Лекция 5. Методические подходы к оценке потенциала предприятия

ПЛАН

5.1 Методология определения стоимости

5.2 Процесс и коэффициент капитализации

5.3 Ставка дисконта и норма возмещения капитала

5.4 Классификационная характеристика информации в процессе оценки потенциала предприятия

5.1. Методология определения стоимости

В зависимости от конкретного типа связи ресурсов, процессов и полученных результатов, все методы оценки стоимости земельных участков, зданий и сооружений можно разделить на методы прошлой (постфактум), текущей (нынешней) и будущей (априори) оценки. Если оценка проводится с позиции эффективности несения расходов на создание объекта или упорядочения земельного массива, то очевидно, что методы реализуют постфактум оценку. Когда учитывается только настоящая сложившаяся ситуация на рынке, то методы дают текущую оценку стоимости объектов. В случае определения будущей полезности от хозяйственного использования объекта, аналитик априори рассчитывает возможную стоимость объекта. Согласно этому из всего разнообразия методов определения стоимости потенциала выделяют три традиционных подхода: затратный, сравнительный и исходный.

Общая классификация методов оценки предприятия и его потенциала:

- Затратный (имущественный) - определяет стоимость объекта на основе суммы затрат на его создание и использование.

- Сравнительный (рыночный) - методы этой группы определяют стоимость на базе сопоставления с аналогами, которые уже были объектами рыночных сделок.

- Результатный (доходный) - стоимость объекта оценивается на основе величины чистого потока положительных результатов от его использования.

Классификация методов представлена ​​в табл. 5.1.

Иерархия факторов (факторов), формирующие стоимость объекта оценки представлена ​​в табл. 5.2.

5.2. Процесс и коэффициент капитализации

В зависимости от базы определения нормы (ставки) возмещения капитала разделяют на нормы дохода, нормы денежных потоков, нормы возмещения и нормы доходности. Согласно этому принято различать следующие виды коэффициентов капитализации:

1. общий коэффициент капитализации;

2. коэффициент капитализации собственного капитала;

3. коэффициент капитализации заемного капитала;

4. коэффициент капитализации зависимости от объекта оценки.

Методы определения коэффициента капитализации представлены в табл. 5.3.

Таблица 5.3. Методы определения коэффициента капитализации

Коэффициенты капитализации согласно отдельных групп инвестиций представлены в табл. 5.4.

Таблица 5.4. Коэффициенты капитализации согласно отдельных групп инвестиций

5.3. Классификационная характеристика информации в процессе оценки потенциала предприятия

Государственное регулирование оценочной деятельности, согласно ст. 23 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12 июля 2001 года, состоит в обеспечении формирования и развития инфраструктуры оценки имущества в Украине, объективности и законности ее проведения, в том числе соответствия оценки имущества нормативно -правовым актам по оценке имущества, внедрение в практику оценочной деятельности международных норм и правил оценки имущества, обеспечении общественных интересов в вопросах оценки имущества, создание конкурентной среды среди субъектов оценочной деятельности - субъектов хозяйствования и учебных заведений, осуществляющих профессиональную подготовку оценщиков, проведение оценки имущества органами государственной власти и органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

Основным органом государственной власти, осуществляющий государственное регулирование оценочной деятельности в Украине, является Фонд государственного имущества Украины, который должен также обеспечить широкое информирование общества по вопросам оценочной деятельности, состояния и особенностей ценообразования на имущество и имущественные права в Украине.

К саморегулируемых организаций оценщиков в Украине относится Украинское общество оценщиков и Украинский институт оценки, осуществляющих полномочия по общественному регулированию оценочной деятельности, а именно:

- Контроль за выполнением положений оценки имущества и других нормативно-правовых актов оценки имущества, обеспечением надлежащего качества оценки имущества, проводимой оценщиками - ее членами;

- Рецензирование отчета об оценке имущества, проводимой оценщиками-членами саморегулируемой организации оценщиков;

- Участие в разработке нормативно-правовых актов по оценке имущества;

- Участие в профессиональной подготовке оценщиков;

- Участие в составе Экзаменационной комиссии и Наблюдательного совета по оценочной деятельности при Фонде госимущества Украины;

- Содействие развитию информационных технологий в оценке имущества, широкому информированию общества об особенностях ценообразования на имущество и имущественные права;

- Установление других требований относительно добросовестного выполнения своими членами оценки имущества, обеспечение выполнения ими требований нормативно-правовых актов по оценке имущества.

Современная нормативная база уже содержит более легитимные документы, наиболее важные из них представлены в табл. 5.5.

Таблица 5.5. Перечень нормативно-правовой базы оценки

Также сюда можно отнести проект Национального стандарта № 2 «Положения об оценке недвижимого имущества».

Круг информации, которая используется в процессе оценочной деятельности, не ограничивается только нормативной базой оценки. Вся информация, которая может быть полезна при определении стоимости объекта, классифицируется по следующим основным признакам, которые представлены в табл. 5.6.

Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать следующим требованиям:

- Релевантности - соответствия количества и качества информации требованиям, обусловленным целями проведения оценки;

- Достаточности (полноты) - означает, что информация должна содержать минимальный, но достаточный для принятия правильного решения состав (набор показателей);

- Комплексности - комплексное учета внешних и внутренних условий функционирования объекта;

- Актуальность - определяется степенью сохранения ценности информации для принятия решений в момент ее использования и зависит от динамики изменения ее характеристик и интервала времени, прошедшего с момента возникновения данной информации;

- Своевременности - значит поступления информации не позднее заранее назначенного момента времени, согласованного с временем решения поставленной задачи;

- Точности - определяется степенью близости получаемой информации к реальному состоянию объекта, процесса, явления и т. п.;

- Вероятности - определяется свойством информации отражать реально существующие объекты с необходимой точностью.

5.4. Ставка дисконта и норма возмещения капитала

Специфика оценки отдельных объектов проявляется в особой структуре учетной ставки. Для определения учетной ставки используют методы, представленные в формульном инструментарии - формулы 9.1-9.7.