Раздел 3. Методические рекомендации по решению задач

При решении 1,2,3,5,27,28,29,4 задач используется сравнительный метод оценки объектов недвижимости. Сравнительный метод оценки основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д. Технология оценки:

- изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

- сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

- выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

- проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;

согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Время продажи.

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

Корректировки (поправки) могут производится в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по единицам сравнения.

При продаже земли это:

- цена за сотку, гектар;

- цена за 1 м²;

- цена за 1 м по фасаду;

- цена за лот;

- цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

- цена за 1 м² общей площади здания;

- цена за 1 м² площади, подлежащий сдаче в аренду;

- цена за 1м² без учета местоположения;

- цена за 1 м²;

- цена за единицу недвижимости;

- цена за единицу недвижимости, приносящий доход (место стоянки, посадочное место и т.д)

Методы внесения поправок:

- анализ парных продаж;

- метод процентных поправок;

- метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Пример 1. Метод процентных поправок

Продается многоквартирный жилой дом. Анализ рынка показал, что аналогичный жилой дом был продан 6 месяцев назад по цене 7000 тыс. руб. Оценщик считает, что:

Решение:

Общая поправка равна (+ 3 – 7 – 2 + 4) % = - 2 %.

Стоимость оцениваемого объекта будет:

Пример 2. Продается квартира, стоимость которой нужно оценить. Анализ рынка позволил выявить четыре совершено аналогичных квартиры, проданных недавно по ценам: 1300 тыс. руб., 1320 тыс. руб., 1330 тыс. руб. и 1298 тыс. руб.

Решение: Разброс цен мал и составляет около 2,5 %. В этом случае считается, что стоимость оцениваемого объекта равна средней между наибольшей и наименьшей стоимостью в группе:

Рекомендации при решении задач: 16,15,14,13,12,11,10,9,8,7.

При решении выше указанных задач необходимо использовать затратный метод оценки недвижимости. Затратный метод оценки основывается на соображении, что затраты на восстановление/ замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Принципы, лежащие в основе метода:

- замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действия закона спроса и предложения.

Область применения:

1. новое строительство – предположим, что стоимость строительства нового здания составляет 1200 тыс. руб. Прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного здания, равна 40 тыс. руб. в год. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации – 15%. Будет ли строительство нового здания эффективно? Ответ – нет, т.к. минимальная прибыль, которую должно приносить данное здание с данным коэффициентом капитализации, равна 180 тыс. руб. в год.
2. оценка недвижимости для страхования – при оценке недвижимости для страхования рисков предпочтение отдается затратному подходу, т.к. страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяется часто исходя из затрат страхователя.
3. налогообложения;
4. оценка недвижимости на малоактивных рынках – в «пассивных» секторах рынка недвижимости оценка осуществляется с использованием затратного подхода, т.к. рыночных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений недостаточно или они недостоверны для обоснованного заключения о стоимости объекта.
5. оценка объектов специального назначения – школ, больниц, церквей, вокзалов.

Технология оценки:

1. оценка стоимости земельного участка. Методы оценки земельного участка (метод соотнесения, извлечения, освоения, капитализации земельной ренты, метод сопоставимых продаж, метод остатка для земли); На данном этапе учитывают следующие основные факторы характеризующие земельный участок: кадастровый номер участка, форма участка, площадь участка, рельеф участка и др.

При определении стоимости земли наиболее часто используется принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ), а так же метод сравнительного анализа продаж, исходя из данных о сделках по аналогичным земельным участкам за 6-3 месяцев, и способ валового рентного мультипликатора, капитализация дохода.

Принцип ЛНЭИ заключается в том, что инвестиции в земельные участки рассматриваются только как надежный источник доходов, поэтому оценка основана на принципе наиболее эффективного использования, при котором инвестор получает максимальный доход при минимальном сроке окупаемости затрат.

2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта; Стоимость восстановления – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами (то есть замена здания с функциональным аналогом). Методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения): метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, сметный метод, индексный метод. Стоимость воспроизводства объекта оценки определяется по формуле:

С = Первоначальная стоимость объекта* климатический коэффициент для региона, где находится объект оценки*индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам периода строительства* индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый в период оценки*НДС

3.оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего; Износ – это потеря полезных свойств и уменьшения стоимости недвижимости по ряду причин. Методы определения износа: экспертный, стоимостной, нормативный, метод расчета срока жизни здания.

4.оценка остаточной стоимости объекта недвижимости. Рассчитывается как разница между полной восстановительной стоимостью объекта оценки и совокупного износа объекта

5.расчет полной стоимости объект недвижимости. Полная восстановительная стоимость объекта определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка.

Пример 1. Требуется определить остаточную восстановительную стоимость здания (метод сравнительной единицы). Исходные данные:- площадь здания – 3000 м², здание построено 15 лет назад, предполагаемый срок жизни – 60 лет;

Практика строительных организаций показывает, что удельные затраты на строительство такого нового здания составляет 15000 руб. за м ².

