Методические советы по изучению темы. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предос­тавленные для нужд сельского хозяйства

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предос­тавленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначен­ные для этих целей. Эти земли могут использоваться лицами, указанными в п. 1 ст. 78 ЗК РФ, для ведения сельскохозяйствен­ного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохо­зяйственным производством целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения при­оритет в использовании имеют сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетни­ми насаждениями (садами, виноградниками и другими), которые подлежат особой охране. Исключительные случаи, когда допус­кается изменение целевого назначения указанных земель, опре­делены ст. 7 закона о переводе земель.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, ка­дастровая стоимость которых существенно превышает средний уро­вень кадастровой стоимости, могут быть в соответствии с законода­тельством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Земли сельскохозяйственного назначения могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. В настоящее время большая часть сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности (земельные доли).

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйст­венных угодий до вступления в силу закона об обороте сельхозземель (2003), является долей в праве общей собственности на зе­мельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения:

- сохранение целевого использования земельных участков;

-установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации
(или в случаях, установленных законом субъекта Российской Фе­дерации, - муниципального образования) на покупку земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- преимущественное право других участников долевой соб­ственности на земельный участок, находящийся в долевой собст­венности, либо использующих этот земельный участок сельско­хозяйственной организации или гражданина - члена крестьянско­го (фермерского) хозяйства на покупку земельной доли при ее возмездном отчуждении;

- установление особенностей предоставления земельных
участков иностранным лицам (они могут обладать земельными
участками из земель сельскохозяйственного назначения только
на праве аренды).

Необходимо уяснить установленную законом современную особенность купли-продажи земельного участка сельскохозяйст­венного назначения - обязанность продавца известить в пись­менной форме орган публичной власти о намерении продать уча­сток, а также то, что продажа участка третьему лицу возможна лишь в течение года с момента направления соответствующего извещения органу публичной власти и при условии, если этот ор­ган не уведомит в течение 30 дней продавца о намерении приоб­рести данный земельный участок.

Другой особенностью правового режима земель сельскохозяй­ственного назначения, является то, что владение, пользование и рас­поряжение земельным участком, находящимся в долевой собствен­ности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с реше­нием общего собрания участников долевой собственности.

Особое внимание в рамках данной темы следует уделить правам собственника земельной доли распорядиться ею, в том числе уяснить особенности формирования земельных долей и тенденции в изменениях правомочий их владельцев.

В настоящее время без выделения земельного участка соб­ственник земельной доли вправе:

- завещать свою земельную долю;

- отказаться от права собственности на земельную долю;

- внести земельную долю в уставный (складочный) капитал
сельскохозяйственной организации, использующей земельный
участок, находящийся в долевой собственности;

- передать земельную долю в доверительное управление либо
продать или подарить ее другому участнику долевой собственности,
а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену
крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный
участок, находящийся в долевой собственности.

Распорядиться земельной долей иным образом участник до­левой собственности вправе только после выделения в счет зе­мельной доли земельного участка.

К началу 2011 г. (т.е. спустя почти 20 лет после образования земельных долей) четвертая часть собственников земельных до­лей все еще не предприняли каких-либо действий по распоряже­нию землей, доставшейся им в собственность (невостребованные земельные доли).

В целях упорядочения ситуации с невостребованными зе­мельными долями с 01.07.2011 закон об обороте сельхозземель дополнен нормами, предусматривающими основания признания земельных долей невостребованными и процедуру признания та­ких долей муниципальной собственностью.

По ряду принципиальных положений закон об обороте сельхоз­земель носит рамочный характер, предусматривая конкретизацию его положений в законах субъектов Российской Федерации в части:

- региональных особенностей проведения приватизации
земли - момент начала приватизации земельных участков, распо­ложенных на территории этого субъекта и установление случаев
бесплатной приватизации;

- установления минимальных размеров вновь образуемых земельных участков и максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственно­сти одного гражданина и (или) одного юридического лица

- соотношения региональных и муниципальных полномочий
при реализации преимущественного права покупки земельного
участка и при приобретении подлежащих обязательному отчуж­дению земельного участка или земельной доли - при отсутствии
лица, изъявившего желание приобрести их;

- установления минимального срока аренды земельного участка
сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду;

- установления цены, по которой гражданином или юридическим лицом может быть приобретен в собственность земельный участок, находящийся у них на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

- установления порядка определения размера выделяемого в
счет земельной доли или земельных долей земельного участка с
учетом состояния и свойств его почвы.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, на­ходящихся в пользовании граждан, имеет свою специфику в исполь­зовании и обороте, которая предусмотрена ЗК РФ, а также специаль­ными федеральными законами («О крестьянском (фермерском) хо­зяйстве», «О личном подсобном хозяйстве», «О садоводческих, ого­роднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

В целях перераспределения земель для сельскохозяйствен­ного производства, создания и расширения крестьянских (фер­мерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садо­водства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения созда­ется фонд перераспределения земель.

Контрольные вопросы:

1. Кем и в каких целях могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения?

2.Что такое фонд перераспределения земель, за счет каких земельных участков он формируется?

3. Каковы принципы оборота земель сельскохозяйственного на­
значения?

4. Как реализуется преимущественное право покупки земельного участка субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием?

5. На какой срок может быть заключен договор аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, имеют­ся ли ограничения по суммарной площади арендуемых земель?

6. Как осуществляются владение, пользование и распоряжение
земельным участком из земель сельскохозяйственного назначе­ния, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц?

7. В чем состоят особенности совершения сделок с земельными
долями?

8. Какие земельные доли могут быть признаны невостребованными?-