Рынок земли

Приглядитесь к тому, как народ использует свои земли, и вы сможете прийти к весьма точным прогнозам относительно будущего этого народа.

Эрнст Фридрих Шумахер

4.4.1. Особенности земли

как фактора производства

Третьим фактором производства является земля. Она име­ет ту особенность, что ее общее количество неизменно, площадь ее ограничена, и человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Термин «земля» употребляется в широком смысле слова как всеобщее условие производственной дея-

тельности. Именно в силу ограниченности ресурса земли и вследствие того, что без нее невозможен ни один вид деятель­ности, собственность на землю является самым выгодным (до­ходным) видом собственности. Но все же, говоря о земле, в первую очередь имеется в виду ее использование в сельском хо­зяйстве, где земля выступает основным средством производства и где экономическая реализация этого вида собственности про­изводится чаще всего не путем ее продажи, а через сдачу в арен­ду и получения ренты - дохода от природных ресурсов.

Земля служит средством для выращивания сельскохозяй­ственных культур. Почва должна обладать плодородием, кото­рое определяется ее механическими и химическими свойства­ми. Человек способен в определенных пределах изменять состояние почвы, используя механическую обработку, внося органические и химические удобрения. Таким образом, разли­чают естественное и искусственное плодородие земли. Однако именно природные (естественные) свойства земли являются главными и придают особое значение собственности на землю, а также определяют специфический характер дохода собствен­ников земли.

Что касается человеческого воздействия на плодородие зем­ли, то это воздействие небезгранично. Рано или поздно прихо­дит время, когда дополнительная отдача, получаемая от допол­нительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за их прило­жение. Это закон убывающей отдачи. Его можно сформулиро­вать следующим образом: «Каждое приращение капитала и тру­да, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники»¹.

К естественным свойствам земли относятся:

• плодородие и местоположение относительно рынков сбы­та. Земля устойчиво качественно неоднородна по данным параметрам;

• природные (тип почвы, рельеф), климатические и погод­ные условия, которые так же, как и плодородие, неодина­ковы на земельных участках в разных географических ре­гионах.

' Маршалл А. Принципы экономической науки. Т. 1. — М., 1993. С. 220.

4.4.2. Землевладение и землепользование. Рента. Равновесие на рынке земли

Прежде чем определить ренту, необходимо провести разли­чие между двумя экономическими категориями — землевладе­нием и землепользованием.

Землевладение означает признание права данного лица (фи­зического или юридического) на определенный,участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осу­ществляется собственниками земли.

Землепользование означает использование земли в установ­ленном обычаем или законом порядке. В реальной хозяйствен­ной жизни пользователь и владелец - нередко разные лица.

Спрос на землю (а точнее, на пользование землей) предъяв­ляют все те, кто желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому зем­ля нужна для промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом арендной платы является рента. Итак, земельная рента есть ре­гулярный доход владельцев природных ресурсов, получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).

Арендная плата включает: земельную ренту; процент на ранее вложенный в участок капитал; амортизацию возведенных на участке сооружений.

Рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фак­тора производства, предложение которого неэластично.

На рынке земли предложение земли абсолютно неэластич­но, так как количество земли всегда одинаково и не может быть изменено.

Принцип установления ренты как уравновешивающей цены таков же, как и в случае заработной платы и процента.

. Рассмотрим ренту, получаемую владельцами земли. В це­лях упрощения будем считать, что вся имеющаяся в стране па­хотная земля обладает одинаковой урожайностью и использу­ется для производства зерна. Полагаем также, что рынок земли совершенно конкурентен, т.е. имеется значительное количество и владельцев земли, и зерноводческих хозяйств. Поскольку сум­марное количество земли фиксировано, то ее суммарное пред-

ложение абсолютно неэластично, и кривая предложения земли вертикальна (рис. 24). Кривые же суммарного спроса (D,, D₂, D₃) имеют знакомое нам очертание: для земли, как и любого другого ресурса, «падающий» характер кривой спроса объясня­ется действием закона уменьшающейся отдачи, а также тем фактом, что для зерноводческих хозяйств как единой группы необходимо понизить цену зерна, чтобы продать дополнитель­ное его количество (рис. 24).

