На приобретение (строительство) жилья, земельных участков

Право на вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков возникает в том налоговом периоде, в котором соблюдены следующие условия его получения (пп. 3 п. 1, пп. 6, 7 п. 3 ст. 220 НК РФ):

- осуществлены расходы на приобретение (строительство) жилья, земельных участков и эти расходы подтверждены документально;

- оформлены документы, предоставляемые в налоговые органы для получения вычета. Соответствующую информацию (с примерами) представим для удобства в таблице.

--------------------------------

<*> Позиция о том, что право на вычет во всех обозначенных в таблице ситуациях возникает в налоговом периоде, в котором оформлены соответствующие документы, является официальной (поддерживается и контролирующими органами, и судами). Она была сформирована еще до внесения Законом N 212-ФЗ изменений в ст. 220 НК РФ. Однако, учитывая, что изменения с 2014 г. не затронули рассматриваемого вопроса, считаем ее актуальной и в текущий период.

Так, контролирующие и судебные органы признают, что право на имущественный вычет, предоставляемый при приобретении (строительстве) жилья, земельных участков, возникает в следующем порядке:

- при строительстве жилого дома - в налоговом периоде, когда оформлено свидетельство о праве собственности на жилой дом (см., например, Письма Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32307, ФНС России от 01.09.2009 N 3-5-04/1363);

- при приобретении строящегося жилья - в налоговом периоде, когда оформлен акт приема-передачи приобретенного жилья (см., например, Письма Минфина России от 16.04.2014 N 03-04-05/17289, от 07.04.2014 N 03-04-07/15472, от 24.10.2013 N 03-04-05/44946, от 20.10.2011 N 03-04-05/5-760, от 13.09.2011 N 03-04-05/5-658, от 24.05.2011 N 03-04-05/7-378, ФНС России от 20.07.2011 N ММВ-19-3/100, Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2011 N 29-В10-11);

- при приобретении земельного участка - в налоговом периоде, когда получены документы, подтверждающие право собственности на участок и расположенный на нем жилой дом (см., например, Письмо Минфина России от 31.10.2013 N 03-04-05/46423);

- при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них на вторичном рынке - в налоговом периоде, когда оформлены документы, подтверждающие право собственности на приобретенный жилой объект (см., например, Письма ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026755@, от 01.07.2010 N 20-14/4/069009@). В этом случае дата подписания акта приема-передачи не имеет значения для определения периода возникновения права на вычет (Письмо Минфина России от 13.10.2011 N 03-04-05/5-729).

Учитывая изложенное, имущественный вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков предоставляется начиная с доходов того налогового периода, в котором получено право на вычет (т.е. оформлены соответствующие подтверждающие документы), а также в последующих периодах.

Применить вычет к доходам более ранних налоговых периодов нельзя (см., например, Письма Минфина России от 20.06.2012 N 03-04-05/7-752, от 24.08.2011 N 03-04-05/7-589, от 05.08.2011 N 03-04-05/1-550, УФНС России по г. Москве от 09.08.2010 N 20-14/4/083771). Такое мнение разделяет и Верховный Суд РФ (Определение от 04.08.2010 N 48-В10-6).

Например, Л.В. Семенов в 2013 г. заключил договор купли-продажи на приобретение квартиры, а свидетельство о праве собственности на указанную квартиру он получил в 2014 г.

Имущественный налоговый вычет в сумме расходов на покупку квартиры Л.В. Семенов может применить к доходам 2014 г. и (или) последующих лет. Сделать это он может либо по окончании 2014 г. при обращении в налоговый орган, либо до его окончания при получении вычета у налогового агента (налоговых агентов) - п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ.

Применить вычет к доходам 2013 г. Л.В. Семенов не вправе.

СИТУАЦИЯ: Когда возникает право на вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков, если право собственности на объект недвижимости признано решением суда

В случае если право собственности на приобретенное жилье признано решением суда, моментом возникновения права на вычет является дата вступления в силу решения суда. К такому выводу в отношении приобретаемых не завершенных строительством объектов жилой недвижимости приходят контролирующие органы (Письма Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273, от 04.02.2011 N 03-04-05/7-58, от 14.12.2010 N 03-04-05/7-726, от 02.04.2010 N 03-04-05/7-162, УФНС России по г. Москве от 17.09.2009 N 20-14/4/097196@).

Например, Н.П. Алексеев в 2008 г. с целью приобретения однокомнатной квартиры в строящемся многоквартирном доме заключил с застройщиком ООО "Бета" договор участия в долевом строительстве.

