. га – водной эрозии, 65 млн. га имеют повышенную кислотность, 62 млн. га – каменистые почвы.

В зависимости от характера мелиоративных мероприятий различают следующие типы мелиорации земель:

1. гидромелиорация – заключается в проведении мероприятий, обеспечивающих улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, смытых и иных земель, состояние которых зависит от воздействия воды. Осуществляются мероприятия по подъему, подаче, распределению вод с помощью мелиоративных систем. Выделяют: оросительную, осушительную, противоэрозийную мелиорации;

2. агролесомелиорация – проведение комплекса мероприятий, обеспечивающих коренное улучшение земель путем использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений. К данному типу мелиорации относятся: противоэрозионная (создание лесных насаждений на оврагах), полезащитная мелиорация, пастбищезащитная;

3. выделяют культуртехническую мелиорацию. К данному типу мелиорации относятся:

- расчистка мелиорируемых земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней, мха (осуществляется в Нечерноземной зоне России, в Сибири и на Дальнем Востоке);

- расчистка мелиорируемых земель от камней и иных предметов (особенно используется в республике Карелия);

- мелиоративная обработка солонцов (земли с избыточной щелочностью). Для улучшения их физико-химических свойств в почву вносится сыромолотый гипс;

- рыхление, пескование и иная обработка земли;

4. химическая мелиорация земель – комплекс мер по улучшению химических и физических свойств почв. Химическая мелиорация включает:

- известкование почв, т. е. внесение в почву извести для уменьшения кислотности;

- гипсование почв – внесение в почву гипсосодержащих материалов для нейтрализации избыточности щелочности;

- фосфоритование – внесение фосфоритной муки при освоении новых земель.

В качестве мероприятий по охране продуктивных земель и их воспроизводству выступает землевание. Землевание представляет собой снятие хранений и нанесение верхнего плодородного слоя почв на непригодные для сельскохозяйственных целей участки или участки худшего качества после чего они вводятся в сельскохозяйственный оборот. Землевание проводится за счет тех лиц в пользу которых изымаются земельные участки и должно быть проведено в установленные сроки.

Основным мероприятием по охране и воспроизводству земельных ресурсов является рекультивация нарушенных земель. Под рекультивацией земель понимается комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и народно-хозяйственной ценности нарушенных земель, а также на улучшение состояния окружающей среды.

Нарушенными считаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность и являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима. Приказом Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ № 525 и Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 22.12.1995 года утверждено основное положение о рекультивации земли, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы.

Рекультивации подлежат земли, нарушенные при:

1. разработке месторождений полезных ископаемых, добыче торфа;

2. прокладке трубопроводов, проведении строительных лесозаготовительных работ, связанных с нарушением почвенного покрова;

3. складировании и захоронении промышленных, бытовых отходов;

4. ликвидации последствий загрязнения земель, если по условиям их восстановления требуется снятие верхнего плодородного слоя почвы;

5. строительстве подземных объектов и коммуникаций (хранилища, метрополитен).

Условия приведения нарушенных земель в пригодное для последующего использования состояние, порядок снятия, дальнейшего применения плодородного слоя почвы устанавливается органами, предоставившими земельные участки в пользование на основании проектов рекультивации, получившего положительное заключение государственной экологической экспертизы. Выполнение соответствующих мероприятий производится за счет средств виновных организаций. Для организации приемки рекультивированных земель по решению органов МС образуется Постоянная комиссия по вопросам рекультивации земель, куда входят представители землеустроительных, природоохранных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других заинтересованных органов.

Объект считается принятым после утверждения председателем (замом) Постоянной комиссии акта приемки-сдачи рекультивированных земель.

Консервация деградированных и загрязненных токсичными отходами земель.

Под консервацией деградированных и загрязненных токсичными отходами земель понимается вывод их из хозяйственного оборота с целью сохранения и восстановления плодородия почвы и улучшения состояния окружающей природной среды.

Допускается консервация земель, подвергшихся негативным воздействиям, в результате которых происходят деградация земель и ухудшение экологической обстановки, а также загрязненных земель, использование которых приводит к негативному воздействию на здоровье человека, в том числе:

1. земель, подвергшихся водной и ветровой эрозии, иссушению;

2. земель, имеющих просадки поверхности вследствие использования недр или естественных геологических процессов;

3. земель, загрязненных радиоактивными веществами, нефтью, нефтепродуктами, тяжелыми металлами.

Подготовка предложений о консервации земель осуществляется Федеральной службой кадастра объектов недвижимости на основании решений органов государственной власти и МС, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, либо по инициативе собственников земельных участков и иных землепользователей с учетом данных государственного мониторинга земель.

На основании принятого решения о консервации земель разрабатывается проект землеустройства, в котором определяется сроки консервации земель, мероприятия по предотвращению деградации земель, восстановления плодородия почв и загрязненных территорий, очередность их проведения и стоимость, а также предложения по использованию земель после завершения указанных мероприятий. Земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с принятым решением об их консервации, сохраняются за собственниками, землевладельцами, землепользователями.