Определить величину коэффициента капитализации R

Пример 2. Расчет чистого дохода (в руб.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию.

Выручка от использования фонда (без налога на добавленную стоимость), в т.ч. выручка от основного здания (500 руб.*500 м)=250000 руб.

Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):

За пользование автостоянкой 3000;

От торговых точек 2000;

От использования средств связи 5000;

Общая выручка (потенциальная валовая выручка) 260000;

Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13000;

Действительная или эффективная) выручка 247000;

Расходы: а. Постоянные расходы:

Страхование имущества от пожара (1,67 % стоимости фондов) 25000;

Амортизационные начисления(2% стоимости фондов) 3000;

Итого постоянные расходы 55000

Б. Эксплуатационные расходы

Заработная плата управляющему

Методы определения коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

• кумулятивный метод;
• метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала;

• метод связанных инвестиций - земли и здания;
• метод прямой капитализации.
• метод Эллвуда – модифицированный метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала;
• метод «анализа сравниваемых продаж»;
• метод коэффициента действительного валового дохода;
• метод остатка;
• метод коэффициента покрытия долга;

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.