При приобретении (покупке) квартиры

В некоторых случаях у налогоплательщиков могут возникать вопросы о возможности получения ими имущественных налоговых вычетов по пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК, предоставляемых при приобретении квартир, связанные непосредственно с самим понятием "квартира". Отдельные из них мы рассмотрим далее.

Быстро перейти к нужному разделу вы можете по следующим ссылкам:

Ситуация: Можно ли получить имущественные вычеты (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) квартир? >>>

Ситуация: Можно ли получить имущественные вычеты (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) комнат в коммунальной квартире? >>>

СИТУАЦИЯ: Можно ли получить имущественные вычеты (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) квартир?

Согласно ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям и представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования.

Нередко физические лица приобретают квартиры, чтобы объединить их в одну. В каком размере и порядке можно получить имущественный вычет в такой ситуации?

Прежде всего отметим, что ответ на данный вопрос будет разным в зависимости от того, какие положения ст. 220 НК РФ будут применяться (действующие или действовавшие до 2014 г.).

С 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам (в данном случае - по квартирам) до того момента, как налогоплательщик использует свое право на вычет в сумме 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Учитывая изложенное, если, к примеру, в 2014 г. вы приобрели две квартиры и объединили их в одну, заявить вычет вы можете по каждой приобретенной квартире.

Например, К.М. Пчелинцев в 2014 г. купил однокомнатную квартиру за 1 100 000 руб. и двухкомнатную квартиру за 1 600 000 руб., объединив их в одну трехкомнатную. В этом случае налогоплательщик может, к примеру, заявить вычет в размере 1 100 000 руб. по первой квартире и в сумме не более 900 000 руб. - по второй (1 100 000 руб. + 900 000 руб. = 2 000 000 руб.).

Приведенные правила применяются к правоотношениям по поводу получения вычета, возникшим с 2014 г. (ч. 1, 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Примечание

О том, как определить, когда возникли указанные правоотношения, вы можете узнать в разделе "Ситуация: Как определить, когда (в каком налоговом периоде) возникли правоотношения по предоставлению имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, приобретение земельных участков".

Если же правоотношения по предоставлению имущественного налогового вычета возникли до 1 января 2014 г., то к ним применяются положения ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. (п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Напомним, что согласно предыдущей редакции ст. 220 НК РФ имущественный вычет в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, земельных участков также не мог превышать 2 000 000 руб. Однако применить его можно было только в отношении одного объекта имущества (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Именно поэтому до внесения изменений в ст. 220 НК РФ чиновники указывали, что налогоплательщик может получить имущественный вычет только по расходам на приобретение какой-либо одной из первоначально купленных квартир по своему выбору. Аргументировалось это тем, что квартира, которая образовалась в результате объединения, как самостоятельный объект права собственности не приобреталась (Письмо Минфина России от 16.08.2011 N 03-04-05/7-568).

Важно отметить, что возможность заявить имущественный вычет по нескольким квартирам предусмотрена только в отношении расходов непосредственно на приобретение жилья (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Что касается вычета в составе расходов на уплату процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение жилья (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), то в силу абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ получить его можно исключительно в отношении одного объекта недвижимого имущества. В данном случае это означает, что при покупке нескольких квартир и объединении их в одну заявить вычет по расходам на уплату процентов по кредиту можно только в отношении одной из них.

Например, воспользуемся условиями предыдущего примера, предположив, что обе квартиры К.М. Пчелинцевым были приобретены по ипотеке. Он вправе заявить вычет по расходам на уплату процентов банку только по одной из двух квартир на выбор.

Отметим, что и до 2014 г. ст. 220 НК РФ позволяла заявить вычет по процентам только по одному приобретенному объекту недвижимого имущества (по тому, который выбран для применения имущественного вычета в составе расходов на его строительство (приобретение)). Получить вычет по расходам на приобретение по одному объекту имущества, а вычет по расходам на проценты - по другому объекту было нельзя (см., например, Письма Минфина России от 23.07.2010 N 03-04-05/6-412, от 07.10.2009 N 03-04-05-01/728, от 05.10.2009 N 03-04-05-01/721).

СИТУАЦИЯ: Можно ли получить имущественные вычеты (в сумме расходов на приобретение жилья и в сумме расходов на уплату процентов по целевому кредиту) по квартире, образованной в результате приобретения и объединения двух (трех и более) комнат в коммунальной квартире?

Нередко физические лица приобретают комнаты в коммунальной квартире, чтобы объединить их и стать единоличными собственниками всей квартиры. В каком размере и порядке можно получить имущественный вычет в такой ситуации?

С 2014 г. вступило в силу правило о том, что вычет в составе расходов на приобретение имущества можно получить по нескольким объектам до того момента, как налогоплательщик использует свое право на вычет в сумме 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если, к примеру, в 2014 г. вы приобрели две (три и т.д.) комнаты в коммуналке, заявить вычет вы можете по каждой из приобретенных комнат.

Например, Ф.М. Макаров в феврале 2014 г. купил комнату в коммунальной квартире за 400 000 руб., а в марте еще две комнаты в этой же квартире (одну - за 450 000 руб., а вторую - за 500 000 руб.), став единоличным собственником всех комнат в коммунальной квартире. В апреле он зарегистрировал право собственности на трехкомнатную квартиру.

Ф.М. Макаров вправе заявить вычет по каждой из комнат. Общая сумма вычета составит 1 350 000 руб. (400 000 руб. + 450 000 руб. + 500 000 руб.).

Кроме того, у него остается право на вычет в размере 650 000 руб. (2 000 000 руб. - 1 350 000 руб.), которое он сможет использовать в дальнейшем при приобретении (строительстве) имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Что касается вычета по расходам на уплату процентов по целевым кредитам, предоставляемого на основании пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, то в рассматриваемой ситуации этот вопрос, на наш взгляд, неоднозначный.

В силу абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ получить указанный вычет можно исключительно в отношении одного объекта недвижимого имущества. Но что в данном случае считать объектом недвижимого имущества: каждую из комнат, которые впоследствии будут объединены в квартиру, или же квартиру, образованную в результате такого объединения?

Полагаем, что все-таки объектом недвижимого имущества для целей применения положений абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ будет являться каждая из комнат. Дело в том, что комната как разновидность жилых помещений может признаваться самостоятельным объектом недвижимости (см., в частности, п. 6 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Это означает, что при покупке нескольких комнат и объединении их в одну квартиру заявить вычет по расходам на уплату процентов по целевому кредиту можно только в отношении одной из комнат.

При рассмотрении анализируемого вопроса в период действия предыдущей редакции ст. 220 НК РФ контролирующие органы отрицали возможность заявления вычета по расходам на каждую из приобретенных комнат, впоследствии объединенных в один объект недвижимого имущества (квартиру). В качестве аргумента чиновники указывали, что квартира, образованная в результате объединения комнат, не приобреталась как самостоятельный объект (Письма Минфина России от 06.08.2012 N 03-04-05/7-918, от 05.06.2012 N 03-04-05/9-685, от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1113, ФНС России от 16.11.2012 N ЕД-4-3/19385@).

Соответственно, и проценты, уплаченные по кредиту, полученному на приобретение жилья, по мнению финансового ведомства, можно было учитывать только по одному из объектов - тому, в отношении которого заявлен вычет в сумме расходов на его приобретение (Письмо Минфина России от 06.08.2012 N 03-04-05/7-918).