В связи с тем что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию (в 2009 г.) ООО "Бета" уклонялось от передачи Н.П. Алексееву квартиры по акту приема-передачи, что являлось препятствием к регистрации его прав на квартиру, Н.П. Алексеев обратился с соответствующим иском в суд.

В 2009 г. суд вынес решение о признании права собственности на указанную квартиру Н.П. Алексеева. В том же году решение вступило в силу. Свидетельство о праве собственности на квартиру Н.П. Алексеев получил в июле 2010 г.

Право на имущественный налоговый вычет, предоставляемый при приобретении жилья, возникло у Н.П. Алексеева в 2009 г., т.е. в налоговом периоде, в котором решение суда о признании права собственности вступило в силу, а не в следующем году, когда было получено свидетельство.

Дополнительно отметим, что решение суда общей юрисдикции (включая решение о признании права собственности на объекты жилой недвижимости) вступает в законную силу:

- по истечении срока на апелляционное обжалование, который составляет один месяц со дня принятия решения суда, если такая жалоба не подавалась (ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ);

- после рассмотрения судом апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

СИТУАЦИЯ: С какого налогового периода (года) предоставляется вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков, если соответствующие расходы осуществлены ранее возникновения права на вычет

Как уже отмечалось выше, имущественный вычет нельзя применить к доходам периодов, предшествующих тому, в котором возникло право на вычет (оформлены подтверждающие документы).

Данное правило применяется и в тех случаях, когда расходы по приобретению (строительству) жилья, земельных участков осуществлены ранее - в налоговых периодах, предшествующих году, в котором получено право на вычет.

На это указывают и контролирующие органы (см., например, Письма Минфина России от 30.11.2011 N 03-04-05/7-972, от 02.11.2011 N 03-04-05/9-833, от 08.06.2011 N 03-04-05/5-411, ФНС России от 06.12.2011 N ЕД-3-3/4015@).

С этим согласен и Верховный Суд РФ, который в Определении от 19.01.2011 N 53-В10-13 указал, что право на получение имущественного налогового вычета возникает в том налоговом периоде, в котором соблюдены все условия его получения, вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению недвижимого имущества.

В любом случае в сумме вычета вы учтете всю сумму произведенных расходов на приобретение (строительство) жилья, включая те расходы, которые осуществлены ранее налогового периода, в котором у вас появилось право на вычет.

Например, Д.Л. Петров в 2012 г. заключил договор купли-продажи на приобретение квартиры и произвел оплату ее стоимости продавцу в сумме 1 800 000 руб.

Свидетельство о праве собственности на квартиру он получил в 2014 г. Следовательно, имущественный налоговый вычет в сумме 1 800 000 руб. Д.Л. Петров может применить к доходам 2014 г. и (или) последующих лет. Сделать это он может либо по окончании 2014 г. при обращении в налоговый орган, либо до его окончания при получении вычета у налогового агента (налоговых агентов) - п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ.

Применить вычет к доходам 2012 - 2013 гг. Д.Л. Петров не имеет права.

Важно отметить, что налогоплательщик вправе обратиться с заявлением о предоставлении рассматриваемого имущественного налогового вычета за любой налоговый период начиная с периода, в котором возникло право на его получение (см., например, Письмо УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026755@).

Воспользуемся условиями предыдущего примера. Д.Л. Петров вправе решать самостоятельно, заявит он имущественный вычет за 2014 г., 2015 г. или любой последующий год.

Уточним, что воспользоваться вычетом можно, даже если расходы произведены более трех лет назад, поскольку положения ст. 78 НК РФ об установлении трехлетнего срока для возврата излишне уплаченного налога в данном случае не применяются (Письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.2012 N 20-14/035800@).

Например, В.С. Носов в 2009 г. с целью приобретения квартиры в строящемся доме заключил договор участия в долевом строительстве и оплатил ее стоимость. Право на вычет у него появилось только в 2014 г. - с момента получения завершенного строительством жилья от застройщика по акту приема-передачи. По доходам 2014 г. и последующих лет В.С. Носов может заявить вычет в виде расходов, произведенных в 2009 г. Причем неважно, что с момента осуществления затрат прошло более трех лет.

Отметим, что ранее московские налоговики разъясняли, что вычетом можно воспользоваться за тот период, в котором понесены расходы на приобретение жилья. При этом на момент подачи заявления о получении вычета налогоплательщик также должен иметь свидетельство о праве собственности или акт приема-передачи жилья (Письма УФНС России по г. Москве от 20.01.2009 N 18-14/4/003414, от 19.01.2009 N 18-14/002391@).

