Иные сопутствующие расходы (до 2014 Г. )

Обратите внимание!

В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ ст. 220 НК РФ с 1 января 2014 г. действует в новой редакции.

Текст настоящего раздела актуален для налогоплательщиков, которые заявляют имущественные налоговые вычеты по правилам, действовавшим до 2014 г. (в частности, для тех, кто подает в 2014 г. декларации за 2013 г.).

Расходы на приобретение - это затраты, которые понес налогоплательщик для того, чтобы купить имущество, приобрести его иным способом. К ним относятся оплата стоимости имущества, уплата процентов по кредиту, иные сопутствующие расходы. Рассмотрим их по порядку.

1. Оплата стоимости имущества.

Приобретая имущество, вы оплачиваете его стоимость. При последующей его продаже вы можете отнести упомянутые затраты на расходы, чтобы при исчислении НДФЛ уменьшить доход (см., например, Письма ФНС России от 09.04.2013 N ЕД-3-3/1249@, от 07.03.2013 N ЕД-3-3/788@).

Например, А.В. Белов в 2012 г. купил квартиру за 1 300 000 руб. В 2013 г. он продал ее за 1 500 000 руб. При исчислении НДФЛ сумму полученного от продажи дохода А.В. Белов уменьшит на стоимость приобретения (1 500 000 руб. - 1 300 000 руб. = 200 000 руб.). Соответственно, если у А.В. Белова не было иных расходов, связанных с получением дохода от продажи квартиры, он уплатит налог с дохода от реализации указанной квартиры, исчислив его с суммы 200 000 руб.

Если расходы на приобретение имущества превысили полученные от его продажи доходы или равны им, облагаемого НДФЛ дохода не возникает. А значит, нет и необходимости уплачивать НДФЛ в связи с продажей имущества (см., например, Письма Минфина России от 28.05.2013 N 03-04-05/19247, от 27.05.2013 N 03-04-05/19064, УФНС России по г. Москве от 26.06.2012 N 20-14/4/055945@).

Например, Е.К. Котов в 2013 г. купил квартиру за 1 300 000 руб., а продал ее в том же году за 1 200 000 руб. Поскольку налоговая база равна нулю (1 200 000 руб. - 1 300 000 руб.), облагаемого НДФЛ дохода не возникает. Следовательно, налог уплачивать не нужно.

Дополнительно отметим следующее. Если сумма расходов на приобретение одного объекта превышает полученные от его продажи доходы, остаток расходов нельзя учесть при исчислении дохода по другим объектам. Он не может быть учтен при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ в целом за налоговый период (Письма Минфина России от 28.01.2013 N 03-04-07/7-19, ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@).

Воспользуемся условиями предыдущего примера и предположим, что в 2013 г. Е.К. Котов продал еще одну квартиру, полученную им по наследству. Доходы от ее продажи он не вправе уменьшить на неучтенный остаток расходов, равный 200 000 руб.

Если вы продаете квартиру, образованную в результате объединения других квартир, в расходах вы учете стоимость объединенных помещений, а также затраты, осуществленные при проведении перепланировки (Письмо УФНС России по г. Москве от 04.05.2012 N 20-14/39648@). По сути, это тоже расходы на приобретение продаваемой квартиры.

Также не имеет значения, в какой форме были понесены расходы. Неважно, расплатились вы деньгами, векселем или иным способом. Во всех этих случаях оплата признается расходом на приобретение имущества. К такому выводу в отношении оплаты приобретенного имущества векселем пришел и Минфин России, указав на возможность уменьшения доходов от реализации на расходы, направленные на приобретение налогоплательщиком векселей (Письма от 29.03.2013 N 03-04-05/4-306, от 21.04.2008 N 03-04-05-01/121).

В случае продажи части приобретенного вами имущества вы сможете учесть в расходах соответствующую часть суммы, уплаченной за данное имущество.

Примером может служить ситуация, рассмотренная в Письме Минфина России от 26.12.2008 N 03-04-05-01/481 (п. 2). Чиновники разъяснили, что при продаже 1/2 доли в праве собственности на квартиру налоговая база уменьшается соответственно на половину расходов, связанных с приобретением этой квартиры.

