Глава 2 Современное состояние ипотечного кредитования в России

2.1. Современная ситуация ипотечного кредитования

Финансовое положение нашей страны даже на сегодняшний день достаточно сложное. Большинство банков, которое проводили до кризиса 1998 года ипотечные программы, были вынуждены уклониться от них в связи с причиной либо закрытия, либо сокращения конкретно ипотечного кредитования. [11, c.33].

Но в 2000 году экономическая ситуация в России стабилизировалась, доходы граждан стали повышаться, что поспособствовало обращению внимания нашего государства на ипотеку. Неспроста главным и первым постановлением нашего Правительства в 2000 году стала Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом».

Сущностью данной Концепции является определения порядка организации системы ипотечного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, в том числе основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки. Исходя из сути Концепции, основной задачей страны в этой области становится создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.

Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия. Концепция подразумевает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России.

На сегодняшний день ипотека в нашей страны – это такая система ипотечных кредитов, которые выдаются на покупку недвижимости. Человеку, которые собрался покупать жилье по ипотечному кредитованию нужно внести лишь первоначальный взнос, который составляет, зачастую, 10-30% от цены жилья. Оставшуюся сумму человек получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры - от 10 до 25 лет. [11, c.33].

Необходимо сказать, что сегодня в нашей стране уже образовался рынок ипотечного кредитования, представляющие гражданам такие кредиты, учитывая различные условия. В некоторых регионах России занимаются выработкой определенных моделей ипотечного кредитования.

Можно сделать вывод, сказав о том, что наше государство развивается в области ипотечного кредитования, занимается разработкой определенных моделей такого кредитования, вырабатывает программы и решает насущные вопросы в этой области.

2.2.Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

В нынешней действительности в нашей стране нет формального разделения людей по категориям заемщиков. Совершенствование системы жилищного кредитования в Российской Федерации необходимы схемы, которые повышают открытость и доступность ипотеки для малоимущих семей. Для нашей страны нужна система ипотечного кредитования с сочетанием определенных способов и инструментов финансов, а также важны схемы накопления, которые дают возможность финансирования кредитов. Когда участие принимают региональные и муниципальные администрации, то такие схемы становятся более дешевыми и доступными для народа, а так же повышается их качество. [11, c.33].

Меньше всего ощущают риски муниципальные программы строительства с применением механизма ипотечного кредитования, не преследующие коммерческих целей.

Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различных кредитов), огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач - всё это на сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними и низкими доходами.

Чтобы развить систему ипотечных кредитов для малоимущих семей нужно, что бы на первой стадии условия по кредиту образовывались из платёжеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета, которые возникают в следствии подъёма жилищного строительства. В таком случае устаканивание института ипотеки может происходить в условиях экономической нестабильности.

Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заёмщиков. [31, c.24].

Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинированных в рублях, выдающихся на срок 15 - 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 - 10%) по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

Практический опыт показывает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10 - 20% значительно увеличивается спрос на жильё. Это приводит к мультипликации налогов.

Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счёт других источников финансирования, в т. ч. заёмных средств финансовых институтов.

Итак, для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:

· создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;

· стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платёжеспособности заёмщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

· реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование системы ипотечного жилищного кредитования путём выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;

· создание механизмов воздействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;

· разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;

· поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами; применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия;

· определиться с вопросом собственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебной практикой его применения. Главный риск в том, что земля передаётся в собственность. Если бы была достигнута договорённость о собственности земли под жилищное строительство, в России в эту сферу пошёл бы иностранный капитал, снизилась бы стоимость кредитов, а следовательно и жилья;

· принять закон о бюро кредитных историй, одновременно обеспечив возможность кредитных организаций по взысканию с имущества граждан долгов по ипотечным кредитам, Следует также отказаться от подтверждения средств, направленных на первоначальный взнос, в декларации о доходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитной организации с целью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка, а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумаги с 24% до 15%;

· внести изменения в налоговый индекс с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовало бы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальный налоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг, снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его не зависящим от номинальной суммы их выпуска;

· упорядочить и снизить накладные расходы заёмщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на право собственности на квартиру и на приобретение недвижимости - всего получается 1,5% от ежегодного остатка кредита;

· законодательно разрешить и прописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы, кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья и ускорению строительства. В противном случае роста дефицита жилья и его стоимость будут нарастать.

Основные способы привлечения средств населения в жилищную сферу: [11, c.33].

1. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.

2. Система жилищных сберегательных программ:

2.1 Гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита.

2.2 Банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов.

3. Система стройсбережений или ссудо-сберегательных касс.

4. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов.

Существуют следующие виды государственной поддержки: льготные ипотечные жилищные займы; бюджетные субсидии на погашение части задолженности по ипотечным займам и кредитам в случае рождения ребенка в молодой семье; льготные субсидии для увеличения части жилищно-строительных сбережений; бюджетные субсидии для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита; бюджетные субсидии для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья.

Таким образом, я рассмотрела перспективы развития ипотечного кредитования в нашей стране, рассмотрела важные аспекты, которые необходимы для ипотечного жилищного кредитования.

Заключение

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что тема ипотечного кредитования является актуальной и необходимой для изучения на сегодняшний день.

Под ипотекой понимают обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор об ипотечном кредитовании нужно нотариально удостоверить и необходимо пройти государственную регистрацию. Права и обязанности залогодержателя по ипотечному кредитованию устанавливаются в соответствии с договором и удостоверяются такой важной бумагой, как закладная.

Выделяют несколько классификаций ипотечных кредитов.

Первая - по очередности погашения кредита, которая подразделяется на первую ипотеку и младшие ипотеки.

Вторая – по схемам погашения кредита, которая включает большое разнообразие кредитов.

Не обходится ипотечное кредитование без конкретных ценных бумаг, которые необходимы в ходе данного процесса, и являются механизмом рефинансирования обязательств по ипотечным кредитам. Ипотечные ценные бумаги включают в себя облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Необходимо сказать, что сегодня в нашей стране уже образовался рынок ипотечного кредитования, представляющие гражданам эти кредиты, учитывая различные условия. В некоторых регионах России занимаются выработкой определенных моделей ипотечного кредитования.

Так же Россия стремится разработать программу, по которой квартиру могут приобретать все семьи, даже с низким доходом. Для дальнейшего совершенствования системы ипотечного жилищного кредитования необходимо выполнять ряд условий и требований, которые я привела в параграфе 2.2 и тогда можно будет смело говорить о ее развитии.