РЕШЕНИЕ Аналог1

Стоимость объекта=120000-9500=110500 Суммарный износ=134000-110500=23500

Эффективный возраст=(23500*120)/134000=21 Средне годовой износ=23500/21=1119,05 Коэ.сред.год.износа=1119,05/134009=0.0084 Износ в %=0,0084*100%=0,84

16.Определить величину внешнего износа торгового павильона в процентах методом срока жизни на основе следующих данных: Полная восстановительная стоимость объекта составляет 750000 руб. Срок экономической жизни – 80 лет, Эффективный возраст – 25 лет.

Восстановительная стоимость -определяется затратами в текущих ценах для строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании аналогичных материалов и технологий.

Срок экономической жизни-объект недвижимого имущества имеет максимальную полезность.

Эффективный возраст- переуд времени когда объект недвижимости приносит максимальный доход.

Затратный подход- совокупность всех затрат на создание объекта на его дату оценки с учётом имеющегося износа

Внешний износ - присущь объекту в силу фактора местоположения. Является неустранимым.

I. Метод срока жизни. ИЗ / ПВС = ЭВ / СЭЖ. (эффективный возраст, срок экономической жизни, срок физической жизни). Эффективный возраст - это переду времени когда объект недвижимости приносит максимальный доход.

II. Метод капитализации рентных потерь. Определяется суммой рентных потерь, то есть на сколько объект недвижимости теряет в цене из-за фактора внешнего износа. В данном случае определяется валовой рентный мультипликатор GRM. GRM = (цена покупки / валовый рентный доход)/100% Рента – сумма денежных средств, получаемая от объекта недвижимости, сдаваемого в аренду.

III. Метод рыночной выборки. Основан на сопоставлении рыночных продаж аналогичных объектов.

РЕШЕНИЕ: ИЗ / ПВС = ЭВ / СЭЖ.

ИЗ=(75000*25)/80=23437,5 ИЗ=(23437,5/750000)*100%=3,13%

18.При проведении оценщиком анализа НЭИ земельного участка в пос. Моква общей площадью 15 соток (2000/1 сот.), рассматривается три варианта строительства коттеджей. Определить, какой из предложенных вариантов является наиболее эффективным.

НЭИ объекта- предполагает такое физически возможное, технически осуществимое, законодательно разрешенное, а также экономически целесообразное использование объекта, при котором он достигнет максимальной полезности:

Для коммерческой недвижимости – извлечение максимум прибыли. Для некоммерческой – минимум затрат.

Использование объекта недвижимости в рамках НЭИ должно соответствовать 4-м критериям:

1. Физическая осуществимость;

2. Юридическая осуществимость;

А.) Законодательство в области охраны природы.

Б.) Правила зонирования городской территории.

3. Технологическая осуществимость;

Возможность осуществления проекта в соответствии с существующими в наличии средствами производства, а так же характеристиками земельного участка. Характеристики земельного участка:

А.) Топографические;

Б.) Геологические;

В.) Сейсмические.

4.Финансовая осуществимость.

РЕШЕНИЕ:420кв.м.

Стоимость земли=15*2000=30000

Ожидаемая прибыль=150000-105000-30000=15000

510кв.м. ожидаемая прибыль=175000-107100-30000=37900

630кв.м. ожидаемая прибыль=180000-119700-30000=30300

19.Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом на основе следующих данных:

ПВС = 870 000 руб.

Физический износ = 23%

Функциональный износ = 2%

Внешний износ = 0.34%

Рыночная стоимость- наиболее вероятная цена

Затратный подход -совокупность всех затрат на создание объекта на его дату оценки с учётом имеющегося износа.

Восстановительная стоимость -определяется затратами в текущих ценах для строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании аналогичных материалов и технологий.

Физический износ – это потеря отдельной конструкции, системы, элементом либо здания в целом его технико эксплуатационных качеств в результате эксплуатации природно климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Функциональный износ – это недостаток либо избыток каких либо элементов либо систем в объекте несоответствующий требованиям времени.

Внешний износ – это присущ объекту недвижимости в силу фактора места положения. Внешний износ является не устранимым.

РЕШЕНИЕ: суммарный износ= 23%+2%+0,34%=25,34%

Рыночная стоимость=870000-(870000*0,25)=652500

20.Определить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования застройки земельного участка малоквартирными жилыми домами путем определения недостающих данных:

Потенциальный валовый доход -это доход который можно получить от недвижимости при 100% её использовании без учёта потерь и рисков за год.

Чистый операционный доход - ожидаемый доход от объекта недвижимости полученный за переуд (год) за вычетом всех операционных расходов.