На практике нередко встречаются случаи, когда налогоплательщик продает имущество, назначение которого изменилось после покупки. Минфин России в Письме от 26.08.2011 N 03-04-05/7-607 рассмотрел подобную ситуацию (продажа нежилого помещения, которое ранее приобреталось как жилое). Из разъяснений следует, что изменение назначения помещения не отменяет факта осуществления расходов на его приобретение. Следовательно, налогоплательщик вправе уменьшить доход от продажи нежилого помещения на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Обратите внимание!

Возможность учета инфляции в целях определения суммы расходов на приобретение имущества Налоговым кодексом РФ не предусмотрена (Письмо Минфина России от 27.05.2013 N 03-04-05/19091).

2. Проценты по кредитам на приобретение имущества.

Вопросов относительно возможности учета в расходах процентов по целевым кредитам, как правило, не возникает. В большинстве случаев контролирующие органы не возражают против уменьшения дохода от продажи имущества на такие затраты (см., например, Письма Минфина России от 05.07.2013 N 03-04-05/26183, от 13.09.2011 N 03-04-08/4-166 (направлено Письмом ФНС России от 06.10.2011 N ЕД-4-3/16410@)).

В то же время стоит помнить, что имеются разъяснения УФНС России по г. Москве, согласно которым проценты, уплаченные по целевому кредиту, не могут быть включены в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ (Письмо УФНС России по г. Москве от 21.10.2010 N 20-14/4/110289@). Однако выводы этого Письма противоречат официальной позиции контролирующих органов, размещенной на сайте ФНС России (Письмо Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-166 (направлено Письмом ФНС России от 06.10.2011 N ЕД-4-3/16410@)). Таким образом, налоговые органы на местах, скорее всего, не будут возражать против уменьшения дохода от продажи имущества на проценты, уплаченные за пользование целевым кредитом (займом) на покупку такого имущества.

А как быть, если имущество приобретено с привлечением заемных средств по кредиту, который не является целевым?

По мнению Минфина России, из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения именно того имущества, которое впоследствии было продано. То есть кредит должен быть целевым (Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125).

Однако точка зрения финансового ведомства не бесспорна. По нашему мнению, вид кредита (целевой или нецелевой) не должен иметь значения для учета расходов. Расходы по процентам связаны с приобретением имущества за счет заемных средств и, соответственно, связаны с получением доходов от их продажи.

Предположим, вы решили купить машину и посчитали, что взять потребительский кредит для вас проще, чем целевой кредит на покупку автомобиля (к примеру, для его получения не нужна справка по форме 2-НДФЛ, а сам автомобиль не будет предметом залога). Полученные по кредиту средства вы полностью использовали на погашение стоимости автомобиля. Уплаченные за пользование кредитом проценты, на наш взгляд, являются расходом на приобретение, поэтому вы можете учесть их при исчислении НДФЛ.

Также отметим, что контролирующие органы возражают против учета иных расходов по кредиту, например оплаты тарифов за ведение ссудного счета по кредитному договору (Письмо Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/9-569).

3. Иные сопутствующие расходы.

При покупке имущества могут возникнуть иные затраты помимо цены приобретения, процентов по кредиту. Можно ли учесть их в расходах?

Этот вопрос решается индивидуально в каждом конкретном случае. Позиция контролирующих органов не всегда однозначна. Например, Минфин России принимает в качестве расходов, уменьшающих полученный от продажи автомобиля доход, затраты на его доставку из-за границы, таможенное оформление, оплату услуг банка по приему и перечислению таможенных платежей (Письма от 07.12.2009 N 03-04-05-01/864, от 24.09.2007 N 03-04-05-01/314).

Если говорить о расходах, сопутствовавших приобретению жилья, то к ним можно отнести оплату риелторских услуг (см., например, Письма Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/9-569, от 16.02.2011 N 03-04-05/9-84).

А как быть с понесенными при приобретении жилья расходами по уплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

В Письме Минфина России от 02.07.2013 N 03-04-05/25333 указано, что расходы на оплату госпошлины за регистрацию права собственности можно учесть в расходах, уменьшающих доходы от продажи жилья. В Письме Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/9-569 на вопрос налогоплательщика о такой госпошлине финансовое ведомство не дает четкого ответа.

На наш взгляд, уплаченная при приобретении жилья госпошлина может признаваться расходом, связанным с доходом, полученным от продажи данной недвижимости. Без осуществления такого расхода физическое лицо не приобретет в собственность недвижимое имущество (ст. 131, п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а значит, и не получит доход от его продажи.