СИТУАЦИЯ: Когда можно обратиться за получением имущественного вычета в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков, если отсутствуют доходы, облагаемые по ставке 13%

Обратите внимание!

С 1 января 2014 г. внесены значительные изменения в ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ (ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Текст настоящего раздела соответствует редакции Налогового кодекса РФ на 1 января 2014 г.

Приведенные далее письма контролирующих органов были изданы в период действия предыдущих положений ст. 220 НК РФ. Однако внесенные в указанную статью Законом N 212-ФЗ изменения, вступившие в силу с 2014 г., не затронули рассмотренного в разделе вопроса. Полагаем, что все представленные ниже официальные разъяснения актуальны и для применения действующей ст. 220 НК РФ.

Может получиться, что в налоговом периоде, в котором налогоплательщик приобрел недвижимость, у него отсутствовали доходы, облагаемые по ставке 13%.

Контролирующие органы полагают, что в таком случае плательщик сможет заявить вычет только с того момента, когда у него появятся доходы, облагаемые по ставке 13% (Письма Минфина России от 06.07.2012 N 03-04-05/7-854, от 14.06.2012 N 03-04-05/9-732, от 01.03.2012 N 03-04-05/7-244, от 14.12.2010 N 03-04-05/7-726, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026755@).

При этом нельзя не отметить существование Письма ФНС России от 23.06.2010 N ШС-20-3/885, в котором налоговая служба предложила три варианта действий применительно к данной ситуации:

- вычетом можно воспользоваться за любой налоговый период с момента возникновения права на вычет, когда у налогоплательщика были доходы, облагаемые по ставке 13%;

- согласно п. 7 ст. 78 НК РФ вычет может быть предоставлен в отношении доходов, полученных не ранее чем за три налоговых периода, предшествующих тому, в котором налогоплательщик обратился с заявлением на предоставление вычета;

- вычет может быть предоставлен за любой налоговый период начиная с того, в котором у налогоплательщика возникло право на него.

Несколько позднее ФНС России указала, что приведенные в данном Письме комментарии являются заключением для Минфина России (Письмо от 06.12.2011 N ЕД-3-3/4015@). Официальная же позиция ФНС России по данному вопросу, согласованная с финансовым ведомством, изложена в Письме от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@, доведенном до нижестоящих налоговых органов для использования в работе. Согласно данному Письму право на имущественный вычет возникает в момент соблюдения всех условий его получения, вне зависимости от периода, когда налогоплательщик осуществлял расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта.

А как быть, если налогоплательщик получил часть вычета, но у него остался неиспользованный остаток в связи с отсутствием доходов, облагаемых по ставке 13%? В таком случае в будущем физическое лицо сможет использовать остаток вычета, если у него снова появятся доходы, облагаемые по указанной налоговой ставке (см., например, Письмо Минфина России от 03.07.2012 N 03-04-05/3-828 (п. 1)).

Например, Р.И. Гусев в 2012 г. приобрел квартиру за 4 500 000 руб. Облагаемые НДФЛ доходы за 2012 г. составили 720 000 руб. Следовательно, в 2012 г. Р.И. Гусев может использовать имущественный вычет в размере 720 000 руб.

Предположим, что в 2013 г. у него не будет доходов, облагаемых по ставке 13%, а в 2014 г. такие доходы появятся. Он сможет заявить остаток вычета в размере 1 280 000 руб. (2 000 000 руб. - 720 000 руб.), применив его к доходам 2014 г. и последующих налоговых периодов, в которых у него будут доходы, облагаемые по ставке 13%.

Возвратить в бюджет уже полученную часть имущественного вычета с целью заявления вычета в будущем по другому объекту нельзя (Письмо Минфина России от 21.12.2012 N 03-04-05/5-1421).

По общему правилу неиспользованный остаток вычета нельзя распространить на предыдущие периоды (Определение Конституционного Суда РФ от 20.10.2005 N 387-О).

Исключение установлено только для налогоплательщиков, получающих пенсии. Они могут переносить возникшие у них остатки вычетов, предоставляемых на основании пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, на предшествующие налоговые периоды. Перенос может быть осуществлен на три налоговых периода, непосредственно предшествующих тому, в котором образовался остаток вычетов (п. 10 ст. 220 НК РФ).

Примечание

Подробнее об этом читайте в разд. 3.3.2.11.1 "Перенос остатка вычета на предшествующие налоговые периоды пенсионерами".