Определение коэффициента капитализации кумулятивным методом

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода +

Премии за риск +

Вложения в недвижимость +

Премии за низкую ликвидность недвижимости +

Премии за инвестиционный менеджмент +.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Пример 3. Офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки офиса доходность оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала) составляет 2%. Т.к. продажа в случае необходимости займет определенное время, эксперт – оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое пот требуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. Определить коэффициент капитализации кумулятивным методом.

Решение: Безрисковая процентная ставка – 0,085;

Дополнительный риск -0,050;

Оплата управлениями инвестиций – 0,020;

Оплата за недостаточную ликвидность -0,020;

Ставка возврата капитала – 1/20-0,05;

Общий коэффициент капитализации: (0,085+0,050+0,020+0,020)+0,05=0,225.