Решение: 1. Затраты на строительство аналогичного нового здания равны: 3000*15000=45000000 руб.

2.Физический износ равен:(15 лет: 60 лет)*45000000 руб.=11250000

Остальных видов износа оценщик не обнаружил.

3. Восстановительная стоимость офисного здания равна:

45000000-11250000=33750000 руб.

Пример 2. Требуется определить стоимость фундамента оцениваемого здания (поэлементный метод) имея следующие данные:

- площадь оцениваемого здания – 3000 м²; площадь объекта – аналога - 2500 м², восстановительная стоимость аналога – 600000 руб., затраты на фундамент – 4%

Решение: Стоимость фундамента равна:

6000000*4%*(3000:2500)=288000 руб.

Аналогично определяются затраты по другим элементам здания, а затем суммируются.

Пример 3. Кузнечный пресс, стоящий на балансе предприятии стоит 600000 руб. Он отработал 9 лет, а нормативный срок использования 25 лет. Рассчитать годовой размер амортизационных отчислений, общую величину износа в стоимостной форме и остаточную стоимость пресса.

Решение:

Амортизация = 600000/25 лет = 24000 рублей в год

Износ = фактический срок использования недвижимости/ нормативный срок использования недвижимости* балансовая стоимость недвижимости=9/25*600000 руб. =216000 рублей.

Осталось самортизировать: Остаточная стоимость пресса: 600000-216000=384000 рублей.

Пример 4. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшения здания по результатам продажи, если стоимость продажи 750000 руб., стоимость земли 170000 руб., а стоимость восстановления 740000 руб.

Решение:

1. 740000 руб. (стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа) – 580000 руб. (стоимость здания стоимость продажи земли – стоимость земли)=160000 руб.

2.

3. Эффективный возраст =К_зд*Т_эк=0,216*120 лет = 25,9 лет.

Пример 5. Оборудование служит 5 лет. Требуется по методу суммы чисел лет рассчитать нормы амортизации по отдельным годам. Заметим, что при равномерной амортизации норма амортизации будет 1/5= 0,2 или 20% в год. Составим таблицу расчета норм амортизации по годам методом суммы чисел лет. В соответствии с этой таблицей впервые 2 года будет самортизирована часть, равная (5+4)/15=0,6 стоимости оборудования или 60 %. При равномерной амортизации была бы перенесена на издержки часть, равная 0,2 +0,2=0,4 стоимости оборудования (40%), то есть в 1,5 раза меньше

Таблица 1

Исходные данные

Пример 6. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 800 тыс. руб., его эффективный возраст – 12 лет, стоимость земельного участка – 175 тыс. руб. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 тыс. руб., а затраты на возведение такого же объекта 890 тыс. руб. Проведенная оценка земельного участка земельного участка составила 132 тыс. руб. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравнительных дачных участках, одинаков.

Решение:

1. Определим уровень физического износа методом сравнения продаж.

С _фи=890-(900-132)=22 тыс. руб.

2. Вычислим уровень физического износа объекта – аналога.

УФ₁=122/790*100=15,44%;

3.Определим износ объекта оценки, учитывая, что эффективный возраст объект оценки и аналога один и тот же:

С_фио=15,44*800/100=123,52 тыс. руб.

4. Рассчитаем ориентировочную цену продажи объекта оценки, для чего из стоимости воспроизводства объекта оценщик вычтем стоимость износа и прибавим стоимость земельного участка объекта оценки:

С=800-123,52+175=851,48 тыс. руб.

Рекомендации по решению задач: 30,26,25,24,23,22,20,19,18,17.

При решении данных задач используется доходный метод оценки недвижимости.

Достоинства метода: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования. Мировая практика оценочной деятельности в странах с развитой и стабильной экономикой показывает, что доходный подход позволяет получить более обоснованную рыночную стоимость действующего объекта. Поэтому на практике его применяют, например, для предприятий всех размеров в 80-90% случаев.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования, количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденции развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Оценка рыночной стоимости, основанная на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, осуществляется в трех основных формах:

1. Метод мультипликатора валового дохода;

2. Метод прямой капитализации дохода;

3. Метод дисконтированных денежных потоков;

Капитализация – процесс определения будущей стоимости денег по их текущей стоимости, т.е. процесс превращения PV в FV. Предполагается, что деньги удерживаются в деле в течение определенного времени, принося периодически процент, который накапливается и тоже приносит доход.

Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости денег по будущему доходу от инвестиций, т.е. процесс превращения FV в PV.

Метод мультипликатора валового дохода (МВД) основан на предложении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду:

V=АП*МВД,

Где V- стоимость недвижимости, АП- годовая арендная плата, ден. ед/год, МВД – мультипликатор валового дохода, равный отношению «цена/арендная плата», год.

При оценке таким методом оценщик должен собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная оценка недвижимости.

Пример 1. Продается складское помещение, арендная плата за которое составляет 650 тыс. руб. год. Нужно оценить это помещение.

Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в последнее время трех аналогичных объектов:

Таблица 1