R (рента)

D₃

П

D₂ ^D> \

О Os _S

Рис. 24. Спрос и предложение земли

Суммарное предложение пахотной земли фиксировано на уровне Q_s, кривая суммарного предложения земли S вертикаль­на. Изменение спроса на землю и сдвиг кривой спроса приво­дят к росту или падению цены земли.

Поскольку предложение земли фиксировано, то активной составляющей рынка земли остается спрос на землю. Измене­ние спроса на экономические ресурсы, в том числе на землю, могут вызвать три фактора: цены на товары, изготовленные с помощью этого ресурса (т.е; цена зерна), производительность ресурса и цены на иные ресурсы, применяемые в сочетании с землей. Увеличение спроса на землю, что соответствует сдвигу

кривой спроса вверх - вправо (D, -> D₂ -> D₃), приводит к ро­сту рентных платежей. И наоборот, при снижении спроса на землю рентные вознаграждения сокращаются.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависи­мости от качества земли:

а) природных условий (тип почвы, климат, рельеф);

б) плодородия почвы;

в) месторасположения земли.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственни­ком, который не допустит приложения к этой земле чужого ка­питала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

• абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственно­сти на землю;

• дифференциальная рента — это уже добавочный доход, по­лученный только собственниками средних и лучших зе­мельных участков (условно все земельные участки по ка­честву можно разделить на худшие, средние и лучшие). На разных участках этот доход различен.

Рента в переводе с немецкого языка означает регулярно получаемый доход, не связанный с предпринимательской дея­тельностью.

Именно поэтому рента присваивается владельцем земли, а не арендатором (землепользователем). Вопрос о том, справед­ливо ли это, лежит вне рамок позитивного анализа. А почему владелец капитала присваивает процент? А где он этот капитал взял? Все эти вопросы относятся к проблеме первоначального накопления капитала, о котором интересующиеся могут прочи­тать в главе 24 1-го тома «Капитала», а мы будем исходить из того факта, что доходы от факторов производства присваива­ются их собственниками.

Во всяком случае очевидно, что наличие у земли хозяина и ее платность часто способствуют сохранности и повышению эффективности использования земельных ресурсов.

6. Экономическая теория

Собственно, рента как экономическая категория означает доход от любого фактора, предложение которого неэластично. Доходы рентного типа можно обнаружить и в других видах до­ходов. Чаще их называют квазирентой.

Квазирента - это доход, который обусловлен более или менее продолжительной ограниченностью предложения какого-либо фактора производства.

Такой подход позволяет понять, почему, например, суще­ствуют громадные различия в заработной плате людей. Ведь, если речь идет об уникальном таланте, необычайном даровании, предложение которого нельзя увеличить, цена возрастает мно­гократно. Поэтому доходы кинозвезды или гипнотизера можно скорее считать рентой, чем заработной платой.

4.4.3. Цена земли

В рыночной экономике земля является объектом купли-продажи и имеет цену. В современном мире во многих странах наблюдается тенденция к росту не арендованной, а собствен­ной земли. Чем определяется цена земли и от каких факторов она зависит? Предъявляя спрос на землю, покупатель земель­ного участка стремится получать постоянный ежегодный доход (экономическую ренту), который эта земля приносит. В этом смысле земля может рассматриваться как капитал, приносящий поток доходов. Владелец же земли, продавая земельный учас­ток, лишается права получения регулярного дохода (экономи­ческой ренты) в течение неопределенного времени. Поэтому при прочих равных условиях он согласится на сделку за сумму, которая, будучи положеной банк, принесет ему доход (уже в виде процента), не меньший, чем получаемая им ранее эконо­мическая рента.

Учитывая это, цена земли будет в прямой зависимости от величины ренты (арендной платы) и в обратной - от величи­ны ссудного процента:

_Т1 Размер ренты „

Цена земли =------------------- —----------------- 100%.

Величина ссудного процента

Например, если ежегодная рента составляет 2000 дол., став­ка ссудного процента 4%, то цена земли:

2000/4 100 = 50 000 дол. Рассмотренное определение цены земли является теорети­ческим. На практике цена земли зависит от множества факто-

ров. Например, рост цен на землю может быть связан с расту­щим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в ус­ловиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответ­ственно ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночной экономикой с начала XX в. имела устойчивую тенденцию к росту.

Следует отметить, что в нормальной рыночной экономике функционируют рынок земли и ее купля-продажа. Законода­тельное оформление рыночных отношений, связанных с куп­лей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.