Методичні основи оцінки вартості землі

Базові підходи: 1) метод залишку для зем­лі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівн. продажу; 4) метод співвідн.(переносу); 5) метод витрат на освоєння.

1) Базується на концепції клас.екон.теорії, початково розробл.для земель с/г призн.,яка розглядає увесь дохід, що віднос.до зем.ділян., як залишковий. Даний метод викор.при оцінці зем.діл-ки з поліпш.вакантної (неосвоєної) діл-ки, призн.для комерційного використання.

2) Полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значимість даного методу зростає в умовах наявності й розвитку активного земельного орендного ринку. Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки. Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста. Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою: В_ЗЕМ = ((О_С × Р_Н)/К_Н) ×К_Ф × К_М × S _ЗЕМ

3)Ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, нещодавно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається співставлення продажу декількох об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (се-
рединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

4)Полягає у поділі загальної ціни продажу анал.зем.-майн. комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну зем.діл-ки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

5) Викор.в основн.для оцінки малоосв.тер., які підляг.розбиттю на ділянки під забудову з їх наст.продажем. Метод ґрунт.на принципі дод.продукт., а алгоритм оцінки засн.на методі дисконт.ГП і відповідає порядку розрах.ЧПВ. До складу відтоків капіталу віднос.пот.витрати на планув.,проект.та делімінацію діл-к, попереднє упоряди.масиву, витрати на продаж ділянок і прибуток перв.власника. До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж та освоєння кожного лота.

37.Оцінка вартості будівель і споруд.

1.Метод порівняльної одиниці.

Базується на визнач.варт.один-го показн.етал-го об.оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і таких ключових один-их показн.у об’єкті оцінки. Реаліз.наст.етапами:

1.Діагностика об’єкта оцінки на місці та вибір етал-го аналога. В якості еталона-аналога реком.викор.подібні найновіші об.нерух., для яких відома найсвіжіша інфо щодо вартості створення (упоряд-ня), контракт.ціни.

2.Проведення коригування вартості пор-ої од.залежно від сформ.рин-их умов і фізично-функц-их відм-ей між порівнюваними об’єктами

3.Визнач.вартості об.оцінки залежно від вартості пор-ої оди.на дату оцінки,В_ОБ = П_ОД × Q, де В_ОБ — вартість об’єкта на дату оцінки; П_ОД — вартість пор-ої од.; Q — загальна чис-ість пор-их од.в об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.

2. Метод поділу за компонентами.

Викор.для оцінки об.нерух.та баз.на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкт.елем.: фундаментів, стін, покрівлі. Вартість к.констр.елем. нерух.встанов.на рівні кошторисних витрат на його створ.Розрахунок вартості нерух.провод.таким чином ,де В_ОБ — вартість об’єкта оцінки; V_i — об’єм і -го елемента в об’єкті оцінки; В _і — вартість одиниці об’єму певного виду; n — к-сть виок­ремлених елем.об. оцінки; К_н — коеф., який врах. відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; К_з — коеф.відмін.у частині щодо фіз.зносу та старіння об.

3. Інші методи.

Методи порівняльної групи встан.ціну об.відносно певного еквівалента, інфо про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об.ринк. угод.

Експертні методи порівняння баз.на викор.точок зору експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки. Вони є найбільш дешеві у викор., але й найбільш суб’єктивні.Типовими мет-ми результатної групи, які викор.і для оцінки інш.елем.майнового комплексу під-ва, є методи кап-ції та диск-ня ГП. Як правило, вони застос. для оцінки об., формуючих дохід. Вартість нерух.згідно з результ. концепціями склад.з пот.вартості ануїтету (орендної плати) та поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди: