Отличие обмена от мены жилых помещений, замена жилых помещений

Несмотря на явное созвучие двух слов, обмен и мена — это разные понятия. Дело в том, что мена — это сделка, где обе стороны являются собственниками своего имущества, а обмен — это сделка, когда обе или одна из сторон являются не собственниками своей недвижимости, а его нанимателями (когда недвижимое имущество находится в собственности местных властей либо ЖСК и т. п.).

Рассмотрим эти отличия на примере. Отличие обмена жилья от мены жилыми помещениями заключается в том, что в первом случае происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, а в другом — договор фиксирует переход права собственности. Следовательно, есть основания говорить о двух самостоятельных видах жилищных договорных правоотношений: мене жилья и обмене жилыми помещениями. При мене жилья осуществляется переход права собственности, а при обмене жилыми помещениями перехода права собственности не происходит.

Имеются и другие разграничительные черты рассматриваемых правоотношений. В частности, такие отличия можно выделить из процедуры ихосуществления: 1. При обмене жилыми помещениями обязательно является наличие ордеров, являющихся основанием для вселения каждой из сторон в помещение. Основанием для вселения по договору мены является письменный документ - договор мены;

2. Обмен жилья производится в бюро по обмену жилыми помещениями при исполкоме местного совета или самим исполкомом. В отличие от этого договор мены жилья подлежит нотариальному удостоверению. Необходимой также является государственная регистрация последнего;

3. Согласие об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров (ч. 13 Правил обмена жилыми помещениями). Договор мены жилья считается заключенным с момента его государственной регистрации;

4. Для обмена жилья от каждой стороны необходимо согласие на это нанимателя и членов его семьи (в определенных случаях — еще и собственника жилья). При мене необходимо согласие сособственников;

5. По договорам мены стороны уплачивают государственную пошлину, чего нет при обмене, поскольку не происходит отчуждение жилья;

6. Мена жилья на другое имущество является возможной. Обмен предусматривает вместо одного жилья получение только другого жилья, но не любого имущества;

7. Обмен жилья является предпосылкой для заключения договоров найма жилья каждой из сторон, поскольку их правовое положение при обмене обусловлено именно отношениями найма с собственником жилья. Для мены не являются необходимыми некоторые дополнительные договорные связи;

8. При обмене жилья не допускается ухудшение жилищных условий сторон относительно размеров жилой площади. При мене жилья эти требования не выдвигаются законодательством.

Таким образом:

- мена жилья и обмен жилыми помещениями являются двусторонними платными гражданско-правовыми договорными правоотношениями, которые не опосредованы денежным предоставлением и направлены на смену вещного права и возникают при реализации лицом права на жилье. Указанные черты являются общими для этих договоров.
- мену жилья и обмен жилыми помещениями следует отнести к разным видам жилищных договоров, каждый из которых имеет отдельное правовое регулирование.

- обмен жилого помещения, находящегося на условиях найма, на жилье, находящееся в частной собственности, необходимо рассматривать как смешанный договор с элементами мены и обмена жилыми помещениями. Поэтому в отношении возникающих правоотношений следует использовать нормы как мены, так и обмена и соответствующих частях договора.

- в нотариальной практике при мене жилыми помещениями, находящимися в частной собственности, следует использовать название «Договор мены». Использование на практике термина «Договор обмена жилья» является ошибочным и не отвечает действующему законодательству (ст. 7/5 ГК).

Мена (обмен) объектов недвижимости может быть равноценной (когда обменивается имущество равной стоимости), а также с доплатой (когда обменивается имущество разной стоимости).

Обмен, мена, замена жилого помещения - понятия однокоренные, однако по содержанию они существенно различаются.

Что касается замены жилого помещения, то, как следует из ст. 81 ЖК, наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

При этом в той же ст. 81 ЖК указано, что федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Замена производится гражданам, занимающим жилое помещение:

- на основе договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, по соответствующему договору;

- на праве собственности, по договору мены.

Вопрос о замене жилого помещения поднимается, как правило, в связи с материальными трудностями, вызванными оплатой "излишков" площади, превышающих норму предоставления.

Соответственно, замена недопустима, если предоставляется большее помещение - в этом случае происходит нецелевое использование государственного и муниципального жилищного фонда.

Представляется, вторым случаем замены жилого помещения может быть предоставление жилого помещения на первом этаже отдельным категориям граждан, которые страдают заболеваниями опорно-двигательного аппарата, или предоставления жилого помещения на нижних этажах в связи с респираторными или сердечными заболеваниями, при которых противопоказано проживание на верхних этажах.

Замена жилого помещения не должна означать обязательного удовлетворения просьб граждан о предоставлении жилого помещения в определенном районе, в доме-новостройке или иных требований о благоустроенности жилого помещения.

Правом на замену жилого помещения не должны обладать граждане, уже состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и недопустима замена, если в результате возникнут основания для признания этих граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основания замены, порядок учета таких граждан, рассмотрения заявления и вынесения решения о замене помещения - все это должно найти отражение в законе субъекта Российской Федерации.